Contrato de arrendamiento residencial de New York
Un modelo gratuito de contrato de arrendamiento de New York, además de lo que la ley de New York exige que un contrato incluya, adjunte o excluya — cada punto con su ley. Úselo como punto de partida; los arrendadores con situaciones poco comunes deben pedir a un abogado que revise el contrato final.
Divulgaciones que exige New York
| Sistema de rociadores | Todo contrato de arrendamiento (lease) residencial debe indicar, en un aviso visible en letra negrita, si la vivienda tiene un sistema de rociadores contra incendios (sprinklers) mantenido y que funcione y, si lo tiene, la fecha de su último mantenimiento e inspección. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 231-a |
|---|---|
| Zona de inundación e historial de inundaciones | Todo contrato de arrendamiento (lease) residencial debe divulgar si alguna parte de la vivienda está en una llanura aluvial designada por FEMA, en la Special Flood Hazard Area (llanura aluvial de 100 años) o en una Moderate Risk Flood Hazard Area (llanura aluvial de 500 años) según los mapas actuales de FEMA, y cualquier daño anterior por inundación por un evento natural que el arrendador (landlord) conozca o razonablemente deba conocer, con la naturaleza del daño. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 231-b(1) |
| Aviso del banco del depósito de seguridad | Si el depósito se coloca en un banco, el arrendador (landlord) debe informar por escrito a cada inquilino (tenant) el nombre y la dirección del banco (que debe tener un local comercial en Nueva York) y el monto depositado. Los depósitos se guardan en fideicomiso (trust) y no pueden mezclarse con el dinero propio del arrendador. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial con depósito |
| Inspecciones de entrada y de salida | Después de firmar el contrato de arrendamiento (lease) y antes de mudarse, el arrendador (landlord) debe ofrecerle al inquilino (tenant) una inspección; si se pide, ambos firman un acuerdo escrito que registra el estado de la unidad y los defectos existentes, y el arrendador no puede quedarse con dinero del depósito por esas condiciones anotadas. Después de que cualquiera de las partes avise que termina el arrendamiento, el arrendador debe informar por escrito al inquilino de su derecho a pedir una inspección de salida y estar presente (no se requiere si el inquilino avisa con menos de dos semanas). Se aplica a: Unidades residenciales que no sean unidades con renta controlada ni los centros para personas mayores o de cuidado indicados |
Términos que la ley de New York exige o regula
| Aviso sobre el seguro contra inundaciones | Todo contrato de arrendamiento (lease) residencial debe contener el aviso legal de que los inquilinos pueden obtener un seguro contra inundaciones mediante el National Flood Insurance Program de FEMA, que una póliza estándar de inquilino normalmente no cubre los daños por inundación, y que los inquilinos deben revisar su póliza. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 231-b(2) |
|---|---|
| Honorarios de abogado recíprocos | Si un contrato de arrendamiento (lease) residencial permite que el arrendador (landlord) cobre honorarios de abogado, la ley establece un compromiso equivalente: el arrendador debe pagar los honorarios razonables del inquilino (tenant) cuando no cumpla el contrato o el inquilino se defienda con éxito en el caso del arrendador. Cualquier renuncia es nula. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial con una cláusula de honorarios de abogado a favor del arrendador Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 234 |
| Garantía de habitabilidad | Se considera que todo contrato de arrendamiento (lease) residencial, escrito o verbal, incluye la garantía del arrendador (landlord) de que la unidad y las áreas comunes son aptas para ser habitadas por personas y están libres de condiciones peligrosas para la vida, la salud o la seguridad (warranty of habitability). Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 235-b |
| Compañeros de cuarto y ocupantes | Un contrato de arrendamiento (lease) con un solo inquilino (tenant) se interpreta de forma que permite a la familia inmediata del inquilino, un ocupante adicional y los hijos dependientes de ese ocupante; un contrato con varios inquilinos permite familiares y ocupantes siempre que el total de inquilinos más ocupantes (sin contar a los hijos dependientes) no supere el número de inquilinos nombrados en el contrato. El inquilino debe informarle al arrendador (landlord) el nombre de cada ocupante dentro de 30 días después de mudarse o de que el arrendador lo pida. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 235-f |
| Cargos por pago tardío y por cheques rechazados | Solo se puede cobrar un cargo por pago tardío (late fee) si la renta tiene más de 5 días de atraso, y no puede superar lo menor entre $50 o el 5% de la renta mensual. Solo se puede cobrar un cargo por cheque rechazado si el contrato de arrendamiento (lease) lo dispone, con un límite igual a los costos reales del arrendador (landlord) o el monto de Gen. Oblig. Law § 5-328(3), lo que sea mayor. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial (reglas distintas para los accionistas de cooperativas) |
| Límite y devolución del depósito | Un depósito o anticipo no puede superar un mes de renta. El arrendador (landlord) debe devolver el saldo con una declaración detallada dentro de 14 días después de que el inquilino (tenant) desocupe o pierda el derecho a quedarse con parte de él; los descuentos se limitan a la renta sin pagar, los daños más allá del desgaste normal (normal wear and tear), los servicios públicos sin pagar que se le deben al arrendador, y la mudanza y el almacenamiento de las pertenencias del inquilino. Se aplica a: Unidades residenciales que no sean unidades con renta controlada, centros para personas mayores o de cuidado indicados, alquileres de temporada ni cooperativas ocupadas por sus dueños |
| Intereses del depósito | En edificios con seis o más unidades, los depósitos deben guardarse en una cuenta de Nueva York que genere intereses a la tasa vigente; el arrendador (landlord) puede quedarse con el 1% al año para costos administrativos y el resto de los intereses pertenece al inquilino (tenant). Se aplica a: Edificios con 6 o más unidades |
| Recibos de renta y aviso de renta atrasada | El arrendador (landlord) debe dar un recibo escrito por la renta pagada en efectivo o por cualquier medio que no sea un cheque personal (y por cheques personales si se pide por escrito), que muestre la fecha, el monto, la vivienda, el período y el nombre y cargo de quien lo recibe. Si la renta no se recibe dentro de 5 días después de la fecha de vencimiento, el arrendador debe enviarle al inquilino (tenant) un aviso escrito por correo certificado; no hacerlo es una defensa en un caso por falta de pago. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 235-e |
Cláusulas que son nulas en New York
| Renuncia a la habitabilidad | Cualquier acuerdo de un inquilino (tenant) residencial que renuncie a o modifique la garantía de habitabilidad (warranty of habitability) es nulo por ser contrario al orden público. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 235-b(2) |
|---|---|
| Exención por negligencia del arrendador | Una cláusula del contrato de arrendamiento (lease) que exima al arrendador (landlord) de responsabilidad por lesiones a personas o daños a bienes causados por la negligencia del arrendador o de sus agentes o empleados al operar o mantener la vivienda es nula y no se puede hacer cumplir en absoluto. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles Fuente: N.Y. Gen. Oblig. Law § 5-321 |
| Cargos por solicitud y al mudarse | Aparte de los cargos permitidos por la ley o los reglamentos, un arrendador (landlord) no puede cobrar ningún cargo por tramitar, revisar o aceptar una solicitud, ni ningún otro cargo al comienzo del arrendamiento o antes, salvo un cargo por verificación de antecedentes y de crédito con un límite del costo real o $20, lo que sea menor (no se cobra si el solicitante presenta una verificación de los últimos 30 días; solo se puede cobrar después de darle al solicitante una copia de la verificación y el recibo del proveedor). Las condiciones del contrato que renuncien a estos límites son nulas. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial (excepciones limitadas para cooperativas y centros para personas mayores) |
| Limitar los ocupantes al inquilino y su familia inmediata | Un contrato de arrendamiento (lease) que limite la ocupación solo al inquilino (tenant) nombrado o al inquilino y su familia inmediata no se puede hacer cumplir, y cualquier cláusula que renuncie a la ley sobre compañeros de cuarto (roommate law) es nula, salvo las restricciones necesarias para cumplir las leyes o los códigos. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial |
| Renuncia al deber del arrendador de mitigar | Una cláusula del contrato de arrendamiento (lease) que renuncie al deber del arrendador (landlord) de intentar de buena fe volver a alquilar una unidad después de que un inquilino (tenant) se vaya antes de tiempo, o que lo exima de ese deber, es nula. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 227-e |
| Renuncia a los derechos de subarrendamiento y cesión | Una condición del contrato de arrendamiento (lease) que renuncie a los derechos legales del inquilino (tenant) a pedir consentimiento para ceder (assign), o a subarrendar (sublet) con un consentimiento que no se puede negar sin razón, es nula y sin efecto. Se aplica a: Cesión: todos los contratos de arrendamiento residencial; subarrendamiento: edificios con 4 o más unidades (no viviendas públicas ni contratos de arrendamiento de propietario de cooperativas) Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 226-b(6) |
| Renuncia a las protecciones del depósito | Cualquier acuerdo que renuncie a las reglas de fideicomiso y de aviso del depósito de seguridad (security deposit) o a las reglas del límite del depósito, la inspección y la devolución es absolutamente nulo. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial con depósito |
| Cláusulas abusivas | Un tribunal puede negarse a hacer cumplir un contrato de arrendamiento (lease) o cualquier cláusula que considere abusiva (unconscionable) cuando se hizo, o limitar la cláusula para evitar un resultado abusivo. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 235-c |
Reglas de formato y entrega
| Lenguaje sencillo | Un contrato de arrendamiento (lease) residencial escrito debe redactarse de forma clara y coherente, usando palabras con significados comunes y cotidianos, y estar dividido y titulado adecuadamente por secciones. Un arrendador (landlord) que no cumpla es responsable de los daños reales más $50 (sin sanción por intentos de buena fe); el contrato sigue siendo válido. Se aplica a: Contratos de arrendamiento residencial escritos (no acuerdos de más de $250,000) Fuente: N.Y. Gen. Oblig. Law § 5-702 |
|---|---|
| Tamaño mínimo de letra | Un contrato de arrendamiento (lease) residencial impreso que no sea claro y legible, o que esté impreso en letra de menos de 8 puntos (5.5 puntos para texto todo en mayúsculas), no puede usarse como prueba por la parte que lo preparó. No se puede renunciar a esto. Se aplica a: Contratos de arrendamiento residencial impresos Fuente: N.Y. C.P.L.R. 4544 |
| Aviso de rociadores en negrita | La divulgación sobre los rociadores debe ser un aviso visible en letra negrita. Se aplica a: Todos los contratos de arrendamiento residencial Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 231-a |
Llene el contrato de arrendamiento
Nada de lo que escriba sale de su navegador. Los elementos entre corchetes los debe completar usted; las cláusulas marcadas como exigidas por la ley de New York deben redactarse de modo que cumplan la regla indicada arriba.
1. Partes. Este contrato de arrendamiento es entre [nombre del arrendador] ("Arrendador") y [nombre(s) del inquilino] ("Inquilino"). Dirección del Arrendador para avisos: [dirección del arrendador para avisos].
2. Propiedad. El Arrendador alquila al Inquilino la vivienda ubicada en [dirección de la vivienda], incluyendo [estacionamiento, almacenamiento y electrodomésticos incluidos].
3. Plazo. El contrato de arrendamiento comienza el [fecha de inicio] y termina el [fecha de terminación]. [Si en cambio es mes a mes: el arrendamiento continúa mes a mes hasta que cualquiera de las partes dé el aviso por escrito que exige la ley de New York.]
4. Renta. La renta es de $[renta mensual] por mes, pagadera el día [día de vencimiento] de cada mes, mediante [forma de pago] a [dónde pagar].
5. Recargo por pago atrasado. Si la renta no se recibe antes del [día de pago atrasado], se aplicará un recargo por pago atrasado de $[recargo por pago atrasado] . Este recargo debe cumplir con la ley de New York (N.Y. RPL § 238-a(2)).
6. Depósito de seguridad. El Inquilino paga un depósito de seguridad de $[monto del depósito], dentro del límite de New York (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(a)). El Arrendador lo devolverá, menos las deducciones legales con cualquier lista detallada que se exija, dentro del plazo que fija la ley de New York (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(e)).
7. Servicios públicos. El Inquilino paga: [servicios públicos que paga el inquilino]. El Arrendador paga: [servicios públicos que paga el arrendador].
8. Ocupantes e invitados. Solo estas personas pueden vivir en la vivienda: [nombres de todos los ocupantes]. Los invitados pueden quedarse hasta [límite de invitados] a menos que el Arrendador acepte otra cosa por escrito.
9. Mascotas. [No se permiten mascotas / Se permiten mascotas: describa, más cualquier depósito o cargo por mascota]. Los animales de asistencia para personas con discapacidades no son mascotas y se rigen por la ley de vivienda justa.
10. Reparaciones y mantenimiento. El Arrendador mantiene la vivienda segura y habitable y hace las reparaciones que exige la ley. El Inquilino mantiene la vivienda limpia, informa los problemas por escrito sin demora y paga los daños que excedan el desgaste normal.
11. Entrada del Arrendador. El Arrendador puede entrar para hacer reparaciones, inspecciones o mostrar la vivienda después de dar el aviso que exige la ley de New York (No statute; NY Attorney General Residential Tenants' Rights Guide), salvo en una emergencia.
12. Subarrendamiento. El Inquilino no puede subarrendar ni ceder este contrato sin el consentimiento por escrito del Arrendador, el cual [será / no será] negado sin motivo razonable.
13. Terminación del contrato. Al final del plazo, [el contrato termina / el contrato se renueva mes a mes] a menos que cualquiera de las partes dé aviso por escrito con al menos [días de aviso] días de anticipación a la fecha de terminación, y nunca con menos anticipación de la que exige la ley de New York.
14. Aviso sobre el seguro contra inundaciones. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New York: vea "Aviso sobre el seguro contra inundaciones" arriba (N.Y. Real Prop. Law § 231-b(2)).)
15. Honorarios de abogado recíprocos. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New York: vea "Honorarios de abogado recíprocos" arriba (N.Y. Real Prop. Law § 234).)
16. Garantía de habitabilidad. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New York: vea "Garantía de habitabilidad" arriba (N.Y. Real Prop. Law § 235-b).)
17. Compañeros de cuarto y ocupantes. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New York: vea "Compañeros de cuarto y ocupantes" arriba (N.Y. Real Prop. Law § 235-f).)
18. Cargos por pago tardío y por cheques rechazados. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New York: vea "Cargos por pago tardío y por cheques rechazados" arriba (N.Y. Real Prop. Law § 238-a(2), (2-a)).)
19. Límite y devolución del depósito. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New York: vea "Límite y devolución del depósito" arriba (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)).)
20. Intereses del depósito. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New York: vea "Intereses del depósito" arriba (N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-103(2), (2-a)).)
21. Recibos de renta y aviso de renta atrasada. (Redacte esta cláusula para cumplir con la ley de New York: vea "Recibos de renta y aviso de renta atrasada" arriba (N.Y. Real Prop. Law § 235-e).)
22. Divulgaciones adjuntas. El Arrendador ha entregado al Inquilino estas divulgaciones que exige la ley de New York: Sistema de rociadores; Zona de inundación e historial de inundaciones; Aviso del banco del depósito de seguridad; Inspecciones de entrada y de salida. [Adjunte cada una.]
23. Pintura con plomo (viviendas construidas antes de 1978). Si la vivienda se construyó antes de 1978,, el Arrendador ha entregado al Inquilino la divulgación federal sobre pintura con base de plomo y el folleto de la EPA "Proteja a su familia contra el plomo en su hogar".
24. Acuerdo completo. Este contrato de arrendamiento y sus anexos constituyen el acuerdo completo. Si alguna parte no está permitida por la ley, el resto sigue vigente. Los cambios deben hacerse por escrito y ser firmados por ambas partes.
Arrendador: [nombre del arrendador] Firma: ____________ Fecha: [fecha de firma]
Inquilino: [nombre(s) del inquilino] Firma: ____________ Fecha: [fecha de firma]
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.