¿Puedo demandar a mi arrendador en Arkansas?
Sí — en muchas situaciones. Estos son los reclamos principales que presentan los inquilinos de Arkansas, lo que la ley le permite recuperar y dónde presentarlos. Cada regla enlaza con la ley o la fuente oficial. La mayoría de los reclamos por debajo del límite de reclamos menores pueden presentarse sin abogado.
Antes de demandar
- Anote lo que pasó, con fechas, y guarde fotos, mensajes de texto, correos electrónicos y recibos.
- Envíe a su arrendador una carta de reclamo por escrito (modelos a continuación) y dé un plazo razonable.
- Verifique el plazo para demandar y el límite en dólares de la corte (a continuación).
- Si el monto supera el límite de reclamos menores, o si enfrenta un desalojo, hable primero con un abogado o con asistencia legal gratuita.
No le devolvieron su depósito de seguridad
| Multa por retención | Si el arrendador (landlord) no cumple con el subcapítulo de depósitos, el inquilino (tenant) puede recuperar los bienes y el dinero que se le deben, más daños equivalentes al doble de la cantidad retenida indebidamente, más los costos judiciales y honorarios de abogado razonables. Si el arrendador demuestra, por preponderancia de la prueba, que el incumplimiento se debió a un error a pesar de tener procedimientos razonables para evitarlo, o a una disputa de buena fe sobre la cantidad debida, el arrendador solo debe los costos y la cantidad retenida indebidamente. Se aplica solo a los arrendadores cubiertos por el subcapítulo (vea la exención del § 18-16-303). El A.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (FindLaw, código vigente al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025). Las listas 'Code Sections Amended' de arkleg no muestran ninguna ley de las sesiones 2025R o 2026F que modifique los §§ 18-16-301 a -306, el Cap. 17 ni los §§ 18-60-301 y siguientes; la sesión 2023R solo modificó el § 18-60-307(b). Fuente: Ark. Code Ann. § 18-16-306 |
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| Plazo para devolver el depósito | Dentro de los 60 días después de que el inquilino (tenant) se muda. Se aplica solo a los arrendadores cubiertos por el subcapítulo de depósitos (seis o más viviendas, según el Fiscal General). Fuente: Ark. Code Ann. § 18-16-305 |
Carta gratuita de reclamo del depósito de seguridad en Arkansas
Lo dejaron sin acceso a su vivienda o le cortaron los servicios públicos
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | No se permiten los cambios de cerradura (lockouts) ni otros desalojos por cuenta propia (self-help). La Corte Suprema de Arkansas decidió en Gorman v. Ratliff (1986) que, según la ley de entrada y retención forzosa (forcible entry and detainer), el arrendador (landlord) no puede volver a entrar a la vivienda ni llevarse las pertenencias del inquilino (tenant) sin ir primero a la corte, y que las cláusulas del contrato que permiten tomar medidas por cuenta propia no son válidas. El inquilino que gana puede recuperar los costos y daños. Ninguna ley trata específicamente el corte de servicios públicos (utility shutoff) por parte del arrendador. Las vías legales para recuperar la posesión son la demanda de desalojo (unlawful detainer) (§§ 18-60-301 y siguientes, aviso por escrito de 3 días) y el desalojo en el tribunal de distrito (§§ 18-17-901 y siguientes), con el alguacil (sheriff) ejecutando la orden. La corte aplicó la ley de entrada y retención forzosa que entonces estaba en Ark. Stat. Ann. §§ 34-1501 a -1512 (Ley 615 de 1981), hoy en el Título 18, Cap. 60, Subcap. 3 del Código de Arkansas. La Ley (Act) 1004 de 2007 no tiene ninguna disposición sobre cambio de cerraduras ni servicios públicos (la única regla sobre cerraduras, el § 18-17-602(b), le prohíbe al inquilino cambiar las cerraduras), y ninguna ley posterior ha agregado una; la SB 501 de 2025, sobre las pertenencias del inquilino después de una orden de posesión, murió en comité (https://arkleg.state.ar.us/Bills/Detail?id=SB501&ddBienniumSession=2025%2F2025R). |
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Su arrendador tomó represalias después de que usted se quejó
| Represalias del arrendador | No statute — Arkansas has no landlord anti-retaliation statute. The Residential Landlord-Tenant Act (Ch. 17) and the deposit subchapter contain no retaliation provision or presumption period. Confirmed from the section list of Act 1004 of 2007 (no retaliation section) and arkleg amendment lists: Ch. 17 changes since are Act 315 of 2019 (§ 18-17-301(2) definition) and Act 1052 of 2021 (new § 18-17-502); no 2023, 2025, or 2026 act amended Ch. 17. arkleg has no amendment data for the 2009-2011 sessions. |
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Su arrendador no hace las reparaciones
| Reparar y deducir | No está permitido reparar y descontar (repair and deduct). Para los contratos de arrendamiento firmados o renovados después del 1 de noviembre de 2021, las normas mínimas implícitas son: agua corriente fría y caliente, electricidad, agua potable, alcantarillado y plomería conformes al código, techo y envoltura del edificio en funcionamiento, y la calefacción y el aire acondicionado existentes. Si el inquilino (tenant) está al día con la renta y da aviso por escrito, y el arrendador (landlord) no corrige el problema dentro de 30 días calendario, el único remedio del inquilino es terminar el contrato de arrendamiento sin penalidad y recibir la parte recuperable del depósito. Se considera que el arrendador cumple si el inquilino firma un formulario de defectos al mudarse sin anotar defectos, o si no lo devuelve dentro de 2 días hábiles. Los códigos de vivienda locales más estrictos siguen aplicándose. |
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| Retención de la renta | No está permitida la retención de la renta (rent withholding). El inquilino (tenant) no puede compensar ni retener la renta por ninguna violación alegada o real de las normas implícitas de calidad. En una demanda de desalojo (unlawful detainer), el inquilino que permanece en la vivienda debe depositar la renta en el registro del tribunal (court registry). El Fiscal General también aconseja a los inquilinos seguir pagando la renta aunque no se hagan las reparaciones. |
| Moho | No hay ley; Arkansas no tiene ninguna ley de divulgación ni de remediación de moho para viviendas de alquiler. Los estándares implícitos de calidad residencial de Arkansas (para contratos de arrendamiento (leases) celebrados o renovados después del 1 de noviembre de 2021 (11/1/2021)) exigen solo agua corriente caliente y fría, electricidad, agua potable, alcantarillado y plomería conforme al código, un techo y una envolvente del edificio funcionales, y calefacción y aire acondicionado que funcionen si daban servicio a la unidad cuando se firmó el contrato. El moho no está en la lista. Un techo con goteras o una envolvente del edificio deficiente que cause moho puede caer bajo el estándar de 'functioning roof and building envelope' (techo y envolvente del edificio funcionales). El único recurso del inquilino (tenant) es dar aviso por escrito y, si el defecto no se corrige dentro de 30 días y la renta está al corriente, terminar el contrato de arrendamiento (lease) sin penalidad; no se puede retener la renta. Los códigos locales de vivienda más estrictos siguen aplicando. |
| Plagas y chinches | No hay ninguna ley sobre plagas o chinches. No están entre los estándares implícitos de calidad de Arkansas, así que el contrato de arrendamiento (lease) y los códigos locales determinan quién las trata. El inquilino (tenant) debe mantener la unidad razonablemente limpia y segura y desechar la basura de manera razonablemente limpia y segura. El código oficial no se puede leer libremente en línea; el texto se verificó en las leyes promulgadas (Act 1004 of 2007, Act 1052 of 2021) en el sitio de la Legislatura de Arkansas. |
| Calefacción | Se exige un sistema de calefacción que funcione solo en la medida en que la calefacción daba servicio a la propiedad cuando se firmó el contrato de arrendamiento (lease) (contratos celebrados o renovados después del 1 de noviembre de 2021 (11/1/2021)). La ley estatal no fija una temperatura mínima. Si falla la calefacción, el inquilino (tenant) debe dar aviso por escrito; si el arrendador (landlord) no la repara dentro de 30 días y la renta está al corriente, el inquilino puede terminar el contrato sin penalidad y recuperar el depósito. El inquilino no puede retener la renta. Los estándares no aplican a acuerdos de arrendamiento con opción a compra y se excusan durante casos fortuitos (acts of God), fallas de servicios públicos o eventos similares de fuerza mayor. |
Carta gratuita de solicitud de reparaciones al arrendador en Arkansas
Su arrendador entró sin aviso o invadió su privacidad
| Aviso de entrada del arrendador | No hay ley: Arkansas no establece ningún requisito de aviso previo para que el arrendador (landlord) entre a la vivienda. El inquilino (tenant) no puede negar sin razón su consentimiento para que el arrendador entre a inspeccionar, hacer reparaciones necesarias o acordadas, decoraciones, alteraciones o mejoras, suministrar servicios, investigar posibles violaciones de las reglas o del contrato o actividad delictiva, o mostrar la unidad a posibles compradores o compradores reales, prestamistas, inquilinos, trabajadores o contratistas. El inquilino no puede cambiar las cerraduras sin el permiso del arrendador. Si el inquilino niega el acceso legal, el arrendador puede pedir una orden judicial (injunction) en el tribunal de distrito (sin fianza) o terminar el contrato de arrendamiento, y cobrar los daños reales y honorarios de abogado razonables. Texto de la Ley (Act) 1004 de 2007 (la Ley Residencial de Arrendadores e Inquilinos tal como se promulgó, aprobada el 3 de abril de 2007). El § 18-17-705 se titula 'remedies for abuse of access' (remedios por abuso del acceso) pero no le da al inquilino ningún remedio contra el arrendador. Las listas de modificaciones de arkleg (2013-2026) no muestran ninguna modificación de ninguna de las dos secciones; la redacción actual del § 18-17-602 también coincide con la copia de FindLaw (código vigente al 28 de marzo de 2024). El A.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis. |
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| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley específica para arrendadores. Usar una cámara u otro dispositivo de grabación de imágenes para observar o grabar en secreto a una persona en un área privada de una residencia donde espera privacidad, sin su consentimiento, es voyerismo por video (video voyeurism) (un delito grave (felony)). Está exento el monitoreo de seguridad operado por el ocupante de la residencia o bajo su dirección. Grabar una conversación es legal solo si quien graba participa en ella o una de las partes da su consentimiento. El código oficial no se puede leer libremente en línea; el texto se verificó en un sitio público que reproduce el código (código vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)). La exención de monitoreo de seguridad cubre al ocupante de una residencia (el inquilino (tenant)), no al arrendador (landlord). |
Le negaron la vivienda o lo trataron de manera diferente por la Sección 8 u otra fuente de ingresos
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | No. Arkansas no tiene una prohibición estatal de rechazar a inquilinos (tenants) que pagan con vales de vivienda (housing vouchers) (Section 8) u otros ingresos legales. La fuente de ingresos (source of income) no es una clase protegida según la Arkansas Fair Housing Act. El texto se verificó solo en la copia de FindLaw (actualizada al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)). La página de § 16-123-310 enumera raza, color, religión, sexo, situación familiar y origen nacional, y no menciona la fuente de ingresos, los vales ni la Section 8. La discapacidad está cubierta en secciones relacionadas de la Act (no se volvieron a leer aquí). Fuente: Ark. Code § 16-123-310 |
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Otros reclamos que presentan los inquilinos en Arkansas
| Desalojo implícito (las condiciones lo obligaron a irse) | Ninguna ley de Arkansas usa el término "constructive eviction" (desalojo implícito). Para los contratos de arrendamiento (leases) celebrados o renovados después del 1 de noviembre de 2021 (11/1/2021), la ley establece normas básicas implícitas (agua corriente caliente y fría, electricidad, agua potable, alcantarillado y plomería, un techo y una envoltura del edificio que funcionen, y la calefacción y el aire acondicionado que venían con la unidad). Si el inquilino (tenant) está al día con la renta, da aviso por escrito de un defecto y el arrendador (landlord) no lo corrige dentro de 30 días calendario, el único recurso del inquilino es terminar el contrato sin penalidad y recuperar la parte recuperable del depósito de seguridad (security deposit). Un inquilino no puede retener ni descontar la renta por estos defectos. Las normas no aplican a los acuerdos de arrendamiento con opción de compra (lease-to-purchase), y en algunos casos se considera que el arrendador (landlord) cumple (por ejemplo, si el inquilino [tenant] firma el formulario de defectos al mudarse sin anotar ningún defecto, o si niega la entrada para hacer reparaciones). |
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| Lesiones en la propiedad | Un arrendador (landlord) no es responsable ante un inquilino (tenant) ni sus invitados por la muerte, las lesiones personales o los daños a la propiedad causados por un defecto o mal estado de la vivienda, a menos que el arrendador haya aceptado (a cambio de una contraprestación) o asumido con su conducta el deber de mantener o reparar, y luego no haya cumplido ese deber de manera razonable. Las normas de habitabilidad de 2021 no amplían este límite a la responsabilidad extracontractual (tort liability) del arrendador. El código oficial no se puede leer gratuitamente en línea; texto verificado en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 28 de marzo de 2024 [3/28/2024]). |
Dónde y cuándo demandar
| Límite de reclamos menores | $5,000 (contratos, daños a bienes personales y recuperación de bienes personales). La competencia civil regular del district court llega hasta $25,000. |
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| Tarifa de presentación en la corte de reclamos menores | Normalmente de $30 a $65, que se pagan al secretario del tribunal (clerk) al presentar el caso; el demandante también paga los costos de notificación. Un demandante que gana puede pedir al tribunal que ordene al demandado devolverle los costos de presentación y de notificación. Las tarifas varían según el tribunal; confirme el monto con el secretario del district court. |
| Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento escrito | 5 años para acciones para hacer cumplir obligaciones por escrito, como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito. Un pago parcial o un reconocimiento por escrito de la deuda reinicia (suspende) el plazo. 3 años para contratos que no son por escrito, como un contrato de arrendamiento verbal, y para la renta atrasada no reservada mediante un instrumento escrito bajo sello. El código oficial se publica solo a través de LexisNexis; texto verificado en un espejo público (FindLaw, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)). § 16-56-105 leída en https://codes.findlaw.com/ar/title-16-practice-procedure-and-courts/ar-code-sect-16-56-105.html. Las enmiendas de la sesión de 2025, si las hay, no aparecerían en este espejo. |
Cómo funciona la corte de reclamos menores en Arkansas →
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.