Reglas de arrendador-inquilino de San Jose

Estabilización de rentas (rent stabilization): La Apartment Rent Ordinance (ARO) cubre los apartamentos en edificios de 3 o más unidades construidos y ocupados antes del 7 de septiembre de 1979 (9/7/1979). El aumento permitido es un solo aumento del 5% en cualquier período de 12 meses. Quienes tienen vales están exentos del límite del 5%, y se requiere un aviso por escrito bajo el Civil Code 827. No están cubiertos: las casas unifamiliares, los dúplex, los condominios, las casas adosadas (townhomes), las ADU y las unidades alquiladas por primera vez después del 7 de septiembre de 1979. Descontrol al desocuparse (vacancy decontrol): la renta se restablece después de una mudanza voluntaria o de un desalojo (eviction) legal. Los arrendadores (landlords) pueden pedir traslados de costos por mejoras de capital (con un límite del 3% de la renta mensual) o un aumento para obtener un rendimiento justo (fair return). Los inquilinos (tenants) pueden presentar peticiones por reducciones de servicios o infracciones del código de vivienda. Los recargos por pago tardío bajo la ARO se limitan al 5% de la renta mensual.; Desalojo solo con causa justa (just-cause eviction): La Tenant Protection Ordinance (TPO) cubre los edificios multifamiliares de 3 o más unidades, las casas de huéspedes (guesthouses) y las unidades sin permiso. Prohíbe los avisos sin causa y permite la terminación solo por 13 causas indicadas. Causas por culpa del inquilino: falta de pago, infracción grave o habitual del contrato, daños, negarse a firmar un nuevo contrato similar, conducta desordenada, negarse a permitir el acceso legal, un subinquilino no aprobado que se queda después del plazo, y actividad delictiva. Causas del arrendador: rehabilitación sustancial, retiro bajo la Ellis Act, mudanza del dueño, órdenes de cumplimiento del código de la ciudad que exigen la salida, y la conversión de una unidad sin permiso. Los arrendadores (landlords) deben entregar un Resources and Referral Notice con cualquier aviso de terminación y presentar una copia del aviso ante la ciudad dentro de 3 días (Notice of Termination Portal o TPO@sanjoseca.gov). Está prohibido amenazar con revelar la situación migratoria de un inquilino (tenant) como represalia.; Asistencia de reubicación (relocation assistance): Los beneficios de reubicación de la TPO se aplican a las terminaciones por las causas 9-13 (las causas por decisión del arrendador) y se pagan al momento de entregar el aviso: estudio $6,925; 1 recámara $8,400; 2 recámaras $10,353; 3 recámaras $12,414. En los retiros bajo la Ellis Act Ordinance, el dueño debe depositar la reubicación base (según el número de recámaras) en una cuenta de garantía (escrow). Los hogares de bajos ingresos, de 62+ años, con discapacidad, con una enfermedad terminal o con hijos en edad escolar pueden recibir asistencia adicional (calificada) o un arrendamiento extendido. Todas las unidades deben recibir un aviso con 120 días de anticipación de la intención de retirarlas. Los inquilinos (tenants) tienen derecho a regresar si la unidad vuelve al mercado dentro de 10 años.; Avisos/registro obligatorios: Los apartamentos bajo la ARO deben registrarse cada año en el Rent Registry de la ciudad. Los apartamentos que no se registren antes de la fecha límite no pueden recibir el aumento anual de renta hasta que se registren. Los edificios bajo la ARO deben colocar un aviso de la ARO aprobado por la ciudad y entregarlo a los inquilinos al inicio del alquiler. Los edificios bajo la TPO deben colocar o entregar a los inquilinos el TPO Required Posting.