Derechos de inquilinos y leyes de alquiler en Georgia
Las reglas de alquiler en Georgia: depósito de seguridad, desalojo, terminar el contrato, reparaciones y renta, con la ley o página oficial detrás de cada respuesta.
Respuestas rápidas para Georgia
- Límite del depósito de seguridad (security deposit)
- 2 meses de renta. Ningún arrendador o casero (landlord) puede exigir ni recibir un depósito de seguridad (security deposit) mayor al equivalente de dos meses de renta. O.C.G.A. § 44-7-30.1 (added by HB 404, 2024 Safe at Home Act, Act 392)
- Plazo para devolver el depósito
- Dentro de 30 días después de que el arrendador recupere la posesión de la vivienda. El arrendador cumple enviando la declaración y cualquier reembolso por correo de primera clase a la última dirección conocida del inquilino (tenant). Si el reembolso enviado por correo es devuelto como no entregable y no se puede localizar al inquilino después de un esfuerzo razonable, pasa a ser propiedad del arrendador 90 días después del envío. O.C.G.A. § 44-7-34(a)
- Aviso por falta de pago de renta
- Antes de presentar una declaración jurada de desalojo (dispossessory affidavit) por renta, cargos por atraso, servicios u otros cargos sin pagar, el arrendador debe darle al inquilino un aviso para desalojar o pagar todas las cantidades vencidas dentro de tres días hábiles. El aviso debe colocarse en un sobre sellado en un lugar visible de la puerta de la propiedad Y entregarse por cualquier otro método acordado en el contrato de arrendamiento. O.C.G.A. § 44-7-50(c), (d) (as amended by HB 404, 2024 Safe at Home Act, Act 392)
- Terminar un contrato mes a mes
- Arrendamiento a voluntad (tenancy at will) (sin contrato escrito, o con contrato vencido y el arrendador permite que el inquilino se quede): el arrendador debe dar 60 días de aviso; el inquilino debe dar 30 días de aviso. Los cambios de renta en un arrendamiento a voluntad también requieren 60 días de aviso (Handbook). O.C.G.A. § 44-7-7; Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), pp. 13, 15
- Entrada del arrendador a la vivienda
- No hay ley. La entrada se rige por el contrato de arrendamiento; si el contrato no da derecho de entrada, el inquilino puede negarse excepto en una emergencia. Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), p. 12
- Control de renta / límites de aumento
- El control de rentas local (rent control) está prohibido por la ley estatal. Ningún condado ni ciudad puede aprobar, mantener ni aplicar ninguna ordenanza o resolución que regule la renta que se cobra por propiedades residenciales privadas de alquiler, sean unifamiliares o de varias unidades. Excepciones: propiedades del gobierno local (o de su autoridad), y acuerdos voluntarios con personas privadas que regulen la renta. No hay un límite estatal a la renta. O.C.G.A. § 44-7-19
Verificado con fuentes oficiales: 2026-10-22. Traducción: 2026-10-23.
Depósito de seguridad en Georgia
| Límite del depósito de seguridad (security deposit) | 2 meses de renta. Ningún arrendador o casero (landlord) puede exigir ni recibir un depósito de seguridad (security deposit) mayor al equivalente de dos meses de renta. Verificado con el texto final de HB 404 (AS PASSED HOUSE AND SENATE) en legis.ga.gov: firmado el 22 de abril de 2024 (4/22/2024) como Act 392, vigente desde el 1 de julio de 2024 (7/1/2024); la ley aplica a contratos de arrendamiento (leases) residenciales firmados o renovados a partir del 1 de julio de 2024. La exención para arrendadores pequeños del § 44-7-36 (según una copia pública, actualizada al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)) menciona los §§ 44-7-31, -32, -33 y -35 y no menciona el § 44-7-30.1, por lo que el límite parece aplicar a todos los arrendadores. También se indica en el DCA Landlord-Tenant Handbook (rev. 8-29-24), p. 8. |
|---|---|
| Plazo para devolver el depósito | Dentro de 30 días después de que el arrendador recupere la posesión de la vivienda. El arrendador cumple enviando la declaración y cualquier reembolso por correo de primera clase a la última dirección conocida del inquilino (tenant). Si el reembolso enviado por correo es devuelto como no entregable y no se puede localizar al inquilino después de un esfuerzo razonable, pasa a ser propiedad del arrendador 90 días después del envío. El O.C.G.A. oficial se publica solo a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025). No fue enmendado por HB 404 (2024) ni por los proyectos de ley de 2025-2026 revisados. El DCA Handbook (rev. 8-29-24), p. 15, lo expresa como 30 días después de que termine el contrato o de que el inquilino se mude, lo que ocurra después. Aplica a todos los arrendadores (el § 44-7-34 no está en la lista de exenciones del § 44-7-36). Fuente: O.C.G.A. § 44-7-34(a) |
| Lista detallada de descuentos | Si se retiene cualquier cantidad, el arrendador debe dar una declaración por escrito con los motivos específicos dentro de 30 días, con la lista detallada de daños si reclama daños, y el saldo que corresponde. No se puede descontar por el desgaste normal (normal wear and tear). Los arrendadores con más de 10 unidades o con un agente administrador pagado también deben entregar una lista de daños al mudarse y hacer una inspección de salida dentro de 3 días hábiles, dándole al inquilino una lista de daños firmada; el inquilino puede inspeccionar dentro de 5 días hábiles y firmar o anotar sus desacuerdos. El código oficial no se puede leer gratis en línea; el texto de los §§ 44-7-33 y 44-7-34 se verificó en una copia pública del código (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024). Los resúmenes del Legislative Counsel de las leyes generales aprobadas en 2025 y 2026 no incluyen ninguna enmienda a estas secciones. El inquilino que firma la lista de salida, o que no expresa por escrito su desacuerdo punto por punto, generalmente no puede impugnar después esas deducciones, si las listas le informaban de su deber de firmar o expresar su desacuerdo (§ 44-7-33(c)). Fuente: O.C.G.A. §§ 44-7-33, 44-7-34 |
| Intereses sobre el depósito | No se identificó ninguna obligación legal de pagar intereses sobre los depósitos de seguridad. Los depósitos deben guardarse en una cuenta de garantía (escrow account) usada solo para ese fin en un banco o institución de préstamo regulada por el estado o el gobierno federal (o estar cubiertos por una fianza (surety bond) según el § 44-7-32), y se le debe informar al inquilino por escrito dónde está la cuenta. El O.C.G.A. oficial se publica solo a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025). El § 44-7-31 no menciona intereses, y el DCA Handbook (rev. 8-29-24) menciona intereses solo como un recurso (intereses sobre un depósito retenido injustamente, p. 16). Las reglas de cuenta de garantía o fianza no aplican a dueños de 10 unidades o menos que no usan un agente administrador pagado (§ 44-7-36). Los resúmenes del Legislative Counsel de las leyes generales aprobadas en 2025 y 2026 no muestran ninguna ley nueva sobre intereses del depósito. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-31 |
| Multa por retener el depósito | El arrendador que no devuelva cualquier parte de un depósito que debía devolver es responsable por 3 veces la cantidad retenida indebidamente más honorarios razonables de abogado, a menos que demuestre, por preponderancia de la prueba, que la retención no fue intencional y fue un error de buena fe a pesar de tener procedimientos razonables para evitarlo (en ese caso, solo la cantidad retenida). No mantener la cuenta de garantía o la fianza, o no entregar las listas de daños requeridas, hace que pierda el derecho a retener cualquier parte del depósito. Estas multas no aplican a dueños de 10 unidades o menos sin un administrador pagado, a quienes aún se les puede demandar por la cantidad, los intereses mientras estuvo retenida, los honorarios de abogado y los costos de presentación. El O.C.G.A. oficial se publica solo a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025). |
Desalojo en Georgia
| Aviso por falta de pago de renta | Antes de presentar una declaración jurada de desalojo (dispossessory affidavit) por renta, cargos por atraso, servicios u otros cargos sin pagar, el arrendador debe darle al inquilino un aviso para desalojar o pagar todas las cantidades vencidas dentro de tres días hábiles. El aviso debe colocarse en un sobre sellado en un lugar visible de la puerta de la propiedad Y entregarse por cualquier otro método acordado en el contrato de arrendamiento. Verificado con el texto final de HB 404; vigente desde el 1 de julio de 2024 (7/1/2024) y aplica a contratos residenciales firmados o renovados a partir del 1 de julio de 2024. HB 1389 (2026), que proponía ampliar este plazo a siete días, no se aprobó. Después de la presentación, el inquilino puede ofrecer el pago (tender) de toda la renta que se alega que debe más el costo de la orden de desalojo (dispossessory warrant) dentro de 7 días de recibir la notificación; esto es una defensa completa, pero el arrendador solo tiene que aceptarlo una vez en cualquier período de 12 meses (§ 44-7-52(a); el código oficial no se puede leer gratis en línea; el texto se verificó en una copia pública del código, código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024). |
|---|---|
| Aviso por violar el contrato | La ley no establece un período para corregir la violación. El arrendador debe exigir la posesión antes de presentar el desalojo, y deben seguirse los términos de aviso del contrato. Para contratos firmados o renovados a partir del 1 de julio de 2024, la exigencia de posesión debe colocarse en un sobre sellado en un lugar visible de la puerta de la propiedad y también entregarse por cualquier otro método acordado en el contrato. El § 44-7-50(d), según la enmienda de HB 404, aplica el requisito de colocar el aviso en la puerta a la exigencia de posesión de la subsección (a), además del aviso de 3 días para desalojar o pagar. El Landlord-Tenant Handbook del DCA estatal (rev. 8-29-24, p. 17) todavía dice que una exigencia que no sea por renta no tiene que ser por escrito; prevalece la ley. |
| Cambio de cerraduras y corte de servicios | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: el arrendador no puede sacar al inquilino ni bloquearle el acceso sin el proceso judicial de desalojo (dispossessory). El arrendador no puede suspender, a sabiendas y voluntariamente, los servicios públicos del inquilino antes de la decisión final de un caso de desalojo que el arrendador haya presentado contra ese inquilino; 'servicios públicos' (utilities) significa aire acondicionado, calefacción, luz y agua. La violación es un delito que se castiga con una multa de hasta $500. El código oficial no se puede leer gratis en línea; el texto del § 44-7-14.1 se verificó en una copia pública del código (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024), que es anterior a que HB 404 agregara 'cooling' (aire acondicionado) a la definición (texto final de HB 404: https://gov.georgia.gov/document/2024-signed-legislation/hb-404/download). La regla sobre el cierre de acceso (lockout) proviene del Handbook; no se verificaron los daños que fija la ley por un cierre de acceso ilegal. |
Terminar el contrato en Georgia
| Terminar un contrato mes a mes | Arrendamiento a voluntad (tenancy at will) (sin contrato escrito, o con contrato vencido y el arrendador permite que el inquilino se quede): el arrendador debe dar 60 días de aviso; el inquilino debe dar 30 días de aviso. Los cambios de renta en un arrendamiento a voluntad también requieren 60 días de aviso (Handbook). El O.C.G.A. oficial se publica solo a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025). La regla de 60 días para cambios de renta proviene solo del Handbook. |
|---|---|
| Terminar el contrato por violencia doméstica | Un inquilino puede terminar un contrato de arrendamiento residencial cuando se haya emitido una orden civil de violencia familiar, una orden civil contra el acoso (stalking), una orden penal de violencia familiar o una orden penal contra el acoso que proteja al inquilino o a su hijo menor de edad (también disponible para un coocupante protegido). Debe darle al arrendador un aviso por escrito con una copia de la orden (más un reporte policial si la orden es una orden de protección temporal ex parte); la terminación entra en vigor 30 días después del aviso. El inquilino debe la renta prorrateada hasta la fecha de vigencia más las cantidades ya vencidas, pero ningún otro cargo, renta ni daños por la terminación anticipada; no debe daños si termina 14+ días antes de mudarse. No se puede renunciar a este derecho. El código oficial se publica solo a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024). Coincide con el DCA Handbook (rev. 8-29-24), p. 23. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-23 |
| Terminar el contrato: militares, salud, fallecimiento | Los miembros de las fuerzas armadas (servicemembers) (en servicio activo en las fuerzas armadas regulares o de reserva, la Guardia Costera, o la Guardia Nacional de Georgia con órdenes federales de 90+ días) pueden terminar el contrato con un aviso por escrito que entre en vigor al menos 30 días después de que el arrendador lo reciba, con una copia de las órdenes o una verificación del oficial al mando, por: cambio permanente de estación (permanent change of station) a 35+ millas de distancia; liberación del servicio activo o del servicio activo estatal cuando la vivienda está a 35+ millas del domicilio registrado (home of record); órdenes para mudarse a vivienda del gobierno, o elegibilidad para ella (si quedarse le haría perder el subsidio de vivienda); órdenes de servicio temporal o de servicio activo estatal por más de 60 días a 35+ millas de distancia; o cambio de órdenes antes de mudarse. Solo renta prorrateada; nada si es 14+ días antes de ocupar la vivienda. Si el miembro de las fuerzas armadas muere en servicio activo, un familiar inmediato adulto puede terminar el contrato con el certificado de defunción. No se puede renunciar a este derecho. No se encontró ninguna ley estatal para terminar el contrato por motivos médicos, por ser persona mayor o por la muerte del inquilino. El código oficial se publica solo a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024). Fuente: O.C.G.A. § 44-7-22 |
Entrada del arrendador en Georgia
| Entrada del arrendador a la vivienda | No hay ley. La entrada se rige por el contrato de arrendamiento; si el contrato no da derecho de entrada, el inquilino puede negarse excepto en una emergencia. |
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Reparaciones y represalias en Georgia
| Reparar y descontar de la renta | No se identificó ninguna ley de reparar y descontar de la renta (repair and deduct). El DCA Handbook describe la práctica: avisar al arrendador por escrito antes de reparar, usar un profesional calificado a un costo razonable, guardar los presupuestos y recibos, y descontarlo de la siguiente renta; no aplica a las áreas comunes, y el arrendador puede disputar la necesidad o el costo. HB 876 (sesión 2025-2026), que habría creado un derecho legal de reparar y compensar, se detuvo en House Second Readers (búsqueda en legis.ga.gov, revisada el 2026-10-22). No se verificó la base legal (jurisprudencia) de la descripción del Handbook. |
|---|---|
| Retener la renta por reparaciones | No se permite como recurso general; los inquilinos generalmente deben seguir pagando la renta aunque no se hagan las reparaciones, o el arrendador puede iniciar un desalojo. Desde HB 404 (2024), el O.C.G.A. § 44-7-13 obliga al arrendador a mantener la vivienda en buen estado, y se considera que todo contrato de arrendamiento residencial, verbal o escrito, incluye una disposición de que la vivienda es 'fit for human habitation' (apta para ser habitada) (§ 44-7-13(b), verificado con el texto final de HB 404 en https://www.legis.ga.gov/legislation/64363). La ley no crea un recurso de retención de renta. |
| Protección contra represalias | El arrendador no puede tomar represalias porque el inquilino, de buena fe, hizo valer un derecho del contrato o de la ley, pidió reparaciones o usó un recurso del capítulo de arrendadores e inquilinos, se quejó ante una agencia de vivienda o de cumplimiento del código, o ante una empresa de servicios públicos, sobre una condición que el arrendador debe corregir, o formó o se unió a una organización de inquilinos sobre la habitabilidad. El inquilino establece un caso de represalia a primera vista (prima facie) si, dentro de 3 meses después del acto protegido, el arrendador presenta un desalojo (con excepciones), le impide usar la vivienda, reduce los servicios, sube la renta, termina el contrato o interfiere de manera importante con los derechos del inquilino bajo el contrato. La represalia es una defensa contra el desalojo. Recurso: una multa civil de un mes de renta más $500, los costos judiciales, honorarios de abogado razonables si la conducta fue intencional, temeraria o maliciosa, y una declaración judicial (declaratory relief), menos cualquier renta u otra cantidad que el inquilino deba. El código oficial no se puede leer gratis en línea; el texto se verificó en una copia pública del código (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024). No es represalia: el desalojo o la terminación por renta atrasada al momento del aviso o de la demanda, daño intencional o amenazas a la seguridad, mala conducta grave o actos criminales, o quedarse después de un aviso válido (holdover); los aumentos de renta en todo el edificio o por una cláusula del contrato para servicios, impuestos o seguro. El arrendador también puede refutar la represalia demostrando que la propiedad pasó una inspección del código en los 12 meses anteriores. Los resúmenes del Legislative Counsel de las leyes generales aprobadas en 2025 y 2026 no incluyen ninguna enmienda a esta sección. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-24 |
Aumentos de renta y cargos en Georgia
| Control de renta / límites de aumento | El control de rentas local (rent control) está prohibido por la ley estatal. Ningún condado ni ciudad puede aprobar, mantener ni aplicar ninguna ordenanza o resolución que regule la renta que se cobra por propiedades residenciales privadas de alquiler, sean unifamiliares o de varias unidades. Excepciones: propiedades del gobierno local (o de su autoridad), y acuerdos voluntarios con personas privadas que regulen la renta. No hay un límite estatal a la renta. El O.C.G.A. oficial se publica solo a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025). Sigue vigente: los proyectos de ley para derogar el § 44-7-19 (HB 299, 2025; SB 106, retirado y devuelto a comité el 13 de enero de 2026 (1/13/2026)) y para limitar los aumentos de renta (HB 707, HB 710, HB 1031) no se aprobaron (legis.ga.gov, revisado el 2026-10-22). Handbook: la renta puede subir durante el contrato solo si el contrato lo permite; los aumentos en un arrendamiento a voluntad requieren 60 días de aviso. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-19 |
|---|---|
| Cargos por pago tardío (late fees) | No se identificó ningún límite legal ni período de gracia. Las leyes de Georgia tratan los cargos por pago atrasado (late fees) como cargos que el arrendador puede cobrar: pueden exigirse en el aviso de 3 días hábiles para pagar o desalojar y descontarse del depósito de seguridad. No aparece ningún límite en el texto final de HB 404 ni en el texto del § 44-7-34 de la copia pública, y el DCA Handbook (rev. 8-29-24) menciona los 'late charges' solo como una deducción permitida del depósito (p. 15). Esta conclusión se basa en la ausencia de una ley: no se revisó todo el Title 44 Ch. 7 en una fuente oficial. Cualquier límite vendría del contrato de arrendamiento y del derecho contractual. La lista de deducciones del § 44-7-34 se verificó en una copia pública (código del año 2024). Los resúmenes del Legislative Counsel de las leyes generales aprobadas en 2025 y 2026 no muestran ninguna ley nueva sobre cargos por atraso. |
Sección 8, historial y abogado en Georgia
| Sección 8 / fuente de ingresos | No hay protección estatal. Las categorías protegidas por la ley de vivienda justa (fair housing) de Georgia son raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar y discapacidad; la fuente de ingresos (source of income) (incluidos los vales o vouchers, como Sección 8 (Section 8)) no está entre ellas. No se consultó el texto de la ley; la lista de categorías protegidas se tomó del DCA Handbook del estado. Algunas ordenanzas locales pueden ser diferentes (no se revisaron). |
|---|---|
| Sellar el historial de desalojo | Todavía no hay una ley vigente. A partir del 1 de enero de 2027, un tribunal podrá, a solicitud y después de una audiencia, ordenar que todos los expedientes judiciales de un caso de desalojo (dispossessory) no estén disponibles al público si el inquilino ganó el caso, si el inquilino pagó la sentencia por completo con intereses y costos, o si han pasado siete años desde un sobreseimiento (dismissal) o una sentencia (siempre que la sentencia esté pagada por completo). El arrendador todavía puede cobrar lo que se le debe en una demanda aparte o mediante cobranza. Aprobada en 2026 como Act 715. La Sección 9 de la ley establece que esta disposición entra en vigor el 1 de enero de 2027. Hasta entonces, Georgia no tiene una ley para sellar expedientes de desalojo. |
Ocupantes ilegales, pertenencias y reclamos menores en Georgia
| Ocupantes ilegales (squatters) | Dos vías, ambas sin un desalojo regular. (1) Declaración jurada contra intrusos (intruder affidavit): el dueño (o su agente o abogado) jura en una declaración que reclama la posesión de buena fe y que el ocupante nombrado no tiene ese derecho, y se la entrega al alguacil (sheriff), alguacil adjunto (deputy), constable, marshal u otro oficial certificado por POST, quien se la muestra al ocupante y lo saca una vez que hayan pasado 3 días, a menos que el ocupante presente una contradeclaración jurada (counteraffidavit) en la que reclame un derecho legal de buena fe a la posesión. Una contradeclaración envía el asunto a un juicio sin jurado en el magistrate court; si el reclamo del ocupante no tiene fundamento, se le saca mediante una orden de posesión (writ of possession), y el tribunal puede otorgar la renta justa de mercado por el tiempo de ocupación. (2) Delito de 'ocupación ilegal' (unlawful squatting) (entrar y vivir en la propiedad de otra persona sin el conocimiento ni el consentimiento del dueño): a la persona se le entrega una citación y tiene 3 días hábiles para presentar documentos (por ejemplo, un contrato de arrendamiento o recibos de renta) a la agencia policial o será arrestada; si presenta documentos, se celebra una audiencia dentro de 7 días, y los documentos falsos o sin fundamento llevan a que se le saque, se le arreste y se le imponga una multa basada en la renta mensual justa de mercado. Es un delito menor (misdemeanor). Verificado con el texto final de HB 1017 (AS PASSED HOUSE AND SENATE) en la página de leyes firmadas del Gobernador; vigente desde la aprobación del Gobernador (abril de 2024). SB 153 (revisión del Código de 2025, vigente desde el 1 de julio de 2025) solo hizo cambios de redacción al § 16-7-21.1 y a los §§ 44-11-30 a 44-11-33. Los proyectos posteriores para revisar la ley sobre ocupantes ilegales (SB 184, 'Georgia Anti-Squatting Act of 2025'; HB 61, aprobado por el Senado como sustituto en 2026) no se convirtieron en ley: ninguno aparece en los resúmenes del Legislative Counsel de las leyes generales aprobadas en 2025 o 2026. El DCA Handbook (rev. 8-29-24), p. 3, resume el procedimiento de declaración jurada (affidavit). |
|---|---|
| Pertenencias abandonadas | Una orden de posesión (writ of possession) autoriza sacar al inquilino y sus pertenencias; los bienes pueden colocarse en el terreno del arrendador o en otro lugar designado con la aprobación del oficial que ejecuta la orden (por ejemplo, la acera o la calle). El arrendador no es depositario (bailee) y no tiene ninguna obligación con el inquilino respecto a esos bienes, que se consideran abandonados una vez ejecutada la orden. La ley no fija un período de almacenamiento ni un aviso de venta para las pertenencias de los inquilinos desalojados. El código oficial no se puede leer gratis en línea; el texto se verificó en una copia pública del código (código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024). SB 153 (revisión del Código de 2025) solo cambió la redacción del § 44-7-55(e) (ejecución de la orden por agentes fuera de servicio), no la subsección (c) (https://gov.georgia.gov/document/2025-signed-legislation/sb-153/download). El DCA Landlord-Tenant Handbook (rev. 8-29-24), p. 19, agrega que el arrendador debe tener cuidado razonable al sacar los bienes y puede ser demandado si los lleva a otro lugar o los deja en la vivienda (https://dca.georgia.gov/document/manuals/georgia-landlord-tenant-handbook-english/download). Fuente: O.C.G.A. § 44-7-55(c) |
| Límite de la corte de reclamos menores | $15,000 (demandas civiles en el Magistrate Court (Tribunal de Magistrados)). Los casos de desalojo (dispossessory) se ven en el Magistrate Court sin importar la cantidad. Página del Georgia Courts Council of Magistrate Court Clerks: las demandas civiles 'up to $15,000' (de hasta $15,000) se presentan ante el magistrate court; no se requiere abogado. El texto de la ley se revisó en una copia pública (https://codes.findlaw.com/ga/title-15-courts/ga-code-sect-15-10-2/, código del año 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025); el O.C.G.A. oficial se publica solo a través de LexisNexis. Fuente: O.C.G.A. § 15-10-2(a)(5), (a)(6) |
Cómo funciona un desalojo en Georgia
Los casos de desalojo se ven en: Magistrate Court (Tribunal de Magistrados) del condado donde está la propiedad (también se puede presentar en el State Court o el Superior Court).
- Exigencia de posesión; por falta de pago, un aviso para desalojar o pagar dentro de 3 días hábiles, colocado en un sobre sellado en la puerta y entregado por cualquier otro método indicado en el contrato (O.C.G.A. § 44-7-50(c)-(d))
- El arrendador presenta una declaración jurada de desalojo (dispossessory affidavit)
- El emplazamiento (summons) lo entrega el alguacil (sheriff) o su adjunto, un constable o (desde el 1 de julio de 2025 (7/1/2025)) un notificador autorizado (process server): en persona, a un residente adulto, o colocándolo en la puerta y enviándolo por correo el mismo día; colocarlo en la puerta y enviarlo por correo por sí solo permite obtener la posesión, pero no una sentencia de dinero si el inquilino no responde
- El inquilino responde de forma verbal o por escrito dentro de 7 días de la entrega (ofrecer el pago (tender) de toda la renta que se alega que se debe más el costo de la orden de desalojo (dispossessory warrant) dentro de 7 días de la notificación es una defensa completa, que el arrendador solo tiene que aceptar una vez en cualquier período de 12 meses); si el caso no se decide dentro de 2 semanas, el inquilino debe pagar la renta al tribunal
- Audiencia (generalmente dentro de unos 7 días si se presenta una defensa válida); sentencia
- Orden de posesión (writ of possession) después de 7 días; el alguacil supervisa el desalojo y los bienes se colocan en el terreno del arrendador. Cualquiera de las partes puede apelar dentro de 7 días; el inquilino debe pagar la renta al tribunal para quedarse en la vivienda
La respuesta vence dentro de 7 días de la entrega (el siguiente día hábil si el día 7 cae en fin de semana o feriado).
Lo que sorprende de la ley de alquiler en Georgia
- Los depósitos de seguridad tienen un límite de dos meses de renta en contratos firmados o renovados a partir del 1 de julio de 2024 (O.C.G.A. § 44-7-30.1, HB 404 Safe at Home Act, legis.ga.gov)
- Se considera que todo contrato de arrendamiento residencial, verbal o escrito, promete que la vivienda es 'fit for human habitation' (apta para ser habitada) (O.C.G.A. § 44-7-13(b), HB 404, legis.ga.gov)
- Georgia no tiene un derecho general de retener la renta; los inquilinos que dejan de pagar por falta de reparaciones se arriesgan a un desalojo (Georgia Landlord-Tenant Handbook, p. 11)
- La multa del triple del depósito no aplica a dueños de 10 unidades o menos que no usan un administrador pagado (O.C.G.A. §§ 44-7-35, 44-7-36, copia pública)
- Los inquilinos pueden detener un desalojo por falta de pago si pagan todo lo que deben más los costos judiciales dentro de 7 días de la entrega, pero solo una vez cada 12 meses (Georgia Landlord-Tenant Handbook, p. 17)
- Desde el 1 de julio de 2025, un notificador autorizado (process server), y no solo el alguacil o el constable, puede entregar el emplazamiento de desalojo (O.C.G.A. § 44-7-51(a), HB 270, legis.ga.gov)
- Desde el 1 de julio de 2025, los dueños que viven fuera del estado y alquilan viviendas unifamiliares o dúplex deben usar un corredor (broker) con licencia de Georgia, que debe tener al menos una persona en el estado para atender las comunicaciones de mantenimiento con los inquilinos (O.C.G.A. § 44-7-25, HB 399, Act 315, legis.ga.gov)
- Las sentencias en rebeldía (default judgments) no se pueden apelar (Georgia Landlord-Tenant Handbook, p. 18 n.11)
Preguntas frecuentes sobre alquiler en Georgia
¿Cuánto puede cobrar el arrendador como depósito de seguridad en Georgia?
2 meses de renta. Ningún arrendador o casero (landlord) puede exigir ni recibir un depósito de seguridad (security deposit) mayor al equivalente de dos meses de renta.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver el depósito en Georgia?
Dentro de 30 días después de que el arrendador recupere la posesión de la vivienda. El arrendador cumple enviando la declaración y cualquier reembolso por correo de primera clase a la última dirección conocida del inquilino (tenant). Si el reembolso enviado por correo es devuelto como no entregable y no se puede localizar al inquilino después de un esfuerzo razonable, pasa a ser propiedad del arrendador 90 días después del envío.
¿El arrendador tiene que pagar intereses sobre el depósito en Georgia?
No se identificó ninguna obligación legal de pagar intereses sobre los depósitos de seguridad. Los depósitos deben guardarse en una cuenta de garantía (escrow account) usada solo para ese fin en un banco o institución de préstamo regulada por el estado o el gobierno federal (o estar cubiertos por una fianza (surety bond) según el § 44-7-32), y se le debe informar al inquilino por escrito dónde está la cuenta.
¿El arrendador debe dar una lista detallada de los descuentos del depósito en Georgia?
Si se retiene cualquier cantidad, el arrendador debe dar una declaración por escrito con los motivos específicos dentro de 30 días, con la lista detallada de daños si reclama daños, y el saldo que corresponde. No se puede descontar por el desgaste normal (normal wear and tear). Los arrendadores con más de 10 unidades o con un agente administrador pagado también deben entregar una lista de daños al mudarse y hacer una inspección de salida dentro de 3 días hábiles, dándole al inquilino una lista de daños firmada; el inquilino puede inspeccionar dentro de 5 días hábiles y firmar o anotar sus desacuerdos.
¿Qué pasa si el arrendador se queda con el depósito indebidamente en Georgia?
El arrendador que no devuelva cualquier parte de un depósito que debía devolver es responsable por 3 veces la cantidad retenida indebidamente más honorarios razonables de abogado, a menos que demuestre, por preponderancia de la prueba, que la retención no fue intencional y fue un error de buena fe a pesar de tener procedimientos razonables para evitarlo (en ese caso, solo la cantidad retenida). No mantener la cuenta de garantía o la fianza, o no entregar las listas de daños requeridas, hace que pierda el derecho a retener cualquier parte del depósito. Estas multas no aplican a dueños de 10 unidades o menos sin un administrador pagado, a quienes aún se les puede demandar por la cantidad, los intereses mientras estuvo retenida, los honorarios de abogado y los costos de presentación.
¿Cuánto aviso debe dar el arrendador antes de desalojar por falta de pago en Georgia?
Antes de presentar una declaración jurada de desalojo (dispossessory affidavit) por renta, cargos por atraso, servicios u otros cargos sin pagar, el arrendador debe darle al inquilino un aviso para desalojar o pagar todas las cantidades vencidas dentro de tres días hábiles. El aviso debe colocarse en un sobre sellado en un lugar visible de la puerta de la propiedad Y entregarse por cualquier otro método acordado en el contrato de arrendamiento.
¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato en Georgia?
La ley no establece un período para corregir la violación. El arrendador debe exigir la posesión antes de presentar el desalojo, y deben seguirse los términos de aviso del contrato. Para contratos firmados o renovados a partir del 1 de julio de 2024, la exigencia de posesión debe colocarse en un sobre sellado en un lugar visible de la puerta de la propiedad y también entregarse por cualquier otro método acordado en el contrato.
¿Cuánto aviso se necesita para terminar un contrato mes a mes en Georgia?
Arrendamiento a voluntad (tenancy at will) (sin contrato escrito, o con contrato vencido y el arrendador permite que el inquilino se quede): el arrendador debe dar 60 días de aviso; el inquilino debe dar 30 días de aviso. Los cambios de renta en un arrendamiento a voluntad también requieren 60 días de aviso (Handbook).
¿Puede el arrendador entrar sin avisar en Georgia?
No hay ley. La entrada se rige por el contrato de arrendamiento; si el contrato no da derecho de entrada, el inquilino puede negarse excepto en una emergencia.
¿Hay un límite para los cargos por pago tardío en Georgia?
No se identificó ningún límite legal ni período de gracia. Las leyes de Georgia tratan los cargos por pago atrasado (late fees) como cargos que el arrendador puede cobrar: pueden exigirse en el aviso de 3 días hábiles para pagar o desalojar y descontarse del depósito de seguridad.
¿Puede el inquilino reparar y descontar el costo de la renta en Georgia?
No se identificó ninguna ley de reparar y descontar de la renta (repair and deduct). El DCA Handbook describe la práctica: avisar al arrendador por escrito antes de reparar, usar un profesional calificado a un costo razonable, guardar los presupuestos y recibos, y descontarlo de la siguiente renta; no aplica a las áreas comunes, y el arrendador puede disputar la necesidad o el costo.
¿Puede el inquilino retener la renta por reparaciones en Georgia?
No se permite como recurso general; los inquilinos generalmente deben seguir pagando la renta aunque no se hagan las reparaciones, o el arrendador puede iniciar un desalojo.
¿Puede el arrendador tomar represalias por una queja en Georgia?
El arrendador no puede tomar represalias porque el inquilino, de buena fe, hizo valer un derecho del contrato o de la ley, pidió reparaciones o usó un recurso del capítulo de arrendadores e inquilinos, se quejó ante una agencia de vivienda o de cumplimiento del código, o ante una empresa de servicios públicos, sobre una condición que el arrendador debe corregir, o formó o se unió a una organización de inquilinos sobre la habitabilidad. El inquilino establece un caso de represalia a primera vista (prima facie) si, dentro de 3 meses después del acto protegido, el arrendador presenta un desalojo (con excepciones), le impide usar la vivienda, reduce los servicios, sube la renta, termina el contrato o interfiere de manera importante con los derechos del inquilino bajo el contrato. La represalia es una defensa contra el desalojo. Recurso: una multa civil de un mes de renta más $500, los costos judiciales, honorarios de abogado razonables si la conducta fue intencional, temeraria o maliciosa, y una declaración judicial (declaratory relief), menos cualquier renta u otra cantidad que el inquilino deba.
¿Hay control de renta o límite a los aumentos en Georgia?
El control de rentas local (rent control) está prohibido por la ley estatal. Ningún condado ni ciudad puede aprobar, mantener ni aplicar ninguna ordenanza o resolución que regule la renta que se cobra por propiedades residenciales privadas de alquiler, sean unifamiliares o de varias unidades. Excepciones: propiedades del gobierno local (o de su autoridad), y acuerdos voluntarios con personas privadas que regulen la renta. No hay un límite estatal a la renta.
¿Puede el arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios en Georgia?
El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: el arrendador no puede sacar al inquilino ni bloquearle el acceso sin el proceso judicial de desalojo (dispossessory). El arrendador no puede suspender, a sabiendas y voluntariamente, los servicios públicos del inquilino antes de la decisión final de un caso de desalojo que el arrendador haya presentado contra ese inquilino; 'servicios públicos' (utilities) significa aire acondicionado, calefacción, luz y agua. La violación es un delito que se castiga con una multa de hasta $500.
¿Cuál es el límite de la corte de reclamos menores (small claims) en Georgia?
$15,000 (demandas civiles en el Magistrate Court (Tribunal de Magistrados)). Los casos de desalojo (dispossessory) se ven en el Magistrate Court sin importar la cantidad.
¿Cómo se saca a un ocupante ilegal en Georgia?
Dos vías, ambas sin un desalojo regular. (1) Declaración jurada contra intrusos (intruder affidavit): el dueño (o su agente o abogado) jura en una declaración que reclama la posesión de buena fe y que el ocupante nombrado no tiene ese derecho, y se la entrega al alguacil (sheriff), alguacil adjunto (deputy), constable, marshal u otro oficial certificado por POST, quien se la muestra al ocupante y lo saca una vez que hayan pasado 3 días, a menos que el ocupante presente una contradeclaración jurada (counteraffidavit) en la que reclame un derecho legal de buena fe a la posesión. Una contradeclaración envía el asunto a un juicio sin jurado en el magistrate court; si el reclamo del ocupante no tiene fundamento, se le saca mediante una orden de posesión (writ of possession), y el tribunal puede otorgar la renta justa de mercado por el tiempo de ocupación. (2) Delito de 'ocupación ilegal' (unlawful squatting) (entrar y vivir en la propiedad de otra persona sin el conocimiento ni el consentimiento del dueño): a la persona se le entrega una citación y tiene 3 días hábiles para presentar documentos (por ejemplo, un contrato de arrendamiento o recibos de renta) a la agencia policial o será arrestada; si presenta documentos, se celebra una audiencia dentro de 7 días, y los documentos falsos o sin fundamento llevan a que se le saque, se le arreste y se le imponga una multa basada en la renta mensual justa de mercado. Es un delito menor (misdemeanor).
¿Qué puede hacer el arrendador con las pertenencias abandonadas en Georgia?
Una orden de posesión (writ of possession) autoriza sacar al inquilino y sus pertenencias; los bienes pueden colocarse en el terreno del arrendador o en otro lugar designado con la aprobación del oficial que ejecuta la orden (por ejemplo, la acera o la calle). El arrendador no es depositario (bailee) y no tiene ninguna obligación con el inquilino respecto a esos bienes, que se consideran abandonados una vez ejecutada la orden. La ley no fija un período de almacenamiento ni un aviso de venta para las pertenencias de los inquilinos desalojados.
¿Puede una víctima de violencia doméstica terminar el contrato en Georgia?
Un inquilino puede terminar un contrato de arrendamiento residencial cuando se haya emitido una orden civil de violencia familiar, una orden civil contra el acoso (stalking), una orden penal de violencia familiar o una orden penal contra el acoso que proteja al inquilino o a su hijo menor de edad (también disponible para un coocupante protegido). Debe darle al arrendador un aviso por escrito con una copia de la orden (más un reporte policial si la orden es una orden de protección temporal ex parte); la terminación entra en vigor 30 días después del aviso. El inquilino debe la renta prorrateada hasta la fecha de vigencia más las cantidades ya vencidas, pero ningún otro cargo, renta ni daños por la terminación anticipada; no debe daños si termina 14+ días antes de mudarse. No se puede renunciar a este derecho.
¿Cuándo puede el inquilino terminar el contrato sin multa en Georgia?
Los miembros de las fuerzas armadas (servicemembers) (en servicio activo en las fuerzas armadas regulares o de reserva, la Guardia Costera, o la Guardia Nacional de Georgia con órdenes federales de 90+ días) pueden terminar el contrato con un aviso por escrito que entre en vigor al menos 30 días después de que el arrendador lo reciba, con una copia de las órdenes o una verificación del oficial al mando, por: cambio permanente de estación (permanent change of station) a 35+ millas de distancia; liberación del servicio activo o del servicio activo estatal cuando la vivienda está a 35+ millas del domicilio registrado (home of record); órdenes para mudarse a vivienda del gobierno, o elegibilidad para ella (si quedarse le haría perder el subsidio de vivienda); órdenes de servicio temporal o de servicio activo estatal por más de 60 días a 35+ millas de distancia; o cambio de órdenes antes de mudarse. Solo renta prorrateada; nada si es 14+ días antes de ocupar la vivienda. Si el miembro de las fuerzas armadas muere en servicio activo, un familiar inmediato adulto puede terminar el contrato con el certificado de defunción. No se puede renunciar a este derecho. No se encontró ninguna ley estatal para terminar el contrato por motivos médicos, por ser persona mayor o por la muerte del inquilino.
¿Se puede sellar o borrar un desalojo del historial en Georgia?
Todavía no hay una ley vigente. A partir del 1 de enero de 2027, un tribunal podrá, a solicitud y después de una audiencia, ordenar que todos los expedientes judiciales de un caso de desalojo (dispossessory) no estén disponibles al público si el inquilino ganó el caso, si el inquilino pagó la sentencia por completo con intereses y costos, o si han pasado siete años desde un sobreseimiento (dismissal) o una sentencia (siempre que la sentencia esté pagada por completo). El arrendador todavía puede cobrar lo que se le debe en una demanda aparte o mediante cobranza.
¿Puede el arrendador rechazar la Sección 8 (Section 8) en Georgia?
No hay protección estatal. Las categorías protegidas por la ley de vivienda justa (fair housing) de Georgia son raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar y discapacidad; la fuente de ingresos (source of income) (incluidos los vales o vouchers, como Sección 8 (Section 8)) no está entre ellas.
Recursos oficiales (en inglés)
- Georgia DCA Landlord-Tenant Handbook page
- Georgia Landlord-Tenant Handbook (PDF, rev. 8-29-24)
- HB 404 (2024 Safe at Home Act), Georgia General Assembly
- HB 270 (2025 Eviction Service Act), Georgia General Assembly
- Georgia Courts: Council of Magistrate Court Clerks
- Georgia AG Consumer Protection: Landlord-Tenant Issues
Información legal general, no asesoría legal. Esta es una traducción informativa: si hay alguna diferencia, prevalece el texto oficial de la ley (en inglés). Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial o hable con un abogado sobre su situación.