¿Qué es una exención de vivienda familiar?
"Homestead exemption" (exención de vivienda familiar) tiene dos significados comunes. Una exención de vivienda familiar del impuesto a la propiedad (property tax) reduce el valor gravable de una vivienda que el dueño usa como residencia principal; cada estado fija la cantidad, quién califica y cómo y cuándo solicitarla. Una exención de vivienda familiar frente a acreedores o en una quiebra (bankruptcy) protege parte o todo el valor de la vivienda de una persona frente a los acreedores; la ley federal de quiebras tiene su propia exención de vivienda familiar, y los estados tienen sus propias versiones.
Lo que dice la ley
- Ejemplo (Florida, impuesto a la propiedad): cuando alguien es dueño de una propiedad y la convierte en su residencia permanente (o en la residencia permanente de un dependiente), la exención de vivienda familiar (homestead exemption) puede reducir el valor gravable de la propiedad. Florida Department of Revenue, Property Tax Exemptions and Additional Benefits
- La constitución de Florida exime de impuestos a una vivienda familiar que califica hasta $25,000 del valor tasado, más el valor tasado por encima de $50,000 y hasta $75,000 para todos los gravámenes que no sean los de los distritos escolares; esa segunda cantidad de $25,000 se ajusta cada 1 de enero por la inflación cuando sube el Consumer Price Index. Florida Constitution, Art. VII, Sec. 6 (Florida Senate)
- En Florida, las solicitudes y la documentación de la exención de vivienda familiar se presentan ante el tasador de propiedades (property appraiser) del condado donde está ubicada la propiedad, y la exención hace que la vivienda califique para la limitación de tasación Save Our Homes. Florida Department of Revenue, Property Tax Exemptions and Additional Benefits
- Ejemplo (Texas, impuesto a la propiedad): la sección 11.13(b) del Texas Tax Code exige que los distritos escolares otorguen una exención de $140,000 sobre una vivienda familiar de residencia, y la sección 11.13(c) exige una exención escolar adicional de $60,000 para los propietarios de 65 años o más o con discapacidad. Texas Comptroller of Public Accounts, Property Tax Exemptions
- En Texas, el dueño debe tener un interés de propiedad en el inmueble y usarlo como residencia principal; las solicitudes (Form 50-114) se presentan ante el distrito de tasación (appraisal district) del condado donde está ubicada la propiedad, y el plazo general de presentación es antes del 1 de mayo. Texas Comptroller of Public Accounts, Property Tax Exemptions
- En una quiebra, la ley federal (11 U.S.C. 522(d)(1)) le permite a un deudor eximir un interés en bienes inmuebles o muebles que el deudor o un dependiente usa como residencia, hasta un límite en dólares; ese límite se aumentó a $31,575 a partir del 1 de abril de 2025 (4/1/2025), según el ajuste periódico de 11 U.S.C. 104. 11 U.S.C. 522 (Legal Information Institute, Cornell Law School)
- Según 11 U.S.C. 522(b), un deudor en quiebra generalmente elige la lista federal de exenciones o las exenciones disponibles según la ley estatal y otras leyes federales, y un estado puede prohibir que sus residentes usen la lista federal. 11 U.S.C. 522 (Legal Information Institute, Cornell Law School)
- Qué exenciones estatales se aplican en una quiebra generalmente depende de dónde tuvo su domicilio el deudor durante los 730 días anteriores a la presentación, con una regla de revisión distinta si el deudor no vivió en un solo estado durante todo ese período. 11 U.S.C. 522 (Legal Information Institute, Cornell Law School)
- Ejemplo (Florida, protección frente a acreedores): la constitución de Florida exime de la venta forzosa por proceso judicial a una vivienda familiar que pertenece a una persona física, hasta 160 acres contiguos fuera de un municipio o medio acre dentro de un municipio, salvo por los impuestos y tasaciones sobre la propiedad, las deudas por la compra, mejora o reparación de la propiedad y cierto trabajo realizado en ella. Florida Constitution, Art. X, Sec. 4 (Florida Senate)
Preguntas frecuentes
¿La exención de vivienda familiar es automática?
En los ejemplos estatales de esta página, usted debe solicitarla. En Texas, por ejemplo, la solicitud se presenta ante el distrito de tasación del condado, generalmente antes del 1 de mayo; en Florida, se presenta ante el tasador de propiedades del condado.
¿Tengo que vivir en la vivienda para obtener la exención del impuesto a la propiedad?
En Texas y Florida, sí: Texas exige que el dueño la use como residencia principal, y Florida exige que sea la residencia permanente del dueño (o de un dependiente).
¿Hay exenciones adicionales del impuesto a la propiedad para personas mayores?
Algunos estados las ofrecen. En Texas, los distritos escolares deben otorgar una exención adicional de vivienda familiar de residencia de $60,000 para los dueños de 65 años o más o con discapacidad.
¿Cuánto del valor líquido de la vivienda está protegido en una quiebra?
Depende de si se aplican las exenciones federales o las estatales. El límite federal de la exención de vivienda familiar es de $31,575 para los casos presentados el 1 de abril de 2025 (4/1/2025) o después; las cantidades estatales varían, y la ley federal permite que un estado prohíba el uso de la lista federal.
¿La protección de la vivienda familiar de Florida impide que un prestamista hipotecario ejecute la hipoteca?
La protección constitucional de Florida contra la venta forzosa no cubre las deudas contraídas para la compra, mejora o reparación de la vivienda familiar, ni los impuestos y tasaciones sobre ella.
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