Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Louisiana

Judicial, a través de los tribunales y el alguacil de la parroquia (parish sheriff). Louisiana usa dos procedimientos judiciales. El "proceso ejecutorio" (executory process) se usa cuando la hipoteca (mortgage) es un acto auténtico que contiene una confesión de sentencia: el prestamista presenta una petición y el tribunal ordena un auto de embargo y venta sin citar primero al prestatario ni obtener una sentencia. El prestamista puede usar en cambio un "procedimiento ordinario" (ordinary proceeding), en el cual primero debe obtener una sentencia contra el prestatario y luego ejecutarla.

Después de que el tribunal ordene un auto de embargo y venta, el alguacil embarga la propiedad y debe notificar al propietario, en persona o en su domicilio, un aviso escrito de embargo. El aviso debe reproducir los derechos del propietario para impugnar el procedimiento (Article 2642), indicar la hora, la fecha y el lugar de la venta del alguacil (sheriff's sale) y, para propiedades residenciales, incluir información sobre servicios de asesoría de vivienda. Si la venta será una subasta en línea, se debe informar al propietario de los detalles de la subasta al menos tres días antes de la venta. La venta de una vivienda debe anunciarse al menos dos veces de la manera prevista por la ley (una vez si se reprograma una venta cancelada o aplazada).

El código de Louisiana establece solo unos pocos períodos mínimos de espera. El alguacil no puede ordenar que se anuncie la venta hasta tres días (sin contar feriados) después de que se notifique al propietario el aviso de embargo. El propietario que desee impugnar la orden de embargo y venta mediante apelación suspensiva debe interponer la apelación dentro de los 15 días siguientes a la notificación del aviso de embargo; el propietario también puede solicitar una orden de restricción (injunction) para detener la venta.