Contrato de arrendamiento residencial de New Jersey
Un modelo gratuito de contrato de arrendamiento de New Jersey, además de lo que la ley de New Jersey exige que un contrato incluya, adjunte o excluya — cada punto con su ley. Úselo como punto de partida; los arrendadores con situaciones poco comunes deben pedir a un abogado que revise el contrato final.
Divulgaciones que exige New Jersey
| Truth in Renting Statement (Declaración de la Verdad en el Alquiler) | El arrendador (landlord) debe darle a cada nuevo inquilino (tenant) una copia del Truth in Renting Statement vigente publicado por el Department of Community Affairs al momento en que el inquilino firma el contrato de arrendamiento (lease) o antes (y darles una copia a los inquilinos actuales dentro de 30 días después de que se publique una nueva versión). Sanción: hasta $100 por infracción. Se aplica a: Alquileres de al menos un mes en edificios con más de 2 unidades, o más de 3 unidades si el arrendador vive en una (no hoteles, moteles ni casas de huéspedes para huéspedes transitorios o de temporada) Fuente: N.J.S.A. 46:8-44 to 46:8-47 |
|---|---|
| Aviso de riesgo de inundación | Antes de firmar o renovar un contrato de arrendamiento (lease), el arrendador (landlord) debe darle al inquilino (tenant) un aviso escrito de riesgo de inundación (Flood Risk notice) en el formulario modelo del DCA que indique si alguna parte de la propiedad está en una Special Flood Hazard Area de FEMA (llanura aluvial de 100 años) o en una Moderate Risk Flood Hazard Area (llanura aluvial de 500 años), y si el arrendador realmente sabe de daños por inundación, filtraciones de agua o agua estancada por un evento natural de inundación en la vivienda o el área de estacionamiento (y cuántas veces). Las preguntas sobre la llanura aluvial no pueden contestarse con 'desconocido'. Si el aviso forma parte de un contrato de arrendamiento residencial escrito, debe ser un anexo aparte firmado o reconocido individualmente por el inquilino, en letra de al menos 12 puntos. Si el arrendador no hace la divulgación y el inquilino se entera después de que la propiedad está en una zona de riesgo de inundación, el inquilino puede terminar el contrato con un aviso escrito y recuperar la renta pagada por adelantado dentro de 30 días. Se aplica a: Contratos de arrendamiento de al menos un mes, excepto edificios de 2 unidades o menos, edificios ocupados por el dueño de 3 unidades o menos, hoteles o casas de huéspedes transitorios y alquileres de temporada de menos de 120 días |
| Declaración de registro de la identidad del arrendador | El arrendador (landlord) debe darle a cada inquilino (tenant) una copia escrita de la declaración de registro del arrendador (landlord registration statement) y publicarla en el edificio. Debe estar fechada y enumerar los nombres y las direcciones de los dueños (y de los dueños del negocio de alquiler), el agente registrado y los funcionarios de la corporación, un agente en el condado para recibir notificaciones judiciales si el dueño no está en el condado, el agente administrador, el personal regular de mantenimiento, un representante para emergencias (con número de teléfono), cada titular de hipoteca registrada, y el proveedor de combustible y el grado del combustible si el dueño proporciona calefacción con combustible. Se debe avisar por escrito a los inquilinos dentro de 7 días después de que se presente una declaración modificada. Un arrendador no registrado no puede obtener una sentencia de desalojo (eviction) hasta que cumpla. Se aplica a: Todos los edificios de alquiler, excepto casas bifamiliares ocupadas por el dueño |
| Aviso del banco del depósito de seguridad | Dentro de 30 días después de recibir un depósito de seguridad (security deposit), y en cada pago anual de intereses, el arrendador (landlord) debe informar por escrito al inquilino (tenant) el nombre y la dirección del banco o la compañía de inversiones que lo guarda, el monto del depósito, el tipo de cuenta y la tasa de interés actual (y avisar dentro de 30 días de cualquier traspaso a un nuevo arrendador o cuenta). Si no lo hace, el inquilino puede dar un aviso escrito para aplicar el depósito más un interés anual del 7% a la renta. Se aplica a: Contratos de arrendamiento con depósito de seguridad (edificios ocupados por el dueño de 3 unidades o menos solo si el inquilino pide por escrito que se cumpla; no alquileres de temporada de 125 días o menos) Fuente: N.J.S.A. 46:8-19 |
| Resultados de las pruebas de pozo privado | Un arrendador (landlord) de una propiedad abastecida por un pozo privado de agua potable debe darle a cada nuevo inquilino (tenant) una copia escrita de los resultados más recientes de las pruebas del pozo, y darles a los inquilinos los nuevos resultados dentro de 30 días de recibirlos. Se aplica a: Alquileres abastecidos por un pozo privado Fuente: N.J.S.A. 58:12A-32 |
Términos que la ley de New Jersey exige o regula
| Aviso sobre el seguro contra inundaciones | Todo contrato de arrendamiento (lease) residencial debe incluir un aviso de que los inquilinos pueden obtener un seguro contra inundaciones mediante el National Flood Insurance Program de FEMA y de que una póliza estándar de seguro de inquilino normalmente no cubre los daños por inundación. Se aplica a: Contratos de arrendamiento residencial cubiertos por N.J.S.A. 46:8-50 |
|---|---|
| Aviso sobre protectores de ventanas | El contrato de arrendamiento (lease) debe contener un aviso de que, si el inquilino (tenant) lo pide por escrito, el dueño debe proporcionar, instalar y mantener protectores de ventanas (window guards) en una unidad donde viva un niño de 10 años o menos. El arrendador (landlord) no puede cobrar más de $20 por cada protector de ventana. Se aplica a: Viviendas múltiples, excepto alquileres de temporada (del 1 de mayo al 1 de octubre), unidades ocupadas por el dueño, condominios y cooperativas |
| Honorarios de abogado recíprocos | Si un contrato de arrendamiento (lease) residencial permite que el arrendador (landlord) cobre honorarios de abogado o gastos (incluso como renta adicional) cuando el inquilino (tenant) incumple, la ley incluye un compromiso equivalente: un inquilino que se defiende con éxito en una acción del arrendador, o que gana una acción por incumplimiento del arrendador, recupera los honorarios y gastos razonables en la misma medida. Un inquilino que simplemente paga toda la renta debida antes de la sentencia en un caso de falta de pago, sin otra defensa con fundamento, no es una parte ganadora. Cualquier renuncia a esta regla es nula. Se aplica a: Contratos de arrendamiento residencial con una cláusula de honorarios de abogado a favor del arrendador Fuente: N.J.S.A. 2A:18-61.66 |
| Período de gracia para personas mayores y con discapacidad | Cuando la renta vence el primer día del mes, el arrendador (landlord) debe permitir un período de gracia de 5 días hábiles antes de cobrar cualquier cargo por pago tardío (late fee). La violación es una infracción de desorden público (disorderly persons offense). Se aplica a: Inquilinos que reciben beneficios de jubilación del Social Security o pensiones gubernamentales equivalentes, Railroad Retirement, SSDI, SSI o Work First New Jersey Fuente: N.J.S.A. 2A:42-6.1 to 2A:42-6.3 |
| Cargos como renta adicional | Para que los cargos por pago tardío y los honorarios de abogado se traten como renta en un caso de desalojo (eviction) (summary dispossess), el contrato de arrendamiento (lease) escrito debe permitirlos expresamente y definirlos como renta adicional. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial |
Cláusulas que son nulas en New Jersey
| Depósito de más de 1.5 meses de renta | La garantía total (incluida cualquier renta del último mes pagada por adelantado o depósito por mascota) no puede superar una vez y media un mes de renta, y cualquier aumento anual no puede superar el 10% del depósito actual. Se aplica a: Contratos de arrendamiento cubiertos por la Security Deposit Act Fuente: N.J.S.A. 46:8-21.2 |
|---|---|
| Renuncia a los derechos recíprocos sobre honorarios | Cualquier renuncia en el contrato de arrendamiento (lease) al derecho del inquilino (tenant) a cobrar honorarios de abogado y gastos en las mismas condiciones que el arrendador (landlord) es nula por ser contraria al orden público. Se aplica a: Contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.J.S.A. 2A:18-61.66 |
| Cláusulas que violan los derechos legales de los inquilinos | El inquilino (tenant) puede impugnar una disposición del contrato de arrendamiento (lease) que viole leyes estatales, ordenanzas locales o reglamentos en la Special Civil Part de la Superior Court, que puede ordenar que se elimine del contrato. Se aplica a: Contratos de arrendamiento cubiertos por la Truth in Renting Act Fuente: N.J.S.A. 46:8-48 |
Reglas de formato y entrega
| Declaración en negrita sobre honorarios recíprocos | Una cláusula del contrato de arrendamiento (lease) que permita que el arrendador (landlord) cobre honorarios de abogado o gastos también debe contener, en letra negrita no menor de 11 puntos o un punto más grande que el resto de la cláusula (lo que sea mayor): IF THE TENANT IS SUCCESSFUL IN ANY ACTION OR SUMMARY PROCEEDING ARISING OUT OF THIS LEASE, THE TENANT SHALL RECOVER ATTORNEY'S FEES OR EXPENSES, OR BOTH FROM THE LANDLORD TO THE SAME EXTENT THE LANDLORD IS ENTITLED TO RECOVER ATTORNEY'S FEES OR EXPENSES, OR BOTH AS PROVIDED IN THIS LEASE. (Si el inquilino gana cualquier acción o procedimiento sumario que surja de este contrato, recuperará del arrendador los honorarios de abogado, los gastos o ambos, en la misma medida en que el arrendador tiene derecho a recuperarlos según este contrato.) Se aplica a: Contratos de arrendamiento residencial con una cláusula de honorarios de abogado a favor del arrendador Fuente: N.J.S.A. 2A:18-61.67 |
|---|---|
| Lenguaje sencillo | Un contrato de arrendamiento (lease) residencial escrito debe estar en un lenguaje sencillo que una persona promedio pueda entender (Plain Language Act). Se aplica a: Contratos de arrendamiento residencial escritos Fuente: N.J.S.A. 56:12-2 |
| Formato del anexo de aviso de inundación | Un aviso de riesgo de inundación incluido en un contrato de arrendamiento (lease) residencial escrito debe ser un anexo aparte firmado o reconocido individualmente por el inquilino (tenant), en letra de al menos 12 puntos. Se aplica a: Contratos de arrendamiento residencial cubiertos por N.J.S.A. 46:8-50 |
Llene el contrato de arrendamiento
Nada de lo que escriba sale de su navegador. Los elementos entre corchetes los debe completar usted; las cláusulas marcadas como exigidas por la ley de New Jersey deben redactarse de modo que cumplan la regla indicada arriba.
1. Partes. Este contrato de arrendamiento es entre [nombre del arrendador] ("Arrendador") y [nombre(s) del inquilino] ("Inquilino"). Dirección del Arrendador para avisos: [dirección del arrendador para avisos].
2. Propiedad. El Arrendador alquila al Inquilino la vivienda ubicada en [dirección de la vivienda], incluyendo [estacionamiento, almacenamiento y electrodomésticos incluidos].
3. Plazo. El contrato de arrendamiento comienza el [fecha de inicio] y termina el [fecha de terminación]. [Si en cambio es mes a mes: el arrendamiento continúa mes a mes hasta que cualquiera de las partes dé el aviso por escrito que exige la ley de New Jersey.]
4. Renta. La renta es de $[renta mensual] por mes, pagadera el día [día de vencimiento] de cada mes, mediante [forma de pago] a [dónde pagar].
5. Recargo por pago atrasado. Si la renta no se recibe antes del [día de pago atrasado], se aplicará un recargo por pago atrasado de $[recargo por pago atrasado] . Este recargo debe cumplir con la ley de New Jersey (N.J.S.A. 2A:42-6.1 to -6.3).
6. Depósito de seguridad. El Inquilino paga un depósito de seguridad de $[monto del depósito], dentro del límite de New Jersey (N.J.S.A. 46:8-21.2). El Arrendador lo devolverá, menos las deducciones legales con cualquier lista detallada que se exija, dentro del plazo que fija la ley de New Jersey (N.J.S.A. 46:8-21.1).
7. Servicios públicos. El Inquilino paga: [servicios públicos que paga el inquilino]. El Arrendador paga: [servicios públicos que paga el arrendador].
8. Ocupantes e invitados. Solo estas personas pueden vivir en la vivienda: [nombres de todos los ocupantes]. Los invitados pueden quedarse hasta [límite de invitados] a menos que el Arrendador acepte otra cosa por escrito.
9. Mascotas. [No se permiten mascotas / Se permiten mascotas: describa, más cualquier depósito o cargo por mascota]. Los animales de asistencia para personas con discapacidades no son mascotas y se rigen por la ley de vivienda justa.
10. Reparaciones y mantenimiento. El Arrendador mantiene la vivienda segura y habitable y hace las reparaciones que exige la ley. El Inquilino mantiene la vivienda limpia, informa los problemas por escrito sin demora y paga los daños que excedan el desgaste normal.
11. Entrada del Arrendador. El Arrendador puede entrar para hacer reparaciones, inspecciones o mostrar la vivienda después de dar el aviso que exige la ley de New Jersey (N.J.A.C. 5:10-5.1(c) (regulation); no statute), salvo en una emergencia.
12. Subarrendamiento. El Inquilino no puede subarrendar ni ceder este contrato sin el consentimiento por escrito del Arrendador, el cual [será / no será] negado sin motivo razonable.
13. Terminación del contrato. Al final del plazo, [el contrato termina / el contrato se renueva mes a mes] a menos que cualquiera de las partes dé aviso por escrito con al menos [días de aviso] días de anticipación a la fecha de terminación, y nunca con menos anticipación de la que exige la ley de New Jersey.
14. Aviso sobre el seguro contra inundaciones. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New Jersey: vea "Aviso sobre el seguro contra inundaciones" arriba (N.J.S.A. 46:8-50(c) (P.L.2023, c.93)).)
15. Aviso sobre protectores de ventanas. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New Jersey: vea "Aviso sobre protectores de ventanas" arriba (N.J.A.C. 5:10-27.1(c)-(d); N.J.S.A. 55:13A-7.13).)
16. Honorarios de abogado recíprocos. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New Jersey: vea "Honorarios de abogado recíprocos" arriba (N.J.S.A. 2A:18-61.66).)
17. Período de gracia para personas mayores y con discapacidad. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New Jersey: vea "Período de gracia para personas mayores y con discapacidad" arriba (N.J.S.A. 2A:42-6.1 to 2A:42-6.3).)
18. Cargos como renta adicional. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New Jersey: vea "Cargos como renta adicional" arriba (Community Realty Mgmt. v. Harris, 155 N.J. 212 (1998) (as summarized by DCA)).)
19. Divulgaciones adjuntas. El Arrendador ha entregado al Inquilino estas divulgaciones que exige la ley de New Jersey: Truth in Renting Statement (Declaración de la Verdad en el Alquiler); Aviso de riesgo de inundación; Declaración de registro de la identidad del arrendador; Aviso del banco del depósito de seguridad; Resultados de las pruebas de pozo privado. [Adjunte cada una.]
20. Pintura con plomo (viviendas construidas antes de 1978). Si la vivienda se construyó antes de 1978,, el Arrendador ha entregado al Inquilino la divulgación federal sobre pintura con base de plomo y el folleto de la EPA "Proteja a su familia contra el plomo en su hogar".
21. Acuerdo completo. Este contrato de arrendamiento y sus anexos constituyen el acuerdo completo. Si alguna parte no está permitida por la ley, el resto sigue vigente. Los cambios deben hacerse por escrito y ser firmados por ambas partes.
Arrendador: [nombre del arrendador] Firma: ____________ Fecha: [fecha de firma]
Inquilino: [nombre(s) del inquilino] Firma: ____________ Fecha: [fecha de firma]
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.