Derechos de inquilinos y leyes de alquiler en Nueva York
Las reglas de alquiler en Nueva York: depósito de seguridad, desalojo, terminar el contrato, reparaciones y renta, con la ley o página oficial detrás de cada respuesta.
Respuestas rápidas para Nueva York
- Límite del depósito de seguridad (security deposit)
- Un mes de renta N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(a)
- Plazo para devolver el depósito
- 14 días después de que el inquilino (tenant) desocupa N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(e)
- Aviso por falta de pago de renta
- Demanda de pago de la renta por escrito de 14 días (rent demand) antes de presentar un proceso por falta de pago. Aparte, si la renta no se recibe dentro de 5 días después de la fecha de vencimiento, el arrendador debe enviarle al inquilino un aviso por correo certificado de que no se recibió la renta; no hacerlo es una defensa afirmativa (affirmative defense) en un caso por falta de pago. N.Y. RPAPL § 711(2); N.Y. RPL § 235-e(d)
- Terminar un contrato mes a mes
- Arrendador: aviso por escrito según el tiempo de ocupación: 30 días (menos de 1 año), 60 días (1-2 años), 90 días (2+ años); se requiere el mismo aviso para un aumento de renta del 5% o más. Inquilino: al menos un mes de aviso antes del final del período mensual (fuera de NYC). N.Y. RPL § 226-c; § 232-a (NYC); § 232-b (outside NYC)
- Entrada del arrendador a la vivienda
- No hay ley. Según el Fiscal General de NY (NY Attorney General), el arrendador puede entrar con un aviso previo razonable en un horario razonable, con consentimiento o según lo permita el contrato (por ejemplo, reparaciones, inspecciones, mostrar la unidad); en una emergencia, se permite entrar sin aviso ni consentimiento. No statute; NY Attorney General Residential Tenants' Rights Guide
- Control de renta / límites de aumento
- Se permite el control/estabilización de rentas (rent control / rent stabilization) local. La estabilización de rentas cubre muchos edificios de NYC y otras localidades que declaren una emergencia de vivienda (permitido en todo el estado desde el 15 de junio de 2019). La Good Cause Eviction Law (Ley de Desalojo por Causa Justificada) (RPL Art. 6-A, 2024) aplica automáticamente en NYC y en las localidades que optan por ella: los aumentos de renta por encima del 'estándar local de renta' (local rent standard) (5% + el CPI regional, con un máximo del 10%) se presumen irrazonables y el desalojo/la no renovación requiere causa justificada. N.Y. RPL §§ 211, 212, 213, 214, 216
Verificado con fuentes oficiales: 2026-10-22. Traducción: 2026-10-23.
Depósito de seguridad en Nueva York
| Límite del depósito de seguridad (security deposit) | Un mes de renta Añadido por la Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019 (HSTPA). Aplica a todas las unidades de vivienda residenciales excepto las unidades bajo la ley municipal de renta y rehabilitación (city rent and rehabilitation law) o la ley de control de rentas de emergencia (emergency housing rent control law), las comunidades de retiro con cuidado continuo (CCRC), residencias de vida asistida e instalaciones de cuidado de adultos con licencia, y ciertas comunidades para personas mayores; también quedan exceptuadas las unidades de uso de temporada y los apartamentos en cooperativas donde vive el dueño. |
|---|---|
| Plazo para devolver el depósito | 14 días después de que el inquilino (tenant) desocupa El arrendador o casero (landlord) debe devolver el depósito de seguridad (security deposit) y/o una cuenta detallada dentro de 14 días después de la mudanza. |
| Lista detallada de descuentos | Cuenta detallada que muestre la razón de cualquier cantidad retenida, dentro de 14 días después de la mudanza. Las deducciones se limitan a costos razonables y detallados por renta sin pagar, daños más allá del desgaste normal (normal wear and tear), servicios públicos sin pagar y traslado/almacenamiento de las pertenencias del inquilino. El inquilino puede pedir una inspección antes de mudarse, después de la cual el arrendador debe darle una lista detallada de las reparaciones/limpieza propuestas. El arrendador tiene la carga de probar que cualquier cantidad retenida es razonable (§ 7-108(1-a)(f)). |
| Intereses sobre el depósito | Obligatorio en edificios de 6 o más unidades: el depósito debe guardarse en una cuenta que genere intereses en un banco de Nueva York; el arrendador puede quedarse con el 1% por año como cargo administrativo; el resto de los intereses le pertenece al inquilino (se pagan cada año, se aplican a la renta o se guardan en fideicomiso hasta que se devuelva el depósito). El arrendador debe informar al inquilino por escrito el nombre y la dirección del banco y el monto del depósito. Los edificios de menos de 6 unidades no están obligados a usar una cuenta que genere intereses, pero si la usan, los intereses le pertenecen al inquilino, menos el cargo del 1%. |
| Multa por retener el depósito | No cumplir con el plazo de 14 días hace que el arrendador pierda el derecho a quedarse con cualquier parte del depósito. Quienes violen la ley deben pagar los daños reales; una violación intencional añade daños punitivos de hasta el doble del depósito. Las cláusulas del contrato que renuncien a estos derechos son nulas. |
Desalojo en Nueva York
| Aviso por falta de pago de renta | Demanda de pago de la renta por escrito de 14 días (rent demand) antes de presentar un proceso por falta de pago. Aparte, si la renta no se recibe dentro de 5 días después de la fecha de vencimiento, el arrendador debe enviarle al inquilino un aviso por correo certificado de que no se recibió la renta; no hacerlo es una defensa afirmativa (affirmative defense) en un caso por falta de pago. El plazo de 14 días lo fijó la HSTPA 2019 (antes eran 3 días). Desde 2024, la demanda de pago también debe incluir el aviso de la Good Cause Eviction (Desalojo por Causa Justificada) bajo RPL § 231-c que indique si la unidad está cubierta (este requisito de contenido está programado para eliminarse cuando el Art. 6-A expire el 15 de junio de 2034). Texto de RPL § 235-e: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/235-E |
|---|---|
| Aviso por violar el contrato | No hay un plazo legal general a nivel estatal para corregir (los términos del contrato rigen). Donde aplica la Good Cause Eviction, al inquilino se le debe dar un aviso por escrito y 10 días para corregir una violación sustancial del contrato antes de un desalojo por ese motivo. En cualquier caso de desalojo por incumplimiento del contrato, la corte debe conceder una suspensión de 30 días de la orden de desalojo (warrant), durante la cual el inquilino puede corregir el incumplimiento. Texto de RPAPL § 753: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/753. Las unidades de renta estabilizada (rent-stabilized) tienen reglas aparte sobre avisos para corregir bajo el Rent Stabilization Code (no verificado aquí). |
| Cambio de cerraduras y corte de servicios | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar fuerza/amenazas, cortar servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30+ días o tiene contrato. El dueño debe devolverle la vivienda al ocupante. Penalidades: delito menor de clase A (class A misdemeanor); multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100/día (máximo 6 meses) por no devolver la vivienda. La guía del Fiscal General de NY indica que un inquilino desalojado ilegalmente puede cobrar el triple de los daños (treble damages) (RPAPL § 853). RPL § 235: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/235 |
Terminar el contrato en Nueva York
| Terminar un contrato mes a mes | Arrendador: aviso por escrito según el tiempo de ocupación: 30 días (menos de 1 año), 60 días (1-2 años), 90 días (2+ años); se requiere el mismo aviso para un aumento de renta del 5% o más. Inquilino: al menos un mes de aviso antes del final del período mensual (fuera de NYC). RPL § 232-a (NYC) remite los plazos de aviso residenciales al § 226-c. § 232-b: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/232-B. En NYC y en las localidades que optan por la Good Cause, a un inquilino cubierto no se le puede sacar al final de un arrendamiento sin un motivo de causa justificada (good cause) (RPL § 216). |
|---|---|
| Terminar el contrato por violencia doméstica | Un inquilino puede terminar el contrato si el inquilino o un miembro del hogar es víctima de violencia doméstica (domestic violence) (según la definición de la Social Services Law § 459-a) y teme razonablemente quedarse. El inquilino da un aviso por escrito al arrendador o a su agente, y a cualquier coinquilino que no sea el agresor. El aviso debe indicar que el inquilino o el miembro del hogar sufrió violencia doméstica y no puede quedarse de forma segura, y dar una fecha de terminación de al menos 30 días después de la entrega. El aviso enviado por correo se considera entregado 5 días después del envío. Dentro de 25 días después del aviso, el inquilino presenta documentación: una orden de protección (order of protection), un registro o reporte policial, un registro de atención médica, o una verificación jurada o notariada de un tercero calificado (como policía, personal de la corte, abogado, médico, trabajador social, terapeuta, personal de una agencia de violencia doméstica o un miembro del clero). La renta se debe en forma proporcional solo hasta la fecha de terminación. La renta pagada por adelantado se reembolsa dentro de 10 días. El arrendador no puede retener el depósito por la terminación anticipada. La ley incluye formularios opcionales de ejemplo para el aviso y la verificación de un tercero, que el Unified Court System (Sistema Unificado de Cortes) debe publicar. La renta adeudada antes de que el inquilino desocupara y diera el aviso se sigue debiendo. Si el arrendador es el agresor, una persona autorizada puede entregar el aviso. Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 227-c |
| Terminar el contrato: militares, salud, fallecimiento | Personas mayores (62+) y personas con discapacidad: un inquilino puede terminar el contrato si un médico certifica que el inquilino ya no puede vivir de forma independiente y el inquilino se va a vivir con su familia, o si el inquilino es admitido en una instalación de cuidado de adultos, una instalación residencial de atención médica, o una vivienda subsidiada o para personas mayores. El aviso debe incluir la certificación del médico o los documentos de admisión, más una declaración notariada de un familiar cuando se va a vivir con su familia. La terminación entra en vigor no antes de 30 días después de la siguiente fecha de pago de la renta. Militar: un inquilino que entra al servicio militar después de firmar el contrato puede terminarlo con un aviso por escrito entregado en persona o enviado por correo. En contratos con renta mensual, la terminación entra en vigor 30 días después de la siguiente fecha de pago de la renta. Muerte del inquilino: el patrimonio (estate) puede pedirle al arrendador que acepte una cesión (assignment) o un subalquiler (sublet). Si el arrendador termina el contrato o se niega sin razón, el patrimonio queda liberado de responsabilidad a partir del final de ese mes. Military Law § 310: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/MIL/310. RPL § 236: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/236 (las solicitudes se hacen por correo registrado o certificado; no aplica a los contratos de propiedad de cooperativas / co-op proprietary leases). Retener las pertenencias de un inquilino para obligarlo a pagar la renta posterior a la terminación es un delito menor (misdemeanor) bajo los §§ 227-a(3) y 310(3). |
Entrada del arrendador en Nueva York
| Entrada del arrendador a la vivienda | No hay ley. Según el Fiscal General de NY (NY Attorney General), el arrendador puede entrar con un aviso previo razonable en un horario razonable, con consentimiento o según lo permita el contrato (por ejemplo, reparaciones, inspecciones, mostrar la unidad); en una emergencia, se permite entrar sin aviso ni consentimiento. La ley no fija un número específico de horas de aviso. |
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Reparaciones y represalias en Nueva York
| Reparar y descontar de la renta | No hay una ley específica. Según el Fiscal General de NY, bajo la garantía de habitabilidad (warranty of habitability) los inquilinos pueden, en circunstancias extraordinarias, hacer las reparaciones necesarias y descontar de la renta los costos razonables de reparación (repair and deduct); guarde recibos y registros. El recurso viene de las decisiones de los jueces y es limitado; no hay un límite legal en dólares ni un procedimiento de aviso. |
|---|---|
| Retener la renta por reparaciones | No hay un procedimiento legal para retener la renta (rent withholding). Todo contrato residencial incluye una garantía de habitabilidad a la que no se puede renunciar; un inquilino que retiene la renta se arriesga a un caso por falta de pago, pero puede presentar una contrademanda o defenderse por incumplimiento de la garantía y pedir una reducción de la renta (rent abatement). Los inquilinos con renta regulada pueden en su lugar presentar una queja de reducción de renta ante la DHCR. Descripción de la retención de renta tomada de la guía del Fiscal General de NY: https://ag.ny.gov/publications/residential-tenants-rights-guide Fuente: N.Y. RPL § 235-b |
| Protección contra represalias | El arrendador no puede entregar un aviso de desalojo (notice to quit), demandar la posesión ni cambiar sustancialmente el arrendamiento (incluido negarse a renovar o un aumento de renta irrazonable) porque el inquilino presentó de buena fe una queja ante el arrendador o una agencia del gobierno sobre violaciones de salud/seguridad, habitabilidad o leyes de vivienda, tomó medidas de buena fe para hacer valer sus derechos bajo el contrato o la ley, o se unió a una organización de inquilinos. Se presume que hay represalia (retaliation) si la acción ocurre dentro de un año después del acto protegido. La presunción es refutable (el arrendador debe demostrar con preponderancia de la evidencia un motivo que no sea represalia). Recursos: daños, honorarios de abogado, órdenes judiciales (injunctive relief); la represalia es una defensa en un caso de desalojo. No aplica a edificios de menos de 4 unidades donde vive el dueño. Fuente: N.Y. RPL § 223-b |
Aumentos de renta y cargos en Nueva York
| Control de renta / límites de aumento | Se permite el control/estabilización de rentas (rent control / rent stabilization) local. La estabilización de rentas cubre muchos edificios de NYC y otras localidades que declaren una emergencia de vivienda (permitido en todo el estado desde el 15 de junio de 2019). La Good Cause Eviction Law (Ley de Desalojo por Causa Justificada) (RPL Art. 6-A, 2024) aplica automáticamente en NYC y en las localidades que optan por ella: los aumentos de renta por encima del 'estándar local de renta' (local rent standard) (5% + el CPI regional, con un máximo del 10%) se presumen irrazonables y el desalojo/la no renovación requiere causa justificada. Estándar local de renta: RPL § 211(7)-(8) https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/211. Las exenciones incluyen a los arrendadores pequeños (por defecto, 10 unidades o menos en todo el estado) y las unidades con renta por encima del 245% de la renta justa del mercado (fair market rent) (o del umbral local) (RPL §§ 211(3), 213, 214). El Article 6-A está programado para derogarse el 15 de junio de 2034. Descripción de la estabilización tomada de la guía del Fiscal General de NY. Localidades fuera de NYC que optaron por la ley al 4 de mayo de 2026, según el aviso anual de la DHCR (https://hcr.ny.gov/good-cause-eviction-law-notice-august-2026): las ciudades (Cities) de Albany, Beacon, Binghamton, Hudson, Ithaca, Kingston, Middletown, New Rochelle, Newburgh, Poughkeepsie, Rochester y White Plains; los pueblos (Towns) de Fishkill y Poughkeepsie; y las villas (Villages) de Catskill, Croton-on-Hudson, New Paltz, Nyack y Tarrytown. Estas localidades fijan sus propios umbrales de exención: la mayoría exime las unidades con renta por encima del 345% de la renta justa del mercado (fair market rent) (Kingston 300%, Catskill 275%, Middletown y Rochester 245%), y todas definen al arrendador pequeño como el que no tiene más de una unidad en el Estado de Nueva York (White Plains: no más de cuatro). Cifras del CPI 2024-2025 publicadas por la DHCR para el estándar local de renta: 3.38% (condados del área de NY-Newark-Jersey City) y 3.15% (región Noreste, resto del estado). |
|---|---|
| Cargos por pago tardío (late fees) | La renta no se considera atrasada hasta más de 5 días después de la fecha de vencimiento. El cargo por atraso (late fee) tiene un límite de lo que sea menor entre $50 o el 5% de la renta mensual. Añadido por la HSTPA 2019. El § 238-a también prohíbe las cuotas de solicitud (application fees) y limita las cuotas de verificación de antecedentes/crédito a lo que sea menor entre el costo real o $20. Fuente: N.Y. RPL § 238-a(2) |
| Cargos de solicitud (application fees) | Las cuotas de solicitud (application fees) están prohibidas. Aparte de los cargos exigidos por ley o reglamento, el arrendador no puede cobrar ningún cargo por procesar, revisar o aceptar una solicitud, ni ningún otro pago antes o al comienzo del arrendamiento, excepto una cuota por verificación de antecedentes/crédito (background/credit check). Esa cuota tiene un límite de lo que sea menor entre el costo real o $20. Debe eliminarse si el solicitante presenta una verificación de antecedentes o de crédito de los últimos 30 días. El arrendador solo puede cobrarla después de darle al solicitante una copia de la verificación y el recibo o la factura. Las cláusulas del contrato que renuncien a esto son nulas. Hay excepciones para ciertas corporaciones de vivienda cooperativa (solicitudes de compra) y comunidades para personas mayores o de cuidado continuo. Aparte, el arrendador no puede negarse a alquilar porque un solicitante estuvo involucrado en un caso pasado o pendiente en la corte de vivienda (housing court) (RPL § 227-f, https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/227-F). |
| Otros cargos de alquiler | No se puede exigir ningún pago, cuota o cargo antes o al comienzo del arrendamiento aparte del depósito de seguridad (máximo un mes de renta bajo GOL § 7-108) y la cuota limitada por verificación de antecedentes/crédito. Cargos por atraso: solo después de que la renta tenga 5 días de atraso, con un límite de lo que sea menor entre $50 o el 5% de la renta mensual. Cargos por cheque rebotado: solo si el contrato los establece, con un límite de lo que sea mayor entre los costos reales del arrendador o la cantidad de GOL § 5-328(3). Las cláusulas del contrato que renuncien a esto son nulas. El § 238-a no tiene una regla expresa sobre cargos recurrentes durante el arrendamiento (por ejemplo, cargos por pago en línea o por conveniencia). La FARE Act de la ciudad de Nueva York (comisiones de corredores / broker fees) es una ley local y no se cubre aquí. |
Sección 8, historial y abogado en Nueva York
| Sección 8 / fuente de ingresos | Sí, en todo el estado. Negarse a alquilar, o fijar condiciones diferentes, por la 'fuente de ingresos legal' (lawful source of income) de una persona es una práctica discriminatoria ilegal. La definición incluye la manutención de hijos (child support), la pensión alimenticia (alimony), los subsidios de cuidado de crianza (foster care), el Seguro Social (Social Security), cualquier asistencia pública o asistencia de vivienda federal, estatal o local, incluidos los vales de Sección 8 (Section 8 vouchers) (se paguen o no directamente al arrendador), y cualquier otro ingreso legal. Definición: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/EXC/292. Se siguen permitiendo los criterios de elegibilidad para viviendas con asistencia pública que exijan las leyes federales o estatales. No se revisaron las exenciones del § 296(5) (por ejemplo, ciertas casas de dos familias donde vive el dueño). |
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Ocupantes ilegales, pertenencias y reclamos menores en Nueva York
| Ocupantes ilegales (squatters) | Un ocupante ilegal (squatter) no es un inquilino. La ley define a un ocupante ilegal como alguien que entra o se mete en una propiedad sin permiso de la persona con derecho a la posesión y sigue ocupándola sin título, derecho ni permiso. El dueño saca a un ocupante ilegal mediante un proceso sumario (summary proceeding) en la corte ('sin relación de arrendador e inquilino' / no landlord-tenant relationship), con la entrega de un aviso para desocupar (notice to quit) de 10 días. Si el ocupante entró o se queda por la fuerza o por medios ilegales, no se necesita un aviso para desocupar cuando se cumplen las condiciones de la ley. Las protecciones contra el desalojo ilegal de RPAPL § 768 cubren a los ocupantes que han ocupado legalmente una unidad durante 30+ días consecutivos o que tienen contrato. Si el § 711 y el § 713(3) están en conflicto sobre los ocupantes ilegales, rige el § 713. § 713: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/713; § 768: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/768. El texto sobre ocupantes ilegales viene de enmiendas de 2024 (no se confirmaron el capítulo exacto ni la fecha de vigencia). No se verificó si la policía puede sacar a un ocupante ilegal sin una orden de la corte bajo la ley de allanamiento criminal (criminal trespass). |
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| Límite de la corte de reclamos menores | $10,000 en la NYC Civil Court; $5,000 en las City Courts fuera de NYC y en las District Courts de Nassau/Suffolk; $3,000 en las Town and Village Courts (cortes de pueblos y villas) Sin incluir intereses y costos. Otras citas: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/UCT/1801 ; https://www.nysenate.gov/legislation/laws/UDC/1801 ; https://www.nysenate.gov/legislation/laws/UJC/1801 |
Cómo funciona un desalojo en Nueva York
Los casos de desalojo se ven en: Procesos sumarios (summary proceedings): NYC Civil Court (Housing Part) (Corte Civil, Sección de Vivienda) en la ciudad de Nueva York; City, District, Town o Village Courts en otros lugares.
- Aviso (aviso de desalojo / eviction notice): demanda de pago de la renta de 14 días (falta de pago, RPAPL 711(2)) o aviso de terminación/no renovación de 30/60/90 días (permanencia después del vencimiento / holdover, RPL 226-c); en las áreas con Good Cause, el aviso debe indicar la cobertura y los motivos
- Presentar la petición (petition) y el aviso de petición (notice of petition); en los casos de holdover, entregarlos de 10 a 17 días antes de la audiencia (RPAPL 733)
- Audiencia/juicio; el inquilino puede presentar defensas como la garantía de habitabilidad, la represalia o la falta del aviso de renta atrasada de 5 días
- Sentencia de posesión; la corte puede suspender la orden de desalojo hasta 1 año por dificultad económica (RPAPL 753(1)); suspensión de 30 días para corregir en casos de incumplimiento del contrato (RPAPL 753(4))
- Se emite la orden de desalojo (warrant of eviction); el oficial debe dar al menos 14 días de aviso por escrito antes de ejecutarla (RPAPL 749)
- Remoción por el sheriff, el city marshal o el constable, en un día hábil entre la salida y la puesta del sol; en los casos por falta de pago, la orden se anula si se paga toda la renta adeudada antes de la ejecución
Holdover: el aviso de petición se entrega al menos 10 y no más de 17 días antes de la audiencia (RPAPL 733). Falta de pago (donde RPAPL 732 se adopta por regla de la corte): el inquilino responde (answer) dentro de 10 días después de la entrega; el juicio se fija 3-8 días después de la respuesta.
Lo que sorprende de la ley de alquiler en Nueva York
- El arrendador debe enviar un aviso por correo certificado si la renta no se recibe dentro de 5 días después de la fecha de vencimiento; de lo contrario, el inquilino tiene una defensa en un caso por falta de pago (RPL § 235-e(d))
- Las cuotas de solicitud están prohibidas; las cuotas de verificación de antecedentes/crédito tienen un límite de lo que sea menor entre el costo real o $20 (RPL § 238-a)
- El arrendador tiene el deber de mitigar los daños intentando de buena fe volver a alquilar una unidad que un inquilino deja antes de tiempo; las renuncias a este deber son nulas (RPL § 227-e)
- La Good Cause Eviction (RPL Art. 6-A) aplica automáticamente en NYC y solo en otras localidades que opten por ella mediante una ley local; expira el 15 de junio de 2034 (RPL §§ 212, 213)
- La ejecución de una orden de desalojo requiere 14 días de aviso por escrito y una revisión para detectar animales de compañía (RPAPL § 749)
- Las cortes pueden suspender un desalojo hasta un año por dificultad económica (RPAPL § 753)
Preguntas frecuentes sobre alquiler en Nueva York
¿Cuánto puede cobrar el arrendador como depósito de seguridad en Nueva York?
Un mes de renta.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver el depósito en Nueva York?
14 días después de que el inquilino (tenant) desocupa.
¿El arrendador tiene que pagar intereses sobre el depósito en Nueva York?
Obligatorio en edificios de 6 o más unidades: el depósito debe guardarse en una cuenta que genere intereses en un banco de Nueva York; el arrendador puede quedarse con el 1% por año como cargo administrativo; el resto de los intereses le pertenece al inquilino (se pagan cada año, se aplican a la renta o se guardan en fideicomiso hasta que se devuelva el depósito).
¿El arrendador debe dar una lista detallada de los descuentos del depósito en Nueva York?
Cuenta detallada que muestre la razón de cualquier cantidad retenida, dentro de 14 días después de la mudanza. Las deducciones se limitan a costos razonables y detallados por renta sin pagar, daños más allá del desgaste normal (normal wear and tear), servicios públicos sin pagar y traslado/almacenamiento de las pertenencias del inquilino. El inquilino puede pedir una inspección antes de mudarse, después de la cual el arrendador debe darle una lista detallada de las reparaciones/limpieza propuestas.
¿Qué pasa si el arrendador se queda con el depósito indebidamente en Nueva York?
No cumplir con el plazo de 14 días hace que el arrendador pierda el derecho a quedarse con cualquier parte del depósito. Quienes violen la ley deben pagar los daños reales; una violación intencional añade daños punitivos de hasta el doble del depósito.
¿Cuánto aviso debe dar el arrendador antes de desalojar por falta de pago en Nueva York?
Demanda de pago de la renta por escrito de 14 días (rent demand) antes de presentar un proceso por falta de pago. Aparte, si la renta no se recibe dentro de 5 días después de la fecha de vencimiento, el arrendador debe enviarle al inquilino un aviso por correo certificado de que no se recibió la renta; no hacerlo es una defensa afirmativa (affirmative defense) en un caso por falta de pago.
¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato en Nueva York?
No hay un plazo legal general a nivel estatal para corregir (los términos del contrato rigen). Donde aplica la Good Cause Eviction, al inquilino se le debe dar un aviso por escrito y 10 días para corregir una violación sustancial del contrato antes de un desalojo por ese motivo. En cualquier caso de desalojo por incumplimiento del contrato, la corte debe conceder una suspensión de 30 días de la orden de desalojo (warrant), durante la cual el inquilino puede corregir el incumplimiento.
¿Cuánto aviso se necesita para terminar un contrato mes a mes en Nueva York?
Arrendador: aviso por escrito según el tiempo de ocupación: 30 días (menos de 1 año), 60 días (1-2 años), 90 días (2+ años); se requiere el mismo aviso para un aumento de renta del 5% o más. Inquilino: al menos un mes de aviso antes del final del período mensual (fuera de NYC).
¿Puede el arrendador entrar sin avisar en Nueva York?
No hay ley. Según el Fiscal General de NY (NY Attorney General), el arrendador puede entrar con un aviso previo razonable en un horario razonable, con consentimiento o según lo permita el contrato (por ejemplo, reparaciones, inspecciones, mostrar la unidad); en una emergencia, se permite entrar sin aviso ni consentimiento.
¿Hay un límite para los cargos por pago tardío en Nueva York?
La renta no se considera atrasada hasta más de 5 días después de la fecha de vencimiento. El cargo por atraso (late fee) tiene un límite de lo que sea menor entre $50 o el 5% de la renta mensual.
¿Puede el inquilino reparar y descontar el costo de la renta en Nueva York?
No hay una ley específica. Según el Fiscal General de NY, bajo la garantía de habitabilidad (warranty of habitability) los inquilinos pueden, en circunstancias extraordinarias, hacer las reparaciones necesarias y descontar de la renta los costos razonables de reparación (repair and deduct); guarde recibos y registros.
¿Puede el inquilino retener la renta por reparaciones en Nueva York?
No hay un procedimiento legal para retener la renta (rent withholding). Todo contrato residencial incluye una garantía de habitabilidad a la que no se puede renunciar; un inquilino que retiene la renta se arriesga a un caso por falta de pago, pero puede presentar una contrademanda o defenderse por incumplimiento de la garantía y pedir una reducción de la renta (rent abatement). Los inquilinos con renta regulada pueden en su lugar presentar una queja de reducción de renta ante la DHCR.
¿Puede el arrendador tomar represalias por una queja en Nueva York?
El arrendador no puede entregar un aviso de desalojo (notice to quit), demandar la posesión ni cambiar sustancialmente el arrendamiento (incluido negarse a renovar o un aumento de renta irrazonable) porque el inquilino presentó de buena fe una queja ante el arrendador o una agencia del gobierno sobre violaciones de salud/seguridad, habitabilidad o leyes de vivienda, tomó medidas de buena fe para hacer valer sus derechos bajo el contrato o la ley, o se unió a una organización de inquilinos. Se presume que hay represalia (retaliation) si la acción ocurre dentro de un año después del acto protegido.
¿Hay control de renta o límite a los aumentos en Nueva York?
Se permite el control/estabilización de rentas (rent control / rent stabilization) local. La estabilización de rentas cubre muchos edificios de NYC y otras localidades que declaren una emergencia de vivienda (permitido en todo el estado desde el 15 de junio de 2019). La Good Cause Eviction Law (Ley de Desalojo por Causa Justificada) (RPL Art. 6-A, 2024) aplica automáticamente en NYC y en las localidades que optan por ella: los aumentos de renta por encima del 'estándar local de renta' (local rent standard) (5% + el CPI regional, con un máximo del 10%) se presumen irrazonables y el desalojo/la no renovación requiere causa justificada.
¿Puede el arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios en Nueva York?
El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar fuerza/amenazas, cortar servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30+ días o tiene contrato. El dueño debe devolverle la vivienda al ocupante. Penalidades: delito menor de clase A (class A misdemeanor); multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100/día (máximo 6 meses) por no devolver la vivienda.
¿Cuál es el límite de la corte de reclamos menores (small claims) en Nueva York?
$10,000 en la NYC Civil Court; $5,000 en las City Courts fuera de NYC y en las District Courts de Nassau/Suffolk; $3,000 en las Town and Village Courts (cortes de pueblos y villas)
¿Cómo se saca a un ocupante ilegal en Nueva York?
Un ocupante ilegal (squatter) no es un inquilino. La ley define a un ocupante ilegal como alguien que entra o se mete en una propiedad sin permiso de la persona con derecho a la posesión y sigue ocupándola sin título, derecho ni permiso. El dueño saca a un ocupante ilegal mediante un proceso sumario (summary proceeding) en la corte ('sin relación de arrendador e inquilino' / no landlord-tenant relationship), con la entrega de un aviso para desocupar (notice to quit) de 10 días. Si el ocupante entró o se queda por la fuerza o por medios ilegales, no se necesita un aviso para desocupar cuando se cumplen las condiciones de la ley. Las protecciones contra el desalojo ilegal de RPAPL § 768 cubren a los ocupantes que han ocupado legalmente una unidad durante 30+ días consecutivos o que tienen contrato.
¿Hay un límite para el cargo de solicitud de alquiler en Nueva York?
Las cuotas de solicitud (application fees) están prohibidas. Aparte de los cargos exigidos por ley o reglamento, el arrendador no puede cobrar ningún cargo por procesar, revisar o aceptar una solicitud, ni ningún otro pago antes o al comienzo del arrendamiento, excepto una cuota por verificación de antecedentes/crédito (background/credit check). Esa cuota tiene un límite de lo que sea menor entre el costo real o $20. Debe eliminarse si el solicitante presenta una verificación de antecedentes o de crédito de los últimos 30 días. El arrendador solo puede cobrarla después de darle al solicitante una copia de la verificación y el recibo o la factura. Las cláusulas del contrato que renuncien a esto son nulas.
¿Qué cargos de alquiler están prohibidos o limitados en Nueva York?
No se puede exigir ningún pago, cuota o cargo antes o al comienzo del arrendamiento aparte del depósito de seguridad (máximo un mes de renta bajo GOL § 7-108) y la cuota limitada por verificación de antecedentes/crédito. Cargos por atraso: solo después de que la renta tenga 5 días de atraso, con un límite de lo que sea menor entre $50 o el 5% de la renta mensual. Cargos por cheque rebotado: solo si el contrato los establece, con un límite de lo que sea mayor entre los costos reales del arrendador o la cantidad de GOL § 5-328(3). Las cláusulas del contrato que renuncien a esto son nulas.
¿Puede una víctima de violencia doméstica terminar el contrato en Nueva York?
Un inquilino puede terminar el contrato si el inquilino o un miembro del hogar es víctima de violencia doméstica (domestic violence) (según la definición de la Social Services Law § 459-a) y teme razonablemente quedarse. El inquilino da un aviso por escrito al arrendador o a su agente, y a cualquier coinquilino que no sea el agresor. El aviso debe indicar que el inquilino o el miembro del hogar sufrió violencia doméstica y no puede quedarse de forma segura, y dar una fecha de terminación de al menos 30 días después de la entrega. El aviso enviado por correo se considera entregado 5 días después del envío. Dentro de 25 días después del aviso, el inquilino presenta documentación: una orden de protección (order of protection), un registro o reporte policial, un registro de atención médica, o una verificación jurada o notariada de un tercero calificado (como policía, personal de la corte, abogado, médico, trabajador social, terapeuta, personal de una agencia de violencia doméstica o un miembro del clero). La renta se debe en forma proporcional solo hasta la fecha de terminación. La renta pagada por adelantado se reembolsa dentro de 10 días. El arrendador no puede retener el depósito por la terminación anticipada.
¿Cuándo puede el inquilino terminar el contrato sin multa en Nueva York?
Personas mayores (62+) y personas con discapacidad: un inquilino puede terminar el contrato si un médico certifica que el inquilino ya no puede vivir de forma independiente y el inquilino se va a vivir con su familia, o si el inquilino es admitido en una instalación de cuidado de adultos, una instalación residencial de atención médica, o una vivienda subsidiada o para personas mayores. El aviso debe incluir la certificación del médico o los documentos de admisión, más una declaración notariada de un familiar cuando se va a vivir con su familia. La terminación entra en vigor no antes de 30 días después de la siguiente fecha de pago de la renta. Militar: un inquilino que entra al servicio militar después de firmar el contrato puede terminarlo con un aviso por escrito entregado en persona o enviado por correo. En contratos con renta mensual, la terminación entra en vigor 30 días después de la siguiente fecha de pago de la renta. Muerte del inquilino: el patrimonio (estate) puede pedirle al arrendador que acepte una cesión (assignment) o un subalquiler (sublet). Si el arrendador termina el contrato o se niega sin razón, el patrimonio queda liberado de responsabilidad a partir del final de ese mes.
¿Puede el arrendador rechazar la Sección 8 (Section 8) en Nueva York?
Sí, en todo el estado. Negarse a alquilar, o fijar condiciones diferentes, por la 'fuente de ingresos legal' (lawful source of income) de una persona es una práctica discriminatoria ilegal. La definición incluye la manutención de hijos (child support), la pensión alimenticia (alimony), los subsidios de cuidado de crianza (foster care), el Seguro Social (Social Security), cualquier asistencia pública o asistencia de vivienda federal, estatal o local, incluidos los vales de Sección 8 (Section 8 vouchers) (se paguen o no directamente al arrendador), y cualquier otro ingreso legal.
Recursos oficiales (en inglés)
- NY Attorney General - Residential Tenants' Rights Guide
- NY Senate - RPAPL § 711 (grounds for summary proceedings)
- NY Senate - Good Cause Eviction, RPL § 216
- NY Senate - Security deposits, GOL § 7-108
- NY DHCR - Good Cause Eviction annual notice (opt-in localities, FMR and CPI tables)
- NY Courts CourtHelp - Homes & Evictions (self-help hub)
- NY Courts CourtHelp - Evictions Outside NYC (starting, answering, defenses, being evicted)
- NY Courts - New York City Housing Court (evictions in the five boroughs)
Información legal general, no asesoría legal. Esta es una traducción informativa: si hay alguna diferencia, prevalece el texto oficial de la ley (en inglés). Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial o hable con un abogado sobre su situación.