¿Puedo demandar a mi arrendador en Georgia?

Sí — en muchas situaciones. Estos son los reclamos principales que presentan los inquilinos de Georgia, lo que la ley le permite recuperar y dónde presentarlos. Cada regla enlaza con la ley o la fuente oficial. La mayoría de los reclamos por debajo del límite de reclamos menores pueden presentarse sin abogado.

Antes de demandar

Anote lo que pasó, con fechas, y guarde fotos, mensajes de texto, correos electrónicos y recibos.
Envíe a su arrendador una carta de reclamo por escrito (modelos a continuación) y dé un plazo razonable.
Verifique el plazo para demandar y el límite en dólares de la corte (a continuación).
Si el monto supera el límite de reclamos menores, o si enfrenta un desalojo, hable primero con un abogado o con asistencia legal gratuita.

No le devolvieron su depósito de seguridad

Multa por retención	El arrendador (landlord) que no devuelve cualquier parte de un depósito que debe devolverse es responsable por 3 veces la cantidad retenida indebidamente más honorarios de abogado razonables, a menos que el arrendador demuestre por preponderancia de la prueba que la retención no fue intencional y fue un error de buena fe a pesar de procedimientos razonablemente adaptados para evitarlo (en ese caso, solo la cantidad retenida). No mantener la custodia/fianza o no entregar las listas de daños requeridas hace perder el derecho a retener cualquier parte del depósito. Estas sanciones no se aplican a los dueños de 10 unidades o menos sin un administrador pagado, a quienes aún se les puede demandar por la cantidad, los intereses mientras estuvo retenida, los honorarios de abogado y los costos de presentación. El O.C.G.A. oficial se publica solo mediante LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024), anterior a 2025). Fuente: O.C.G.A. §§ 44-7-35, 44-7-36; Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), pp. 15-16
Plazo para devolver el depósito	Dentro de los 30 días después de que el arrendador (landlord) obtiene la posesión de la unidad. El arrendador cumple enviando el estado de cuenta y cualquier reembolso por correo de primera clase a la última dirección conocida del inquilino (tenant). Si el reembolso enviado por correo se devuelve como no entregable y no se puede localizar al inquilino después de un esfuerzo razonable, pasa a ser propiedad del arrendador 90 días después del envío. El O.C.G.A. oficial se publica solo mediante LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024), anterior a 2025). No fue enmendada por la HB 404 (2024) ni por los proyectos de ley de 2025-2026 revisados. El DCA Handbook (rev. 8-29-24), p. 15, lo expresa como 30 días después de que termina el contrato de arrendamiento o el inquilino se muda, lo que ocurra después. Se aplica a todos los arrendadores (la § 44-7-34 no está en la lista de exenciones de la § 44-7-36). Fuente: O.C.G.A. § 44-7-34(a)

Multa por retención

El arrendador (landlord) que no devuelve cualquier parte de un depósito que debe devolverse es responsable por 3 veces la cantidad retenida indebidamente más honorarios de abogado razonables, a menos que el arrendador demuestre por preponderancia de la prueba que la retención no fue intencional y fue un error de buena fe a pesar de procedimientos razonablemente adaptados para evitarlo (en ese caso, solo la cantidad retenida). No mantener la custodia/fianza o no entregar las listas de daños requeridas hace perder el derecho a retener cualquier parte del depósito. Estas sanciones no se aplican a los dueños de 10 unidades o menos sin un administrador pagado, a quienes aún se les puede demandar por la cantidad, los intereses mientras estuvo retenida, los honorarios de abogado y los costos de presentación.

El O.C.G.A. oficial se publica solo mediante LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024), anterior a 2025).

Fuente: O.C.G.A. §§ 44-7-35, 44-7-36; Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), pp. 15-16

Plazo para devolver el depósito

Dentro de los 30 días después de que el arrendador (landlord) obtiene la posesión de la unidad. El arrendador cumple enviando el estado de cuenta y cualquier reembolso por correo de primera clase a la última dirección conocida del inquilino (tenant). Si el reembolso enviado por correo se devuelve como no entregable y no se puede localizar al inquilino después de un esfuerzo razonable, pasa a ser propiedad del arrendador 90 días después del envío.

El O.C.G.A. oficial se publica solo mediante LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024), anterior a 2025). No fue enmendada por la HB 404 (2024) ni por los proyectos de ley de 2025-2026 revisados. El DCA Handbook (rev. 8-29-24), p. 15, lo expresa como 30 días después de que termina el contrato de arrendamiento o el inquilino se muda, lo que ocurra después. Se aplica a todos los arrendadores (la § 44-7-34 no está en la lista de exenciones de la § 44-7-36).

Fuente: O.C.G.A. § 44-7-34(a)

Carta gratuita de reclamo del depósito de seguridad en Georgia

Lo dejaron sin acceso a su vivienda o le cortaron los servicios públicos

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos	El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: el arrendador (landlord) no puede sacar a un inquilino (tenant) ni bloquear su acceso sin el proceso judicial de desposesión (dispossessory). Un arrendador no puede suspender a sabiendas e intencionalmente el servicio de servicios públicos de un inquilino antes de la resolución final de un caso de desposesión que el arrendador haya presentado contra ese inquilino; 'utilities' (servicios públicos) significa el servicio de enfriamiento, calefacción, luz y agua. La violación es un delito castigable con una multa de hasta $500. El código oficial no puede leerse libremente en línea; el texto de la § 44-7-14.1 se verificó en una copia pública del código (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)), que es anterior a la adición de 'cooling' (enfriamiento) a la definición por la HB 404 (HB 404 final: https://gov.georgia.gov/document/2024-signed-legislation/hb-404/download). Fuente: O.C.G.A. § 44-7-14.1 (definition amended by HB 404, 2024); Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), pp. 7, 12, 17

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos

El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: el arrendador (landlord) no puede sacar a un inquilino (tenant) ni bloquear su acceso sin el proceso judicial de desposesión (dispossessory). Un arrendador no puede suspender a sabiendas e intencionalmente el servicio de servicios públicos de un inquilino antes de la resolución final de un caso de desposesión que el arrendador haya presentado contra ese inquilino; 'utilities' (servicios públicos) significa el servicio de enfriamiento, calefacción, luz y agua. La violación es un delito castigable con una multa de hasta $500.

El código oficial no puede leerse libremente en línea; el texto de la § 44-7-14.1 se verificó en una copia pública del código (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)), que es anterior a la adición de 'cooling' (enfriamiento) a la definición por la HB 404 (HB 404 final: https://gov.georgia.gov/document/2024-signed-legislation/hb-404/download).

Fuente: O.C.G.A. § 44-7-14.1 (definition amended by HB 404, 2024); Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), pp. 7, 12, 17

Su arrendador tomó represalias después de que usted se quejó

Represalias del arrendador	Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) contra un inquilino (tenant) que, de buena fe, ejerció un derecho legal o del contrato de arrendamiento (lease), pidió reparaciones, se quejó ante una agencia de cumplimiento del código o una empresa de servicios públicos sobre un problema que el arrendador debe arreglar, o formó o se unió a una organización de inquilinos sobre habitabilidad. Si, dentro de los 3 meses después de esa acción, el arrendador presenta un desalojo (eviction), priva al inquilino del uso de la vivienda, reduce servicios, aumenta la renta, termina el contrato o interfiere de manera importante con los derechos del inquilino, el inquilino tiene un caso a primera vista (prima facie). Las represalias son una defensa contra el desalojo, y el inquilino puede recuperar un mes de renta más $500, los costos judiciales, honorarios de abogado si la conducta fue intencional, temeraria o maliciosa, y una sentencia declaratoria, menos cualquier renta que deba el inquilino. Leído en codes.findlaw.com (una copia pública del código oficial); verifíquelo con el código oficial. La copia está marcada como vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024). No son represalias (retaliation): el desalojo (eviction) por renta adeudada, daños intencionales o amenazas, infracciones graves del contrato de arrendamiento (lease), o quedarse después de un aviso adecuado; los aumentos de renta para todo el edificio o por cláusula del contrato. Un arrendador (landlord) puede refutar un reclamo demostrando que la propiedad pasó una inspección del código dentro de los 12 meses anteriores. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-24

Represalias del arrendador

Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) contra un inquilino (tenant) que, de buena fe, ejerció un derecho legal o del contrato de arrendamiento (lease), pidió reparaciones, se quejó ante una agencia de cumplimiento del código o una empresa de servicios públicos sobre un problema que el arrendador debe arreglar, o formó o se unió a una organización de inquilinos sobre habitabilidad. Si, dentro de los 3 meses después de esa acción, el arrendador presenta un desalojo (eviction), priva al inquilino del uso de la vivienda, reduce servicios, aumenta la renta, termina el contrato o interfiere de manera importante con los derechos del inquilino, el inquilino tiene un caso a primera vista (prima facie). Las represalias son una defensa contra el desalojo, y el inquilino puede recuperar un mes de renta más $500, los costos judiciales, honorarios de abogado si la conducta fue intencional, temeraria o maliciosa, y una sentencia declaratoria, menos cualquier renta que deba el inquilino.

Leído en codes.findlaw.com (una copia pública del código oficial); verifíquelo con el código oficial. La copia está marcada como vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024). No son represalias (retaliation): el desalojo (eviction) por renta adeudada, daños intencionales o amenazas, infracciones graves del contrato de arrendamiento (lease), o quedarse después de un aviso adecuado; los aumentos de renta para todo el edificio o por cláusula del contrato. Un arrendador (landlord) puede refutar un reclamo demostrando que la propiedad pasó una inspección del código dentro de los 12 meses anteriores.

Fuente: O.C.G.A. § 44-7-24

Su arrendador no hace las reparaciones

Reparar y deducir	No se identificó ninguna ley de reparar y descontar (repair-and-deduct). El DCA Handbook describe la práctica: avise por escrito al arrendador (landlord) antes de reparar, use a un profesional calificado a un costo razonable, guarde los presupuestos y recibos, y descuente de la siguiente renta; no se aplica a las áreas comunes, y el arrendador puede disputar la necesidad o el costo. La HB 876 (sesión de 2025-2026), que habría creado un derecho legal de reparar y compensar, se estancó en House Second Readers (búsqueda en legis.ga.gov, revisada el 22 de octubre de 2026 (10/22/2026)). Fuente: Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), p. 11
Retención de la renta	No se permite como recurso general; los inquilinos (tenants) generalmente deben seguir pagando la renta aunque no se hagan las reparaciones, o el arrendador (landlord) puede iniciar un desalojo (eviction). Desde la HB 404 (2024), la O.C.G.A. § 44-7-13 exige que el arrendador mantenga la propiedad en buen estado, y se considera que todo contrato de arrendamiento residencial, verbal o escrito, incluye una disposición de que la propiedad está 'fit for human habitation' (apta para la habitación humana) (§ 44-7-13(b), verificado con el texto final de la HB 404 en https://www.legis.ga.gov/legislation/64363). La ley no crea un recurso de retención. Fuente: Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), p. 11
Moho	No hay ley; Georgia no tiene ninguna ley de arrendadores e inquilinos específica sobre moho (ningún estándar de divulgación ni de remediación de moho). El moho se trata bajo el deber general del arrendador (landlord) de mantener la propiedad en buen estado y, desde el 1 de julio de 2024 (7/1/2024), bajo el término implícito en todo contrato de arrendamiento (lease) residencial de que la propiedad es apta para la habitación humana. La sección 44-7-13(b) (apta para la habitación humana) la añadió la Safe at Home Act de 2024 (HB 404), vigente desde el 1 de julio de 2024 (7/1/2024). También pueden aplicar los códigos locales de vivienda o de mantenimiento de propiedades. La regla separada de divulgación de inundaciones de Georgia (§ 44-7-20) no es una regla sobre moho. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-13(a), (b) (as amended by HB 404, 2024)
Plagas y chinches	No hay ley; la ley de Georgia no asigna específicamente el tratamiento de plagas o chinches ni exige una divulgación de chinches. Los problemas de plagas caen bajo el deber general de reparación del arrendador (landlord) y el requisito de que la propiedad sea apta para la habitación; el manual estatal aconseja que los contratos de arrendamiento (leases) detallen el control de plagas, incluida su frecuencia. Las infestaciones causadas por el inquilino (tenant) pueden ser responsabilidad del inquilino según el contrato de arrendamiento (lease). Los códigos locales pueden establecer deberes de exterminio. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-13; Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), p. 10
Calefacción	Ninguna ley estatal establece un requisito de calefacción, una temperatura mínima ni una temporada de calefacción. Bajo el deber general de reparación, el manual estatal dice que los arrendadores (landlords) deben mantener en funcionamiento la electricidad, la calefacción, el enfriamiento y la plomería. Los códigos locales de vivienda (por ejemplo, en ciudades y condados más grandes) pueden fijar temperaturas mínimas. Durante un caso de desalojo (eviction) es ilegal que el arrendador (landlord) corte a sabiendas e intencionalmente servicios como la calefacción (manual, p. 13). Fuente: O.C.G.A. § 44-7-13; Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), p. 11

Carta gratuita de solicitud de reparaciones al arrendador en Georgia

Su arrendador entró sin aviso o invadió su privacidad

Aviso de entrada del arrendador	No hay ley. La entrada se rige por el contrato de arrendamiento; si el contrato no da derecho de entrada, el inquilino (tenant) puede negarse, excepto en una emergencia. Fuente: Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), p. 12
Cámaras y privacidad	No hay ninguna ley específica para arrendadores. La ley penal de vigilancia de Georgia prohíbe usar un dispositivo para observar, fotografiar o grabar actividades en un lugar privado y fuera de la vista pública sin el consentimiento de todas las personas observadas, grabar en secreto conversaciones privadas que se originen en un lugar privado, o entrar a la propiedad de otra persona para escuchar a escondidas u observar en secreto. Un dueño u ocupante puede usar dispositivos de seguridad en la propiedad o sus accesos solo en áreas donde no haya una expectativa razonable de privacidad. El código oficial no se puede leer libremente en línea; el texto se verificó en un sitio público que reproduce el código (código del año 2024). Las cámaras dentro de una vivienda alquilada que capten actividades privadas sin el consentimiento de los ocupantes corren el riesgo de violar esta ley; por lo general se permiten las cámaras de seguridad en áreas comunes o en el exterior. Fuente: O.C.G.A. § 16-11-62(1)–(3)

Aviso de entrada del arrendador

No hay ley. La entrada se rige por el contrato de arrendamiento; si el contrato no da derecho de entrada, el inquilino (tenant) puede negarse, excepto en una emergencia.

Fuente: Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), p. 12

Cámaras y privacidad

No hay ninguna ley específica para arrendadores. La ley penal de vigilancia de Georgia prohíbe usar un dispositivo para observar, fotografiar o grabar actividades en un lugar privado y fuera de la vista pública sin el consentimiento de todas las personas observadas, grabar en secreto conversaciones privadas que se originen en un lugar privado, o entrar a la propiedad de otra persona para escuchar a escondidas u observar en secreto. Un dueño u ocupante puede usar dispositivos de seguridad en la propiedad o sus accesos solo en áreas donde no haya una expectativa razonable de privacidad.

El código oficial no se puede leer libremente en línea; el texto se verificó en un sitio público que reproduce el código (código del año 2024). Las cámaras dentro de una vivienda alquilada que capten actividades privadas sin el consentimiento de los ocupantes corren el riesgo de violar esta ley; por lo general se permiten las cámaras de seguridad en áreas comunes o en el exterior.

Fuente: O.C.G.A. § 16-11-62(1)–(3)

Le negaron la vivienda o lo trataron de manera diferente por la Sección 8 u otra fuente de ingresos

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos	No hay protección estatal. Las clases protegidas de vivienda justa en Georgia son raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar y discapacidad; la fuente de ingresos (source of income) (incluidos los vales) no está entre ellas. No se obtuvo el texto de la ley; la lista de clases protegidas se tomó del DCA Handbook estatal. Fuente: Georgia Fair Housing Act, O.C.G.A. § 8-3-200 et seq. (as summarized in DCA Landlord-Tenant Handbook, rev. 8-29-24, p. 4)

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos

No hay protección estatal. Las clases protegidas de vivienda justa en Georgia son raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar y discapacidad; la fuente de ingresos (source of income) (incluidos los vales) no está entre ellas.

No se obtuvo el texto de la ley; la lista de clases protegidas se tomó del DCA Handbook estatal.

Fuente: Georgia Fair Housing Act, O.C.G.A. § 8-3-200 et seq. (as summarized in DCA Landlord-Tenant Handbook, rev. 8-29-24, p. 4)

Otros reclamos que presentan los inquilinos en Georgia

Desalojo implícito (las condiciones lo obligaron a irse)	Sí, pero es poco común. El manual del estado dice que la falta de reparación por parte del arrendador (landlord) puede equivaler a un desalojo implícito (constructive eviction), de modo que el inquilino (tenant) no tiene que pagar la renta, solo si (1) la falta de reparación ha hecho que la unidad no sea apta para vivir, (2) la unidad no puede volver a estar en condiciones aptas con reparaciones ordinarias, y (3) el inquilino se muda. Un inquilino que se muda sin una defensa válida de desalojo implícito todavía puede deber la renta por el resto del contrato de arrendamiento (lease). Ejemplo del manual: una gran gotera en el techo que el arrendador (landlord) no intenta reparar, de modo que la unidad se inunda cuando llueve. Una fuga en un grifo no calificaría. Si el arrendador demanda más adelante, el inquilino (tenant) puede presentar el desalojo implícito (constructive eviction) como defensa. Fuente: Georgia Department of Community Affairs, Georgia Landlord-Tenant Handbook (rev. 8-29-24), p. 12
Garantía de disfrute pacífico de la vivienda	Sí. El manual del estado dice que un inquilino (tenant) cuyo uso y disfrute de la unidad se ha reducido por las acciones del arrendador (landlord), o por circunstancias que el arrendador podía controlar, puede presentar la violación del derecho al disfrute pacífico (right to quiet enjoyment) como contrademanda en un caso de desalojo (eviction). Algunos ejemplos son que el arrendador interrumpa constantemente el uso de la unidad por el inquilino, vecinos ruidosos, o no poder usar la propiedad como se pretendía y como lo permite el contrato de arrendamiento (lease). Fuente: Georgia Department of Community Affairs, Georgia Landlord-Tenant Handbook (rev. 8-29-24), p. 28
Lesiones en la propiedad	Una vez que el arrendador (landlord) ha entregado por completo la posesión, el arrendador no es responsable ante terceros por los daños causados por la negligencia del inquilino (tenant) o por el uso ilegal de la vivienda, pero el arrendador sí es responsable por los daños causados por una construcción defectuosa o por no mantener la vivienda en buen estado. Este deber no puede renunciarse en un contrato de arrendamiento (lease). El manual del estado agrega que los inquilinos lesionados pueden demandar por los daños causados por la falta de reparación si el arrendador sabía del problema y tuvo la oportunidad de corregirlo. El código oficial no se puede leer gratuitamente en línea; texto verificado en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 28 de marzo de 2024 [3/28/2024]). Fuente: O.C.G.A. §§ 44-7-14, 44-7-2(b)(2); Georgia Department of Community Affairs, Georgia Landlord-Tenant Handbook (rev. 8-29-24), p. 11

Dónde y cuándo demandar

Límite de reclamos menores	$15,000 para reclamos civiles en el Magistrate Court. Los casos de desposesión (dispossessory; desalojo [eviction]) también se ven en el Magistrate Court. Fuente: O.C.G.A. § 15-10-2; Georgia Council of Magistrate Court Clerks page
Tarifa de presentación en la corte de reclamos menores	El demandante paga un depósito de presentación fijado por una regla del tribunal local (la ley limita el depósito básico a $22) más el costo real de notificar a cada demandado (defendant) (no más que la tarifa del sheriff). Una orden de ejecución writ of fieri facias (fi. fa.) cuesta $4. El código oficial no se puede leer gratis en línea; el texto se verificó en una copia pública del código (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)). Por lo general, los recargos locales hacen que el costo total de presentación sea mayor; consulte con el Magistrate Court del condado. Fuente: O.C.G.A. § 15-10-80
Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento escrito	6 años después de que la deuda vence y es exigible para una acción sobre un contrato simple por escrito, como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito. 4 años por el incumplimiento de un contrato no firmado por la parte demandada (p. ej., un contrato de arrendamiento verbal), sobre una cuenta abierta o sobre una promesa implícita. El código oficial se publica solo a través de LexisNexis; texto verificado en un espejo público (FindLaw, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)). § 9-3-25: https://codes.findlaw.com/ga/title-9-civil-practice/ga-code-sect-9-3-25/. Los contratos de arrendamiento (leases) bajo sello pueden tener un plazo más largo (§ 9-3-23, no revisada). Fuente: O.C.G.A. §§ 9-3-24, 9-3-25

Cómo funciona la corte de reclamos menores en Georgia →

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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.