Ley federal de arrendador-inquilino
Reglas federales que se aplican en todos los estados — vivienda justa, animales de asistencia, miembros del servicio militar, sobrevivientes de violencia doméstica, vivienda con asistencia federal, pintura con plomo y evaluación de inquilinos — cada una enlazada al Código de EE. UU., a un reglamento o a la página de una agencia.
Última verificación: 2026-10-23
Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act): clases protegidas, viviendas cubiertas y exenciones
Abarca: La mayoría de las viviendas en renta en todo el país. Se aplican dos exenciones: (1) una casa unifamiliar rentada por un propietario particular que posee no más de tres casas de ese tipo y renta sin corredor ni publicidad discriminatoria, y (2) un edificio con viviendas para no más de cuatro familias donde el propietario vive en una de las unidades (la exención 'Mrs. Murphy').
Los arrendadores (landlords) no pueden negarse a rentar, fijar condiciones distintas ni decir falsamente que una unidad no está disponible por motivos de raza, color, religión, sexo, situación familiar, origen nacional o discapacidad (la palabra que usa la ley es 'handicap'). Las exenciones de la sección 3603(b) no cubren la prohibición de avisos y publicidad discriminatorios de la sección 3604(c), por lo que incluso un propietario exento no puede publicar un anuncio discriminatorio. La discriminación por discapacidad incluye negarse a hacer adaptaciones razonables en las reglas o políticas y negarse a permitir modificaciones razonables que paga el inquilino (tenant).
Consejo: Guarde todos los anuncios, mensajes de texto y correos electrónicos. Un anuncio discriminatorio es ilegal incluso cuando la unidad del arrendador esté exenta por otras razones.
La ley no ha cambiado (el Código de EE. UU. está vigente hasta la Pub. L. 119-124, 15 de octubre de 2026 (10/15/2026)). HUD retiró ocho documentos de orientación de FHEO con vigencia a partir del 17 de septiembre de 2025 (9/17/2025) (aviso en 91 FR 17291, 6 de abril de 2026 (4/6/2026)). Entre ellos están la guía de 2022 sobre antecedentes penales y la guía de 2024 sobre publicidad digital. El retiro no cambia ningún derecho establecido por la ley, y las demandas privadas dentro de dos años siguen disponibles.
Animales de asistencia (animales de servicio y de apoyo emocional) en la vivienda
Abarca: Viviendas cubiertas por la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act), además de las viviendas con asistencia de HUD para personas mayores y personas con discapacidad (24 CFR part 5, subpart C).
Negarse a una adaptación razonable en una regla o política, como una regla que prohíbe mascotas, puede ser discriminación ilegal por discapacidad cuando la adaptación es necesaria para tener igualdad de oportunidades de usar la vivienda. El propio reglamento de HUD usa como ejemplo de adaptación requerida a un perro guía en un edificio que no permite mascotas. En los proyectos con asistencia de HUD para personas mayores y con discapacidad, los propietarios y las autoridades de vivienda no pueden aplicar sus políticas sobre mascotas a los animales que se necesitan como adaptación razonable. La regla de que no se pueden cobrar cuotas ni depósitos por mascotas para los animales de asistencia provino de una guía de HUD, que HUD ha retirado desde entonces. Aun así, se puede impugnar una cuota como una falta de adaptación.
Consejo: Solicite la adaptación por escrito, conserve una copia y, si la discapacidad o la necesidad del animal no es evidente, ofrezca documentación confiable al respecto.
HUD retiró FHEO 2020-01 (guía sobre animales de asistencia, 28 de enero de 2020 (1/28/2020)) y el Aviso FHEO 2013-01 (animales de servicio y de asistencia) con vigencia a partir del 17 de septiembre de 2025 (9/17/2025). El aviso está en 91 FR 17291 (6 de abril de 2026 (4/6/2026)): https://www.federalregister.gov/documents/2026/04/06/2026-06624/notification-of-withdrawal-of-fair-housing-and-equal-opportunity-guidance-documents. HUD dice que volverá a emitir las guías que considere necesarias. La ley y 24 CFR 100.204 no han cambiado (eCFR no muestra ninguna enmienda a 100.204 desde 2017). 24 CFR 100.204 establece el deber general de hacer adaptaciones razonables, pero no menciona cuotas ni depósitos por mascotas. En las viviendas con asistencia de HUD para personas mayores y personas con discapacidad (24 CFR 5.303) y en la vivienda pública (24 CFR 960.705), los propietarios y las autoridades de vivienda no pueden aplicar sus políticas sobre mascotas, que incluyen los depósitos por mascotas, a los animales necesarios como adaptación razonable. La regla de la ADA que prohíbe cargos adicionales por animales de servicio (28 CFR 36.302(c)(8)) se aplica a los lugares de acomodación pública, como una oficina de alquiler abierta al público, y cubre solo a los perros de servicio entrenados (con una regla aparte para los caballos miniatura). No establece la regla sobre cuotas para la vivienda rentada en sí, que se rige por la Ley de Vivienda Justa.
Fuente: 42 U.S.C. 3604(f)(3)(B); 24 CFR 100.204; 24 CFR 5.303
Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo
Abarca: Contratos de arrendamiento residencial firmados antes de entrar al servicio militar, o firmados durante el servicio y seguidos de órdenes de cambio permanente de destino (PCS) u órdenes de despliegue de al menos 90 días (las órdenes de suspensión de movimiento también están cubiertas). Los cónyuges y dependientes están cubiertos después de la muerte de un miembro del servicio, y la lesión catastrófica también está cubierta.
El inquilino termina el contrato dando un aviso por escrito junto con una copia de las órdenes militares. En un contrato con renta mensual, la terminación entra en vigor 30 días después de la siguiente fecha de vencimiento de la renta posterior a la entrega del aviso. El arrendador no puede cobrar una cuota por terminación anticipada. La renta no pagada hasta la fecha de terminación se prorratea, y la renta pagada por adelantado debe reembolsarse dentro de 30 días.
Consejo: Entregue el aviso y las órdenes por un medio que pueda probar, como correo certificado con acuse de recibo, y conserve copias.
No se encontraron cambios. El Código de EE. UU. está vigente hasta la Pub. L. 119-124 (15 de octubre de 2026 (10/15/2026)).
Fuente: 50 U.S.C. 3955
Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction)
Abarca: Un miembro del servicio en servicio militar, y sus dependientes, que viven en una residencia cuya renta mensual es igual o menor que el tope anual ajustado por inflación. Para 2026 el tope es de $10,542.60.
Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal.
Consejo: Informe por escrito al tribunal que usted o su cónyuge están en servicio activo y solicite una suspensión conforme a la SCRA.
El tope de 2026 es de $10,542.60 por mes, con vigencia a partir del 1 de enero de 2026 (1/1/2026). Fue publicado por el Departamento de Guerra en 91 FR 11527 (10 de marzo de 2026 (3/10/2026)): https://www.federalregister.gov/documents/2026/03/10/2026-04689/notice-of-publication-of-housing-price-inflation-adjustment. La cantidad se actualiza cada año, así que vuelva a verificarla cada enero.
Fuente: 50 U.S.C. 3951; 2026 rent cap at 91 FR 11527 (Mar. 10, 2026)
Protecciones de vivienda de VAWA
Abarca: Solo los 'programas de vivienda cubiertos' con asistencia federal, no las rentas del mercado privado. Estos incluyen la vivienda pública y la Sección 8 (vales y basada en proyectos), la Sección 202, la Sección 811, HOPWA, HOME, los programas para personas sin hogar de McKinney-Vento, las propiedades del Crédito Tributario para Vivienda de Bajos Ingresos (Low-Income Housing Tax Credit), el Fondo Fiduciario de Vivienda (Housing Trust Fund), la vivienda rural del USDA y cierta vivienda del VA para veteranos sin hogar.
A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores.
Consejo: Pida al arrendador o a la autoridad de vivienda su plan de traslado de emergencia de VAWA y solicite un traslado por escrito.
No se encontró ningún cambio legal en 2024-2026, y eCFR no muestra enmiendas a 24 CFR 5.2005 ni a 5.2009 desde 2017.
Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas)
Abarca: Inquilinos en 'propiedades cubiertas': viviendas en un programa de vivienda cubierto por VAWA (vivienda pública, Sección 8, LIHTC y otros) o en el programa de vales de vivienda rural, y propiedades con una hipoteca respaldada por el gobierno federal (por ejemplo FHA, VA, USDA, Fannie Mae o Freddie Mac), tanto de 1 a 4 unidades como multifamiliares.
El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto.
Consejo: Si su edificio tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal o un subsidio federal y usted recibió menos de 30 días de aviso para desocupar, invoque la Ley CARES como defensa.
La ley sigue en el Código sin enmiendas (vigente hasta la Pub. L. 119-124). El Aviso de HUD PIH 2021-29 / H 2021-06 (7 de octubre de 2021 (10/7/2021)) dijo que el requisito de 30 días 'remains in effect for all CARES Act-covered properties' (sigue vigente para todas las propiedades cubiertas por la Ley CARES): https://www.hud.gov/sites/dfiles/OCHCO/documents/2021-29pihn.pdf. El 25 de febrero de 2026 (2/25/2026), HUD anunció que estaba rescindiendo 17 avisos de la época del COVID sin enumerarlos (https://www.hud.gov/news/hud-no-26-017). El aviso de rescisión de HUD para los programas de vivienda pública, Aviso PIH 2026-06 (16 de marzo de 2026 (3/16/2026)), enumera los 17 avisos PIH que rescinde, y PIH 2021-29 no está entre ellos: https://www.hud.gov/sites/default/files/PIH/documents/PIH-2026-06.pdf. Al 23 de octubre de 2026 (10/23/2026), PIH 2021-29 / H 2021-06 sigue publicado en hud.gov. Las guías de HUD no obligan a los tribunales, y los tribunales pueden diferir sobre si la sección 9058(c) todavía se puede hacer cumplir, así que revise las decisiones en su estado.
Fuente: 15 U.S.C. 9058(c)
Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos)
Abarca: Vivienda pública (24 CFR 966.4) y propiedades de Sección 8 basada en proyectos y otras propiedades con asistencia de renta basada en proyectos de HUD (24 CFR 247.4 y partes relacionadas).
Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo.
Consejo: Si usted paga la cantidad completa indicada en el aviso dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar un desalojo por esa renta.
La regla sigue vigente. El texto actual de eCFR de 24 CFR 247.4(c), (e) y 966.4(l)(3), (q), (r) todavía contiene el requisito del aviso de 30 días por falta de pago. HUD publicó una regla final provisional que lo revoca (91 FR 9449, 26 de febrero de 2026 (2/26/2026), con entrada en vigor prevista para el 30 de marzo de 2026 (3/30/2026)). El 13 de marzo de 2026 (3/13/2026), HUD aplazó esa regla por tiempo indefinido (91 FR 12301) y ahora trata la revocación como una regla propuesta a la espera de una regla final: https://www.federalregister.gov/documents/2026/03/13/2026-04990/revocation-of-the-30-day-notification-requirement-prior-to-termination-of-lease-for-nonpayment-of. Al 23 de octubre de 2026 (10/23/2026) no se había publicado ninguna regla final en el Federal Register. La demanda que impugnaba la revocación, Jane Addams Senior Caucus v. HUD, No. 1:26-cv-00718 (D.D.C.), se cerró el 17 de marzo de 2026 (3/17/2026) después de que los demandantes la desistieran voluntariamente, por lo que no hay una decisión judicial sobre el fondo. HUD aún puede finalizar la revocación, así que revise el Federal Register para ver si hay una regla final antes de confiar en esta protección.
Fuente: 24 CFR 247.4(c), (e); 24 CFR 966.4(l)(3); 89 FR 101270 (Dec. 13, 2024)
Conceptos básicos del Vale de Elección de Vivienda (Housing Choice Voucher, Sección 8) para arrendadores privados
Abarca: Propietarios privados que rentan a un inquilino con un Vale de Elección de Vivienda (Housing Choice Voucher) bajo un contrato HAP con una agencia de vivienda pública (PHA).
La PHA debe inspeccionar la unidad y confirmar que cumple con los estándares de calidad de la vivienda, aprobar el contrato de arrendamiento con el anexo de arrendamiento de HUD y determinar que la renta es razonable en comparación con unidades similares sin asistencia antes de firmar el contrato HAP. En todo momento, la renta que se paga al propietario no puede exceder la renta razonable que la PHA fijó más recientemente. El propietario no puede exigir ni aceptar ningún pago del inquilino más allá de la parte del inquilino (la renta al propietario menos el pago de la PHA), y debe devolver de inmediato cualquier exceso. El inquilino no es responsable de la parte de la PHA.
Consejo: Si un arrendador de vales le pide 'pagos adicionales' por encima de su parte de la renta, niéguese y repórtelo a su PHA.
Los programas de vales deben cambiar de los estándares de inspección HQS a los NSPIRE antes del 1 de febrero de 2027 (2/1/2027), conforme a la prórroga de HUD del 30 de septiembre de 2025 (9/30/2025), según el Aviso PIH 2026-18 (15 de julio de 2026 (7/15/2026)): https://www.hud.gov/sites/default/files/PIH/documents/PIH-2026-18.pdf.
Divulgación de pintura con base de plomo (vivienda anterior a 1978)
Abarca: Ventas y arrendamientos de 'vivienda objetivo' (target housing) construida antes de 1978. Exentos: arrendamientos de unidades certificadas como libres de pintura con base de plomo, arrendamientos a corto plazo de 100 días o menos sin renovación, renovaciones en las que ya se divulgó todo y no se sabe nada nuevo, y ventas por ejecución hipotecaria (foreclosure). La definición de 'target housing' en 40 CFR 745.103 excluye cierta vivienda y no fue verificada.
Antes de que el inquilino o comprador quede obligado por el contrato, el arrendador o vendedor debe entregar el folleto de la EPA 'Protect Your Family From Lead in Your Home', divulgar cualquier pintura con plomo o peligro conocido y entregar los informes disponibles. El contrato de arrendamiento debe incluir o adjuntar una Declaración de Advertencia sobre el Plomo (Lead Warning Statement) y la divulgación. Los compradores, pero no los inquilinos, tienen 10 días para inspeccionar o hacer una evaluación de riesgos, a menos que acuerden otra cosa o renuncien a ese derecho.
Consejo: Si su contrato de una vivienda anterior a 1978 no vino con el formulario de divulgación de plomo y el folleto, pídalos por escrito antes de firmar.
No se encontró ningún cambio en la regla de divulgación (40 CFR 745 subpart F).
Fuente: 42 U.S.C. 4852d; 40 CFR 745.100-745.119; 24 CFR part 35, subpart A (HUD parallel)
Evaluación de inquilinos conforme a la FCRA: avisos de acción adversa y disputas
Abarca: Cualquier arrendador o administrador de propiedades que use un informe del consumidor o de evaluación de inquilinos (historial de crédito, de desalojos o penal), y las propias empresas de evaluación.
Si un informe de evaluación influye en cualquier medida en negar una solicitud, exigir un codeudor o un depósito mayor, o cobrar una renta más alta, el arrendador debe dar un aviso de acción adversa. El aviso nombra a la empresa de evaluación con su información de contacto, indica que la empresa no tomó la decisión y explica el derecho del inquilino a recibir una copia gratuita del informe dentro de 60 días y a disputar errores. Si se usó un puntaje de crédito, el aviso también debe divulgar el puntaje. Las empresas de evaluación generalmente tienen 30 días (a veces 45) para investigar una disputa.
Consejo: Solicite su informe gratuito a la empresa de evaluación dentro de los 60 días siguientes a una negativa y dispute por escrito cualquier error, con documentos de respaldo.
La CFPB retiró su opinión consultiva sobre 'Background Screening' de enero de 2024 (89 FR 4171) con vigencia a partir del 12 de mayo de 2025 (5/12/2025) (90 FR 20084), lo que no cambia la ley. El 9 de julio de 2026 (7/9/2026), la FTC anunció una multa civil de $2.25M contra la empresa de evaluación de inquilinos RentGrow por registros duplicados y fallas en el manejo de disputas. La orden estipulada propuesta aún necesita ser registrada por el tribunal: https://www.ftc.gov/news-events/news/press-releases/2026/07/rentgrow-pay-225-million-settle-ftc-allegations-company-violated-fair-credit-reporting-act-ftc-act. La guía de la FTC para arrendadores está en https://www.ftc.gov/business-guidance/resources/using-consumer-reports-what-landlords-need-know (julio de 2023).
Fuente: 15 U.S.C. 1681m(a); 1681j; 1681i
Regulación y aplicación sobre las 'cuotas ocultas' (junk fees) en rentas (FTC/CFPB)
Abarca: Arrendadores, administradores de propiedades y prácticas de publicidad de rentas (renta anunciada frente a cuotas obligatorias).
Todavía no hay ninguna regla federal que prohíba o limite las cuotas de renta. La regla vigente de la FTC sobre cuotas (16 CFR part 464, vigente desde el 12 de mayo de 2025 (5/12/2025)) cubre solo boletos para eventos en vivo y alojamiento a corto plazo, no los contratos de arrendamiento ordinarios. La FTC sí actúa contra arrendadores caso por caso bajo la Ley de la FTC (FTC Act) por anunciar rentas que omiten cuotas obligatorias.
Consejo: Antes de pagar una cuota de solicitud (application fee), pida por escrito el costo mensual total, incluidas todas las cuotas obligatorias.
El 12 de marzo de 2026 (3/12/2026), la FTC emitió un aviso previo de propuesta de regla (ANPRM) sobre cuotas de vivienda en renta injustas o engañosas, la etapa más temprana. Los comentarios cerraron el 13 de abril de 2026 (4/13/2026), y la página del expediente de la FTC no muestra ninguna regla propuesta a la fecha de hoy. Aplicación: Greystar acordó pagar $24M ($23M a la FTC, $1M a Colorado) el 2 de diciembre de 2025 (12/2/2025) y debe divulgar todas las cuotas y el precio mensual total antes de aceptar cualquier pago (https://www.ftc.gov/news-events/news/press-releases/2025/12/greystar-agrees-pay-24-million-stop-deceptive-advertising-practices-result-ftc-colorado-lawsuit). Invitation Homes pagó $48M en 2024. No se encontró ninguna regulación vigente de la CFPB sobre cuotas de renta.
Fuente: 15 U.S.C. 45 (FTC Act Sec. 5); 16 CFR 464.1 (scope); FTC ANPRM, FTC-2026-0266
Moratorias federales de desalojo (eviction)
Abarca: Todas las viviendas en renta.
No hay ninguna moratoria federal de desalojo en vigor. La moratoria nacional de los CDC terminó cuando la Corte Suprema resolvió el 26 de agosto de 2021 (8/26/2021) (Alabama Ass'n of Realtors v. HHS) que los CDC carecían de autoridad legal. La moratoria de 120 días para presentar demandas de la Ley CARES venció en julio de 2020. Cualquier suspensión de desalojos que quede proviene de leyes estatales o locales.
Consejo: Revise las reglas de su estado y ciudad, ya que cualquier suspensión de desalojos proviene ahora de leyes locales, no federales.
Se confirmó que terminó. La página de la CFPB (última modificación 25 de junio de 2026 (6/25/2026)) indica que la decisión del 26 de agosto de 2021 (8/26/2021) puso fin a la moratoria, y el Aviso PIH 2021-29 de HUD dice que la orden fue anulada a nivel nacional. No se encontró ninguna nueva moratoria federal.
Fuente: Alabama Ass'n of Realtors v. HHS, 594 U.S. ___ (Aug. 26, 2021); 15 U.S.C. 9058(b)
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.