Reglas de arrendador-inquilino de Glendale

Estabilización de rentas (rent stabilization): Glendale no tiene control de rentas (rent control), pero penaliza los aumentos grandes. Si un arrendador (landlord) aumenta la renta en más del 7% sobre la renta vigente en cualquier momento de los 12 meses anteriores (un 'non-relocation rent increase' (aumento sin reubicación) es del 7% o menos), el inquilino (tenant) puede elegir, dentro de los 14 días siguientes al aviso, mudarse y recibir asistencia de reubicación de tres veces la nueva renta mensual. Los arrendadores pueden acumular aumentos no usados de hasta tres años anteriores (simples, no compuestos, con un máximo del 21%), pero cualquier aumento de más del 15% en 12 meses siempre activa la opción de reubicación. Los arrendadores deben ofrecer un contrato de arrendamiento por escrito de al menos un año a los posibles inquilinos y a los inquilinos actuales con su primer aviso de aumento de renta. Un aviso de aumento de renta de más del 7% debe incluir el aviso obligatorio de la Ciudad sobre la posible elegibilidad para reubicación. Esta regla de reubicación por aumento de renta no se aplica a las unidades que recibieron un certificado de ocupación después del 1 de febrero de 1995 (2/1/1995).; Desalojo solo con causa justa (just-cause eviction): En las unidades cubiertas, un arrendador (landlord) solo puede desalojar por una de las causas indicadas: falta de pago; una infracción del contrato de arrendamiento no corregida después de un aviso por escrito; molestia (nuisance) o daño; uso ilegal; un subinquilino no aprobado en posesión al final del contrato; negarse a permitir un acceso razonable; demolición o remodelación sustancial (la obra debe costar al menos ocho veces la renta mensual o la HUD Fair Market Rent por unidad y dejar la unidad inhabitable durante al menos 45 días, con los permisos entregados junto con el aviso); mudanza del dueño, de un familiar o de un administrador residente (el nuevo ocupante debe mudarse dentro de dos meses y quedarse al menos un año); retiro bajo la Ellis Act; una orden del gobierno de desalojar; pérdida de la calificación bajo un contrato con el gobierno; o seguir fumando en una unidad o área libre de humo después de una advertencia. Antes de cualquier aviso de terminación, o junto con él, el arrendador debe entregar un aviso por escrito que indique las razones con hechos específicos. Un arrendador que actúa de mala fe en un desalojo por mudanza es responsable de tres veces los daños reales, daños ejemplares y honorarios de abogado. No cumplir con el Chapter 9.30 es una defensa contra un desalojo (eviction). Los inquilinos (tenants) también pueden pedir una orden judicial (injunction), y la parte que gana en un caso de desalojo injusto o de reubicación recupera los honorarios de abogado.; Asistencia de reubicación (relocation assistance): En los desalojos (evictions) por demolición o remodelación sustancial (en terrenos de cinco o más unidades), mudanza del dueño, de un familiar o de un administrador residente, retiro bajo la Ellis Act, o una orden del gobierno de desalojar, el arrendador (landlord) debe pagar tres veces la cantidad mayor entre la renta mensual actual y la HUD Fair Market Rent de una unidad similar en el condado de Los Angeles, más $2,000. Para un inquilino (tenant) que se muda después de un aumento de renta de más del 7%, el pago es de tres veces la nueva renta mensual. Todos los montos se duplican para un 'qualified tenant' (inquilino calificado). Esto significa un hogar de muy bajos ingresos, o un hogar de bajos ingresos con un miembro de 70 años o más, con discapacidad, o con un hijo en edad escolar en el distrito local cuando el aviso exige mudarse durante el período escolar. En los desalojos sin culpa (no-fault), la mitad se paga dentro de los 5 días siguientes a la entrega del aviso de terminación y la otra mitad dentro de los 5 días después de que el inquilino se muda. Se pueden descontar la renta vencida de los 12 meses anteriores y los daños que superen el depósito. Se debe dar un aviso por escrito del derecho a reubicación junto con el aviso de terminación.; Cierres forzosos (lockouts)/acoso: Glendale prohíbe las represalias. Un arrendador (landlord) no puede amenazar con un desalojo (eviction) ni iniciarlo, reducir los servicios ni aumentar la renta como represalia contra un inquilino (tenant) por ejercer sus derechos bajo el Chapter 9.30 o bajo la ley estatal o federal. Si el inquilino ejerció esos derechos dentro de los 180 días anteriores al acto del arrendador, la corte presume que fue una represalia. La represalia es una infracción menor (infraction): hasta $250 por la primera infracción y $500 por una segunda dentro de un año. Una tercera infracción en un año es un delito menor (misdemeanor). La Ciudad también puede hacer cumplir el Chapter 9.30 mediante citaciones administrativas y multas.