Reglas de arrendador-inquilino de Berkeley

Estabilización de rentas (rent stabilization): La Rent Stabilization Board de Berkeley fija un Ajuste General Anual (Annual General Adjustment, AGA) para las unidades totalmente cubiertas igual al 65% del cambio en el CPI del Área de la Bahía (del 1 de julio al 30 de junio del año anterior), con un límite del 5% bajo la Measure BB. El AGA de 2027 es del 2.5% (el AGA de 2026 fue del 1.0%). Los arrendadores (landlords) necesitan dar aviso por escrito con 30 días de anticipación para aumentos del 10% o menos, y con 90 días para aumentos mayores. Un arrendamiento no puede recibir un AGA durante el resto del año en que comenzó ni durante el año calendario siguiente (por ejemplo, un arrendamiento que comienza el 1 de marzo de 2027 (3/1/2027) califica por primera vez en 2029). No se puede aplicar ningún AGA si no se han pagado las cuotas de registro, si una orden de la Rent Board lo niega, si hay problemas graves de reparación o infracciones del código pendientes, o si no se han pagado los intereses del depósito de seguridad (security deposit). Los AGA no usados se pueden acumular y aplicar después con el aviso adecuado.; Desalojo solo con causa justa (just-cause eviction): Las reglas de causa justa (good cause) de Berkeley cubren las unidades con control de rentas, las unidades de 'new construction' (construcción nueva) posteriores a 1980, las casas unifamiliares, las unidades que son propiedad de la Berkeley Housing Authority o que esta arrienda, y las unidades alquiladas a participantes de la Sección 8 (Section 8). Un arrendador (landlord) solo puede desalojar por una de las causas indicadas: falta de pago después de un aviso de 3 días (la renta no pagada debe ser de al menos un mes de la HUD Fair Market Rent para ese tamaño de unidad); una infracción grave y continua del contrato de arrendamiento después de un aviso por escrito que causa un daño real sustancial; daño sustancial; molestias continuas después de una petición por escrito de que paren; negarse a permitir la entrada legal; reparaciones sustanciales del código que requieren que la unidad esté desocupada; demolición; mudanza del dueño o de un familiar que califique; regreso del dueño permitido por el contrato; o negarse a dejar la vivienda temporal después de las reparaciones. La venta de la propiedad, el vencimiento de un contrato de arrendamiento, negarse a firmar un nuevo contrato sustancialmente similar, un cambio en la situación de la Sección 8 y la ejecución hipotecaria (foreclosure) no son causa justa. Los avisos deben indicar la causa, dar la información de contacto de la Rent Board y afirmar que se cumple con el registro y la habitabilidad. Se deben presentar copias del aviso y de la demanda de desalojo (eviction) ante la Rent Board dentro de los 3 días hábiles siguientes a la entrega. La mudanza del dueño está prohibida contra ciertos inquilinos (tenants) de largo plazo, de edad avanzada o con discapacidad de arrendadores más grandes, y contra hogares con hijos menores de edad durante el año escolar.; Asistencia de reubicación (relocation assistance): En los desalojos por mudanza del dueño y por la Ellis Act, el arrendador (landlord) debe pagar asistencia de reubicación a un hogar inquilino que haya vivido en la unidad al menos un año. A partir del 1 de enero de 2027 (1/1/2027): un pago estándar de $20,151 más $6,717 adicionales para hogares de bajos ingresos, que incluyan a un inquilino con discapacidad o de edad avanzada o a hijos menores de edad, o cuyo arrendamiento comenzó antes del 1 de enero de 1999 (1/1/1999). Hasta el 31 de diciembre de 2026 (12/31/2026), los montos son $19,413 y $6,471. En la mudanza del dueño, el pago debe depositarse con la Rent Board dentro de los 10 días siguientes a la entrega del aviso. Los montos se ajustan cada 1 de enero según la inflación.; Cierres forzosos (lockouts)/acoso: La Tenant Protection Ordinance de Berkeley prohíbe que los arrendadores (landlords) actúen de mala fe para sacar a un inquilino (tenant) mediante fraude, intimidación o coerción. Ejemplos: interrumpir los servicios; invadir la privacidad, incluso preguntar sobre la situación migratoria; abusar del derecho de entrada; aprovecharse de la discapacidad de un inquilino; no hacer las reparaciones a tiempo y de forma adecuada o amenazar con no hacerlas; negarse a aceptar la renta o a dar un recibo; violar la Tenant Buyout Ordinance; y la trata de personas como condición para ocupar la vivienda. Para algunos reclamos de reparación, el inquilino debe primero dar aviso y permitir 15 días para corregir el problema. Los remedios en una demanda civil incluyen una orden judicial (injunction), daños reales (incluida la angustia emocional, triplicados en infracciones intencionales o imprudentes), multas civiles de $1,000 a $10,000 por infracción, una multa adicional de hasta $5,000 por infracción contra un inquilino con discapacidad o de 65 años o más, y honorarios de abogado. Los arrendadores deben dar a los inquilinos el aviso de la Tenant Protection Ordinance de la Ciudad al inicio de cualquier arrendamiento que comience después de abril de 2017 y con cualquier aviso de desalojo (eviction). No incluirlo es una defensa contra un desalojo.