Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Indiana

Judicial. Un prestamista ejecuta la hipoteca (forecloses) presentando una acción judicial; después de una sentencia y un decreto de venta, el sheriff del condado vende la propiedad en una venta por el sheriff (sheriff's sale).

Al menos 30 días antes de presentar una ejecución hipotecaria (foreclosure), el prestamista debe enviar al prestatario un aviso previo a la demanda por correo certificado en un formulario establecido por el estado. Debe decir que el prestatario está en incumplimiento (default), animar al prestatario a obtener ayuda de un asesor en ejecuciones hipotecarias, explicar los derechos del prestatario antes de una venta por el sheriff (sheriff's sale), dar la información de contacto de la Indiana Foreclosure Prevention Network e incluir una advertencia en negrita "NOTICE REQUIRED BY STATE LAW" (aviso exigido por la ley estatal) sobre las promesas de rescate de ejecuciones hipotecarias. La primera página de la citación (summons) debe informar al prestatario sobre el derecho a una conferencia de conciliación (settlement conference). Antes de la venta por el sheriff, el sheriff debe publicar un aviso una vez por semana durante 3 semanas sucesivas, con la primera publicación al menos 30 días antes de la venta.

El aviso previo a la demanda debe enviarse al menos 30 días antes de presentarla. Por lo general, un tribunal no puede dictar una sentencia de ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta al menos 60 días después de enviado ese aviso y de cumplidos los requisitos de la conferencia de conciliación (settlement conference). En el caso de hipotecas otorgadas el 1 de julio de 1975 (7/1/1975) o después, la orden de venta no puede ejecutarse hasta 3 meses después de presentada la demanda (a menos que se determine que la propiedad está abandonada). Una vez que la sentencia se certifica al sheriff, la venta generalmente se programa dentro de 120 días, y el primer aviso publicado debe ser al menos 30 días antes de la venta.