Derechos de inquilinos y leyes de alquiler en Arkansas
Las reglas de alquiler en Arkansas: depósito de seguridad, desalojo, terminar el contrato, reparaciones y renta, con la ley o página oficial detrás de cada respuesta.
Respuestas rápidas para Arkansas
- Límite del depósito de seguridad (security deposit)
- Dos meses de renta. Ejemplo: con una renta de $500, el depósito de seguridad (security deposit) máximo es de $1,000. Las reglas sobre depósitos se aplican solo a los arrendadores (landlords) que alquilan seis o más viviendas. Ark. Code Ann. §§ 18-16-303, 18-16-304
- Plazo para devolver el depósito
- Dentro de los 60 días después de que el inquilino (tenant) se muda. Ark. Code Ann. § 18-16-305
- Aviso por falta de pago de renta
- Para una demanda civil de desalojo (unlawful detainer), el arrendador (landlord) debe dar un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar la demanda. Ark. Code Ann. § 18-60-304
- Terminar un contrato mes a mes
- Tanto el arrendador (landlord) como el inquilino (tenant) pueden terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con un aviso por escrito entregado al menos 30 días antes de la fecha de terminación indicada en el aviso (7 días para un arrendamiento de semana a semana). El arrendador no necesita dar un motivo. Un contrato de arrendamiento (lease) por escrito con plazo fijo termina según sus propios términos. Ninguna ley fija un plazo de aviso aparte para los aumentos de renta; el Fiscal General (Attorney General) recomienda dar aviso con al menos un período de renta de anticipación. Ark. Code Ann. § 18-17-704(a)-(b)
- Entrada del arrendador a la vivienda
- No hay ley: Arkansas no establece ningún requisito de aviso previo para que el arrendador (landlord) entre a la vivienda. El inquilino (tenant) no puede negar sin razón su consentimiento para que el arrendador entre a inspeccionar, hacer reparaciones necesarias o acordadas, decoraciones, alteraciones o mejoras, suministrar servicios, investigar posibles violaciones de las reglas o del contrato o actividad delictiva, o mostrar la unidad a posibles compradores o compradores reales, prestamistas, inquilinos, trabajadores o contratistas. El inquilino no puede cambiar las cerraduras sin el permiso del arrendador. Si el inquilino niega el acceso legal, el arrendador puede pedir una orden judicial (injunction) en el tribunal de distrito (sin fianza) o terminar el contrato de arrendamiento, y cobrar los daños reales y honorarios de abogado razonables. Ark. Code Ann. §§ 18-17-602, 18-17-705
- Control de renta / límites de aumento
- El control de rentas (rent control) local está prohibido por ley estatal (preempted). Los gobiernos locales no pueden aprobar, mantener ni hacer cumplir ordenanzas que controlen la renta y, desde la Ley (Act) 459 de 2025, las cuotas de solicitud de alquiler o los depósitos de alquiler, para propiedades privadas residenciales o comerciales. No hay un límite estatal a la renta. Ark. Code Ann. §§ 14-16-601, 14-54-1409 (as amended by Act 459 of 2025)
Verificado con fuentes oficiales: 2026-10-22. Traducción: 2026-10-23.
Depósito de seguridad en Arkansas
| Límite del depósito de seguridad (security deposit) | Dos meses de renta. Ejemplo: con una renta de $500, el depósito de seguridad (security deposit) máximo es de $1,000. Las reglas sobre depósitos se aplican solo a los arrendadores (landlords) que alquilan seis o más viviendas. Ley: el arrendador no puede exigir ni recibir un depósito (con cualquier nombre que se le dé) mayor de dos meses de renta periódica (§ 18-16-304). Exención (§ 18-16-303): unidades de propiedad de una persona (junto con su cónyuge, hijos menores y las entidades que controlan) que es dueña de cinco unidades o menos, salvo que las administre un tercero a cambio de un pago. La página del Fiscal General (AG) lo expresa como 'seis o más'. El texto de la ley se verificó en la copia de FindLaw (código vigente al 28 de marzo de 2024; el A.C.A. oficial solo está disponible a través de LexisNexis). La Ley (Act) 459 de 2025 prohíbe a los gobiernos locales regular el monto de los depósitos de alquiler, salvo lo dispuesto en el § 18-16-304. |
|---|---|
| Plazo para devolver el depósito | Dentro de los 60 días después de que el inquilino (tenant) se muda. Se aplica solo a los arrendadores cubiertos por el subcapítulo de depósitos (seis o más viviendas, según el Fiscal General). Fuente: Ark. Code Ann. § 18-16-305 |
| Lista detallada de descuentos | El arrendador (landlord) puede descontar la renta no pagada y el costo de reparar daños. Cualquier descuento requiere una lista detallada (itemized) por escrito, entregada al inquilino (tenant) dentro de los 60 días después de que desocupe. Fuente: Ark. Code Ann. § 18-16-305 |
| Intereses sobre el depósito | No hay ley: la ley de Arkansas no obliga al arrendador (landlord) a pagar intereses sobre el depósito de seguridad (security deposit). Ni el subcapítulo de depósitos de seguridad (§§ 18-16-301 a -306) ni la sección de depósitos de la Ley de Arrendadores e Inquilinos (Landlord-Tenant Act) (§ 18-17-501) mencionan intereses; rige el contrato de arrendamiento (lease). Se revisaron los §§ 18-16-301, -302, -303, -304, -305, -306 (el subcapítulo termina en el -306) y el § 18-17-501 tal como lo promulgó la Ley (Act) 1004 de 2007. El A.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (FindLaw, código vigente al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025). Las listas 'Code Sections Amended' de arkleg no muestran ninguna ley de las sesiones 2025R o 2026F que modifique los §§ 18-16-301 a -306, el Cap. 17 ni los §§ 18-60-301 y siguientes; la sesión 2023R solo modificó el § 18-60-307(b). |
| Multa por retener el depósito | Si el arrendador (landlord) no cumple con el subcapítulo de depósitos, el inquilino (tenant) puede recuperar los bienes y el dinero que se le deben, más daños equivalentes al doble de la cantidad retenida indebidamente, más los costos judiciales y honorarios de abogado razonables. Si el arrendador demuestra, por preponderancia de la prueba, que el incumplimiento se debió a un error a pesar de tener procedimientos razonables para evitarlo, o a una disputa de buena fe sobre la cantidad debida, el arrendador solo debe los costos y la cantidad retenida indebidamente. Se aplica solo a los arrendadores cubiertos por el subcapítulo (vea la exención del § 18-16-303). El A.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (FindLaw, código vigente al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025). Las listas 'Code Sections Amended' de arkleg no muestran ninguna ley de las sesiones 2025R o 2026F que modifique los §§ 18-16-301 a -306, el Cap. 17 ni los §§ 18-60-301 y siguientes; la sesión 2023R solo modificó el § 18-60-307(b). Fuente: Ark. Code Ann. § 18-16-306 |
Desalojo en Arkansas
| Aviso por falta de pago de renta | Para una demanda civil de desalojo (unlawful detainer), el arrendador (landlord) debe dar un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar la demanda. El § 18-60-304(3) (aviso por escrito de 3 días para desocupar) se verificó en la copia de FindLaw (vigente al 28 de marzo de 2024). Alternativas: bajo la Ley de Arrendadores e Inquilinos (Landlord-Tenant Act), si la renta sigue sin pagarse 5 días después de su vencimiento, eso por sí mismo constituye aviso legal de que el arrendador puede iniciar el desalojo en el tribunal de distrito (§ 18-17-901(b)) y le permite al arrendador terminar el contrato (§ 18-17-701(b)). La ley penal por no desocupar (failure to vacate) (§ 18-16-101) sigue en el código: aviso por escrito de 10 días; negarse intencionalmente a desocupar es un delito menor (misdemeanor), con multa de $1-$25 por día, y cada día es un delito separado (texto restablecido por la Ley (Act) 159 de 2017; sin modificaciones desde entonces hasta la sesión fiscal de 2026, según arkleg). Varios tribunales de circuito han declarado inconstitucionales versiones anteriores. Fuente: Ark. Code Ann. § 18-60-304 |
|---|---|
| Aviso por violar el contrato | Aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer), igual que por falta de pago. No se verificó en una fuente oficial un plazo separado para subsanar (cure) las violaciones que no son de renta. Fuente: Ark. Code Ann. § 18-60-304 |
| Cambio de cerraduras y corte de servicios | No hay ley: ninguna ley de arrendadores e inquilinos de Arkansas prohíbe expresamente el cierre ilegal o cambio de cerraduras (lockout) ni el corte de servicios públicos (utility shutoff), ni le da al inquilino (tenant) un remedio por daños por ello. Las vías legales para recuperar la posesión son la demanda de desalojo (unlawful detainer) (§§ 18-60-301 y siguientes, aviso por escrito de 3 días) y el desalojo en el tribunal de distrito (§§ 18-17-901 y siguientes), con el alguacil (sheriff) ejecutando la orden. La Ley (Act) 1004 de 2007 no tiene ninguna disposición sobre desalojo por cuenta propia (self-help), cambio de cerraduras ni servicios públicos (la única regla sobre cerraduras, el § 18-17-602(b), le prohíbe al INQUILINO cambiar las cerraduras). Fuentes secundarias indican que la Corte Suprema de Arkansas prohibió el desalojo por cuenta propia en Gorman v. Ratliff, 289 Ark. 332 (1986); esa opinión no se obtuvo de una fuente oficial, y no se revisaron las disposiciones sobre entrada por la fuerza (forcible entry) en otras partes del Título 18, así que no afirme que el desalojo por cuenta propia es legal. |
Terminar el contrato en Arkansas
| Terminar un contrato mes a mes | Tanto el arrendador (landlord) como el inquilino (tenant) pueden terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con un aviso por escrito entregado al menos 30 días antes de la fecha de terminación indicada en el aviso (7 días para un arrendamiento de semana a semana). El arrendador no necesita dar un motivo. Un contrato de arrendamiento (lease) por escrito con plazo fijo termina según sus propios términos. Ninguna ley fija un plazo de aviso aparte para los aumentos de renta; el Fiscal General (Attorney General) recomienda dar aviso con al menos un período de renta de anticipación. Texto de la Ley (Act) 1004 de 2007 (Arkansas Residential Landlord-Tenant Act, tal como se promulgó); la redacción actual coincide con la copia pública del código (vigente al 28 de marzo de 2024). El código oficial no se puede leer gratis en línea. Una guía anterior del Fiscal General describe un aviso de 'one rental period' (un período de renta) para contratos verbales; para los arrendamientos de mes a mes rige la regla de la ley de 30 días de aviso por escrito. |
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| Terminar el contrato por violencia doméstica | No hay un derecho legal a terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo. El Ark. Code § 18-16-112 protege a las víctimas de violencia doméstica (domestic violence) cuya condición esté documentada por una orden judicial. El arrendador (landlord) no puede terminar, negarse a renovar, negarse a arrendar ni tomar represalias por la condición de víctima del inquilino o de un miembro del hogar. Con el consentimiento previo del arrendador y a costa del inquilino, se pueden cambiar las cerraduras, y la nueva llave debe entregarse a la otra parte. El arrendador puede desalojar al agresor. La ley no le permite a la víctima terminar el contrato ni librarse de la responsabilidad de pagar la renta. Texto verificado solo en la copia de FindLaw (vigente al 28 de marzo de 2024). La Ley (Act) 662 de 2025 solo modificó la definición de 'sex crime' (delito sexual) en el § 18-16-112(a)(4)(A), agregando la violación agravada (capital rape). Esto se confirmó en el texto de la ley: https://arkleg.state.ar.us/Home/FTPDocument?path=%2FACTS%2F2025R%2FPublic%2FACT662.pdf Fuente: Ark. Code § 18-16-112 |
Entrada del arrendador en Arkansas
| Entrada del arrendador a la vivienda | No hay ley: Arkansas no establece ningún requisito de aviso previo para que el arrendador (landlord) entre a la vivienda. El inquilino (tenant) no puede negar sin razón su consentimiento para que el arrendador entre a inspeccionar, hacer reparaciones necesarias o acordadas, decoraciones, alteraciones o mejoras, suministrar servicios, investigar posibles violaciones de las reglas o del contrato o actividad delictiva, o mostrar la unidad a posibles compradores o compradores reales, prestamistas, inquilinos, trabajadores o contratistas. El inquilino no puede cambiar las cerraduras sin el permiso del arrendador. Si el inquilino niega el acceso legal, el arrendador puede pedir una orden judicial (injunction) en el tribunal de distrito (sin fianza) o terminar el contrato de arrendamiento, y cobrar los daños reales y honorarios de abogado razonables. Texto de la Ley (Act) 1004 de 2007 (la Ley Residencial de Arrendadores e Inquilinos tal como se promulgó, aprobada el 3 de abril de 2007). El § 18-17-705 se titula 'remedies for abuse of access' (remedios por abuso del acceso) pero no le da al inquilino ningún remedio contra el arrendador. Las listas de modificaciones de arkleg (2013-2026) no muestran ninguna modificación de ninguna de las dos secciones; la redacción actual del § 18-17-602 también coincide con la copia de FindLaw (código vigente al 28 de marzo de 2024). El A.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis. |
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Reparaciones y represalias en Arkansas
| Reparar y descontar de la renta | No está permitido reparar y descontar (repair and deduct). Para los contratos de arrendamiento firmados o renovados después del 1 de noviembre de 2021, las normas mínimas implícitas son: agua corriente fría y caliente, electricidad, agua potable, alcantarillado y plomería conformes al código, techo y envoltura del edificio en funcionamiento, y la calefacción y el aire acondicionado existentes. Si el inquilino (tenant) está al día con la renta y da aviso por escrito, y el arrendador (landlord) no corrige el problema dentro de 30 días calendario, el único remedio del inquilino es terminar el contrato de arrendamiento sin penalidad y recibir la parte recuperable del depósito. Se considera que el arrendador cumple si el inquilino firma un formulario de defectos al mudarse sin anotar defectos, o si no lo devuelve dentro de 2 días hábiles. Los códigos de vivienda locales más estrictos siguen aplicándose. |
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| Retener la renta por reparaciones | No está permitida la retención de la renta (rent withholding). El inquilino (tenant) no puede compensar ni retener la renta por ninguna violación alegada o real de las normas implícitas de calidad. En una demanda de desalojo (unlawful detainer), el inquilino que permanece en la vivienda debe depositar la renta en el registro del tribunal (court registry). El Fiscal General también aconseja a los inquilinos seguir pagando la renta aunque no se hagan las reparaciones. |
| Protección contra represalias | No hay ley: Arkansas no tiene una ley que prohíba las represalias (retaliation) del arrendador (landlord). La Ley Residencial de Arrendadores e Inquilinos (Cap. 17) y el subcapítulo de depósitos no contienen ninguna disposición sobre represalias ni período de presunción. Confirmado con la lista de secciones de la Ley (Act) 1004 de 2007 (sin sección sobre represalias) y las listas de modificaciones de arkleg: los cambios al Cap. 17 desde entonces son la Ley (Act) 315 de 2019 (definición del § 18-17-301(2)) y la Ley (Act) 1052 de 2021 (nuevo § 18-17-502); ninguna ley de 2023, 2025 o 2026 modificó el Cap. 17. arkleg no tiene datos de modificaciones para las sesiones de 2009-2011. |
Aumentos de renta y cargos en Arkansas
| Control de renta / límites de aumento | El control de rentas (rent control) local está prohibido por ley estatal (preempted). Los gobiernos locales no pueden aprobar, mantener ni hacer cumplir ordenanzas que controlen la renta y, desde la Ley (Act) 459 de 2025, las cuotas de solicitud de alquiler o los depósitos de alquiler, para propiedades privadas residenciales o comerciales. No hay un límite estatal a la renta. La Ley (Act) 459 (SB 91) fue aprobada el 3 de abril de 2025. |
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| Cargos por pago tardío (late fees) | No hay límite legal: ninguna ley de Arkansas limita los cargos por pago atrasado (late fees) en viviendas residenciales ni exige un período de gracia. La Ley de Arrendadores e Inquilinos (Landlord-Tenant Act) define 'renta' de modo que incluye los cargos por atraso y permite que las partes fijen términos de alquiler no prohibidos de otra forma por la ley, así que rige el contrato de arrendamiento (lease). La Ley (Act) 1004 de 2007 no contiene ningún límite a los cargos por atraso. El plazo de 5 días de los §§ 18-17-701(b) y 18-17-901(b) es un detonante para la terminación o el desalojo, no un período de gracia para cargos por atraso. La Ley (Act) 315 de 2019 solo modificó el § 18-17-301(2); ninguna ley posterior tocó estas secciones (arkleg Code Sections Amended, 2013-2026). |
| Cargos de solicitud (application fees) | No hay límite estatal ni regla de reembolso para las cuotas de solicitud (application fees) o de evaluación (screening fees) de alquiler, ni ley sobre informes de evaluación reutilizables (portable screening report). Desde la Ley (Act) 459 de 2025, las ciudades, los condados y otros gobiernos locales no pueden regular ni controlar el monto de las cuotas de solicitud de alquiler (ni de la renta o los depósitos) para propiedades privadas residenciales o comerciales. La Ley (Act) 459 (SB 91) fue aprobada el 3 de abril de 2025. La Ley Residencial de Arrendadores e Inquilinos (Ley (Act) 1004 de 2007) no contiene ninguna disposición sobre cuotas de solicitud. |
| Otros cargos de alquiler | Ninguna ley limita otros cargos de alquiler, como cargos ocultos o abusivos (junk fees) de mudanza, de conveniencia o de pago en línea, ni exige divulgar el costo total de la renta. La Ley de Arrendadores e Inquilinos (Landlord-Tenant Act) permite que las partes incluyan cualquier término no prohibido por la ley, así que rige el contrato de arrendamiento (lease). Se revisó el texto promulgado del Cap. 17 (Ley (Act) 1004 de 2007). Sus únicas disposiciones sobre cargos son la cuota de $25 por presentar la declaración jurada de desalojo y un cargo del 3% sobre la renta pagada a través del tribunal. No se revisó la Ley general de Prácticas Comerciales Engañosas (Deceptive Trade Practices Act). |
Sección 8, historial y abogado en Arkansas
| Sección 8 / fuente de ingresos | No. Arkansas no tiene una prohibición estatal contra rechazar a inquilinos que pagan con vales de vivienda (housing vouchers) de la Sección 8 (Section 8) u otros ingresos legales. La fuente de ingresos (source of income) no es una categoría protegida bajo la Ley de Vivienda Justa de Arkansas (Arkansas Fair Housing Act). Texto verificado solo en la copia de FindLaw (vigente al 28 de marzo de 2024). La página del § 16-123-310 enumera raza, color, religión, sexo, estado familiar y origen nacional, y no menciona la fuente de ingresos, los vales ni la Sección 8. La discapacidad está cubierta en otras secciones relacionadas de la Ley (no se volvieron a leer aquí). No se revisaron las ordenanzas locales. Fuente: Ark. Code § 16-123-310 |
|---|---|
| Derecho a un abogado gratis en desalojos | No. Arkansas no tiene un derecho estatal a un abogado (right to counsel) en los casos de desalojo. El subcapítulo de desalojo tal como se promulgó (Ley (Act) 1004 de 2007) no tiene ninguna disposición para nombrar abogado. Sus únicas referencias a abogados son reglas sobre el pago de honorarios. El subcapítulo de demanda de desalojo (unlawful detainer) (Cap. 60) no se volvió a leer completo para este campo. |
Ocupantes ilegales, pertenencias y reclamos menores en Arkansas
| Ocupantes ilegales (squatters) | La ocupación ilegal de una propiedad por ocupantes ilegales (squatters), llamada unlawful squatting, es un delito (Ley (Act) 238 de 2025, nuevo Ark. Code § 5-39-215). Una persona lo comete cuando, a sabiendas, entra y reside en una propiedad ajena (vivienda, edificio comercial o terreno baldío) sin autorización legal y además: la propiedad no estaba abierta al público; la persona no puede presentar una escritura o un estado de cuenta de hipoteca a su nombre, un contrato de arrendamiento firmado por el dueño o su representante, un acuerdo escrito o electrónico que autorice la entrada, o un recibo de renta con fecha de los últimos 60 días; el dueño le ha dicho que se vaya o ha denunciado la ocupación ilegal a la policía; y no hay ningún litigio pendiente entre el dueño y el ocupante. La policía solo puede aceptar la denuncia del dueño o de su representante autorizado, y los agentes que actúan de buena fe tienen inmunidad. Penas: primera ofensa, delito menor (misdemeanor) Clase B; segunda, delito menor Clase A; tercera, delito grave (felony) Clase D. Presentar un documento falso es un delito grave Clase D, y también lo es hacer una denuncia falsa de ocupación ilegal. El dueño también tiene una acción civil propia por daños, restitución y honorarios de abogado. Quedan excluidos los inquilinos actuales, las personas con un acuerdo de ocupación válido y la familia inmediata del dueño. La Ley (Act) 238 fue aprobada el 4 de marzo de 2025, sin cláusula de emergencia, así que entró en vigor en la fecha general de vigencia de la sesión de 2025 (la fecha exacta no se verificó por separado). La ley no crea un procedimiento civil separado de desalojo mediante declaración jurada (affidavit). Los ocupantes que alegan ser inquilinos pasan por la demanda de desalojo (unlawful detainer) o el desalojo (eviction) (Ark. Code §§ 18-60-301 y siguientes, 18-17-901 y siguientes). |
|---|---|
| Pertenencias abandonadas | Cuando termina un contrato de arrendamiento, en forma voluntaria o involuntaria, cualquier bien que el inquilino (tenant) deje en la propiedad se considera abandonado (abandoned property), y el arrendador (landlord) puede disponer de él como le parezca, sin responsabilidad ante el inquilino. La ley no exige aviso, período de almacenamiento ni procedimiento de venta. Los bienes que el inquilino coloca en la propiedad también están sujetos a un gravamen (lien) del arrendador por los pagos que el inquilino se comprometió a hacer. Texto verificado solo en la copia de FindLaw (vigente al 28 de marzo de 2024). El A.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis. No se encontró ninguna ley de las sesiones 2025R o 2026F que modifique el Título 18 en este punto, y el SB 501 de 2025 (Tenant Possessions Recovery Act) murió en comité. El título del § 18-17-701 menciona 'removal of evicted tenant's personal property' (retiro de los bienes personales del inquilino desalojado), pero el texto promulgado (Ley (Act) 1004 de 2007) no tiene esa subsección. Fuente: Ark. Code § 18-16-108 |
| Límite de la corte de reclamos menores | $5,000 (reclamos menores (small claims) en el tribunal de distrito) Cuadro de la estructura de los tribunales del Poder Judicial de Arkansas (archivo con fecha de enero de 2025). La competencia civil del tribunal de distrito llega hasta $25,000. |
Cómo funciona un desalojo en Arkansas
Los casos de desalojo se ven en: Circuit Court (Tribunal de Circuito) o District Court (Tribunal de Distrito) del condado donde está ubicada la propiedad (demanda de desalojo o unlawful detainer).
- El arrendador (landlord) le da al inquilino (tenant) un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit)
- El arrendador presenta una demanda de desalojo (unlawful detainer) con una declaración jurada (affidavit) de apoyo; el secretario del tribunal emite una citación (summons) y un Notice of Intention to Issue Writ of Possession (Aviso de Intención de Emitir la Orden de Posesión)
- El alguacil (sheriff) o un notificador (process server) le entrega los documentos al inquilino
- El inquilino tiene 5 días, sin contar domingos ni días feriados oficiales, para presentar una objeción por escrito, y el inquilino que se queda en la vivienda debe depositar la renta debida en el registro del tribunal (court registry)
- Si no se presenta ninguna objeción, el secretario, por orden del tribunal, emite de inmediato una orden de posesión (writ of possession) (§ 18-60-307(b) según la modificó la Ley (Act) 414 de 2023)
- Si se presenta una objeción, se fija una audiencia; si el arrendador demuestra que probablemente ganará y deposita una garantía, se emite la orden de posesión
- El alguacil ejecuta la orden de posesión
La objeción por escrito debe presentarse dentro de los 5 días siguientes a la entrega de la demanda, sin contar domingos ni días feriados oficiales. No depositar la renta en el registro del tribunal sin justificación es motivo para conceder la orden de posesión.
Lo que sorprende de la ley de alquiler en Arkansas
- El límite de Arkansas para el depósito de seguridad (security deposit) y las reglas de devolución no se aplican a los arrendadores pequeños. Según el Fiscal General, cubren solo a los arrendadores que alquilan seis o más viviendas (Arkansas AG; Ark. Code Ann. § 18-16-303).
- Las normas de habitabilidad llegaron apenas en 2021, y aun hoy el único remedio legal del inquilino es mudarse después de un aviso de 30 días; no hay reparar y descontar (repair and deduct) ni retención de la renta (rent withholding) (Act 1052 of 2021, Ark. Code Ann. § 18-17-502).
- El inquilino que objeta una demanda de desalojo (unlawful detainer) y se queda en la vivienda debe pagar la renta en el registro del tribunal; no pagarla es motivo para emitir la orden de posesión (Ark. Code Ann. § 18-60-307, Act 1052 of 2021).
- Desde 2025, las ciudades y los condados no pueden limitar las cuotas de solicitud (application fees) ni los depósitos de alquiler (Act 459 of 2025).
- Arkansas es el único estado con una ley penal por no desocupar (failure to vacate): después de un aviso por escrito de 10 días, el inquilino que no pagó la renta y se niega intencionalmente a irse comete un delito menor (misdemeanor), con multa de $1-$25 por día (Ark. Code Ann. § 18-16-101, as amended by Act 159 of 2017). Algunos tribunales de circuito han declarado inconstitucionales versiones de esta ley.
- Arkansas no tiene ley contra las represalias (retaliation) ni requisito de aviso para que el arrendador entre a la vivienda; la Ley de Arrendadores e Inquilinos solo dice que los inquilinos no pueden negar sin razón la entrada (Act 1004 of 2007, Ark. Code Ann. § 18-17-602).
Preguntas frecuentes sobre alquiler en Arkansas
¿Cuánto puede cobrar el arrendador como depósito de seguridad en Arkansas?
Dos meses de renta. Ejemplo: con una renta de $500, el depósito de seguridad (security deposit) máximo es de $1,000. Las reglas sobre depósitos se aplican solo a los arrendadores (landlords) que alquilan seis o más viviendas.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver el depósito en Arkansas?
Dentro de los 60 días después de que el inquilino (tenant) se muda.
¿El arrendador tiene que pagar intereses sobre el depósito en Arkansas?
No hay ley: la ley de Arkansas no obliga al arrendador (landlord) a pagar intereses sobre el depósito de seguridad (security deposit). Ni el subcapítulo de depósitos de seguridad (§§ 18-16-301 a -306) ni la sección de depósitos de la Ley de Arrendadores e Inquilinos (Landlord-Tenant Act) (§ 18-17-501) mencionan intereses; rige el contrato de arrendamiento (lease).
¿El arrendador debe dar una lista detallada de los descuentos del depósito en Arkansas?
El arrendador (landlord) puede descontar la renta no pagada y el costo de reparar daños. Cualquier descuento requiere una lista detallada (itemized) por escrito, entregada al inquilino (tenant) dentro de los 60 días después de que desocupe.
¿Qué pasa si el arrendador se queda con el depósito indebidamente en Arkansas?
Si el arrendador (landlord) no cumple con el subcapítulo de depósitos, el inquilino (tenant) puede recuperar los bienes y el dinero que se le deben, más daños equivalentes al doble de la cantidad retenida indebidamente, más los costos judiciales y honorarios de abogado razonables. Si el arrendador demuestra, por preponderancia de la prueba, que el incumplimiento se debió a un error a pesar de tener procedimientos razonables para evitarlo, o a una disputa de buena fe sobre la cantidad debida, el arrendador solo debe los costos y la cantidad retenida indebidamente.
¿Cuánto aviso debe dar el arrendador antes de desalojar por falta de pago en Arkansas?
Para una demanda civil de desalojo (unlawful detainer), el arrendador (landlord) debe dar un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar la demanda.
¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato en Arkansas?
Aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer), igual que por falta de pago.
¿Cuánto aviso se necesita para terminar un contrato mes a mes en Arkansas?
Tanto el arrendador (landlord) como el inquilino (tenant) pueden terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con un aviso por escrito entregado al menos 30 días antes de la fecha de terminación indicada en el aviso (7 días para un arrendamiento de semana a semana). El arrendador no necesita dar un motivo. Un contrato de arrendamiento (lease) por escrito con plazo fijo termina según sus propios términos. Ninguna ley fija un plazo de aviso aparte para los aumentos de renta; el Fiscal General (Attorney General) recomienda dar aviso con al menos un período de renta de anticipación.
¿Puede el arrendador entrar sin avisar en Arkansas?
No hay ley: Arkansas no establece ningún requisito de aviso previo para que el arrendador (landlord) entre a la vivienda. El inquilino (tenant) no puede negar sin razón su consentimiento para que el arrendador entre a inspeccionar, hacer reparaciones necesarias o acordadas, decoraciones, alteraciones o mejoras, suministrar servicios, investigar posibles violaciones de las reglas o del contrato o actividad delictiva, o mostrar la unidad a posibles compradores o compradores reales, prestamistas, inquilinos, trabajadores o contratistas. El inquilino no puede cambiar las cerraduras sin el permiso del arrendador. Si el inquilino niega el acceso legal, el arrendador puede pedir una orden judicial (injunction) en el tribunal de distrito (sin fianza) o terminar el contrato de arrendamiento, y cobrar los daños reales y honorarios de abogado razonables.
¿Hay un límite para los cargos por pago tardío en Arkansas?
No hay límite legal: ninguna ley de Arkansas limita los cargos por pago atrasado (late fees) en viviendas residenciales ni exige un período de gracia. La Ley de Arrendadores e Inquilinos (Landlord-Tenant Act) define 'renta' de modo que incluye los cargos por atraso y permite que las partes fijen términos de alquiler no prohibidos de otra forma por la ley, así que rige el contrato de arrendamiento (lease).
¿Puede el inquilino reparar y descontar el costo de la renta en Arkansas?
No está permitido reparar y descontar (repair and deduct). Para los contratos de arrendamiento firmados o renovados después del 1 de noviembre de 2021, las normas mínimas implícitas son: agua corriente fría y caliente, electricidad, agua potable, alcantarillado y plomería conformes al código, techo y envoltura del edificio en funcionamiento, y la calefacción y el aire acondicionado existentes. Si el inquilino (tenant) está al día con la renta y da aviso por escrito, y el arrendador (landlord) no corrige el problema dentro de 30 días calendario, el único remedio del inquilino es terminar el contrato de arrendamiento sin penalidad y recibir la parte recuperable del depósito.
¿Puede el inquilino retener la renta por reparaciones en Arkansas?
No está permitida la retención de la renta (rent withholding). El inquilino (tenant) no puede compensar ni retener la renta por ninguna violación alegada o real de las normas implícitas de calidad. En una demanda de desalojo (unlawful detainer), el inquilino que permanece en la vivienda debe depositar la renta en el registro del tribunal (court registry).
¿Puede el arrendador tomar represalias por una queja en Arkansas?
No hay ley: Arkansas no tiene una ley que prohíba las represalias (retaliation) del arrendador (landlord). La Ley Residencial de Arrendadores e Inquilinos (Cap. 17) y el subcapítulo de depósitos no contienen ninguna disposición sobre represalias ni período de presunción.
¿Hay control de renta o límite a los aumentos en Arkansas?
El control de rentas (rent control) local está prohibido por ley estatal (preempted). Los gobiernos locales no pueden aprobar, mantener ni hacer cumplir ordenanzas que controlen la renta y, desde la Ley (Act) 459 de 2025, las cuotas de solicitud de alquiler o los depósitos de alquiler, para propiedades privadas residenciales o comerciales. No hay un límite estatal a la renta.
¿Puede el arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios en Arkansas?
No hay ley: ninguna ley de arrendadores e inquilinos de Arkansas prohíbe expresamente el cierre ilegal o cambio de cerraduras (lockout) ni el corte de servicios públicos (utility shutoff), ni le da al inquilino (tenant) un remedio por daños por ello. Las vías legales para recuperar la posesión son la demanda de desalojo (unlawful detainer) (§§ 18-60-301 y siguientes, aviso por escrito de 3 días) y el desalojo en el tribunal de distrito (§§ 18-17-901 y siguientes), con el alguacil (sheriff) ejecutando la orden.
¿Cuál es el límite de la corte de reclamos menores (small claims) en Arkansas?
$5,000 (reclamos menores (small claims) en el tribunal de distrito)
¿Cómo se saca a un ocupante ilegal en Arkansas?
La ocupación ilegal de una propiedad por ocupantes ilegales (squatters), llamada unlawful squatting, es un delito (Ley (Act) 238 de 2025, nuevo Ark. Code § 5-39-215). Una persona lo comete cuando, a sabiendas, entra y reside en una propiedad ajena (vivienda, edificio comercial o terreno baldío) sin autorización legal y además: la propiedad no estaba abierta al público; la persona no puede presentar una escritura o un estado de cuenta de hipoteca a su nombre, un contrato de arrendamiento firmado por el dueño o su representante, un acuerdo escrito o electrónico que autorice la entrada, o un recibo de renta con fecha de los últimos 60 días; el dueño le ha dicho que se vaya o ha denunciado la ocupación ilegal a la policía; y no hay ningún litigio pendiente entre el dueño y el ocupante. La policía solo puede aceptar la denuncia del dueño o de su representante autorizado, y los agentes que actúan de buena fe tienen inmunidad. Penas: primera ofensa, delito menor (misdemeanor) Clase B; segunda, delito menor Clase A; tercera, delito grave (felony) Clase D. Presentar un documento falso es un delito grave Clase D, y también lo es hacer una denuncia falsa de ocupación ilegal. El dueño también tiene una acción civil propia por daños, restitución y honorarios de abogado. Quedan excluidos los inquilinos actuales, las personas con un acuerdo de ocupación válido y la familia inmediata del dueño.
¿Qué puede hacer el arrendador con las pertenencias abandonadas en Arkansas?
Cuando termina un contrato de arrendamiento, en forma voluntaria o involuntaria, cualquier bien que el inquilino (tenant) deje en la propiedad se considera abandonado (abandoned property), y el arrendador (landlord) puede disponer de él como le parezca, sin responsabilidad ante el inquilino. La ley no exige aviso, período de almacenamiento ni procedimiento de venta. Los bienes que el inquilino coloca en la propiedad también están sujetos a un gravamen (lien) del arrendador por los pagos que el inquilino se comprometió a hacer.
¿Hay un límite para el cargo de solicitud de alquiler en Arkansas?
No hay límite estatal ni regla de reembolso para las cuotas de solicitud (application fees) o de evaluación (screening fees) de alquiler, ni ley sobre informes de evaluación reutilizables (portable screening report). Desde la Ley (Act) 459 de 2025, las ciudades, los condados y otros gobiernos locales no pueden regular ni controlar el monto de las cuotas de solicitud de alquiler (ni de la renta o los depósitos) para propiedades privadas residenciales o comerciales.
¿Qué cargos de alquiler están prohibidos o limitados en Arkansas?
Ninguna ley limita otros cargos de alquiler, como cargos ocultos o abusivos (junk fees) de mudanza, de conveniencia o de pago en línea, ni exige divulgar el costo total de la renta. La Ley de Arrendadores e Inquilinos (Landlord-Tenant Act) permite que las partes incluyan cualquier término no prohibido por la ley, así que rige el contrato de arrendamiento (lease).
¿Puede una víctima de violencia doméstica terminar el contrato en Arkansas?
No hay un derecho legal a terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo. El Ark. Code § 18-16-112 protege a las víctimas de violencia doméstica (domestic violence) cuya condición esté documentada por una orden judicial. El arrendador (landlord) no puede terminar, negarse a renovar, negarse a arrendar ni tomar represalias por la condición de víctima del inquilino o de un miembro del hogar. Con el consentimiento previo del arrendador y a costa del inquilino, se pueden cambiar las cerraduras, y la nueva llave debe entregarse a la otra parte. El arrendador puede desalojar al agresor. La ley no le permite a la víctima terminar el contrato ni librarse de la responsabilidad de pagar la renta.
¿Puede el arrendador rechazar la Sección 8 (Section 8) en Arkansas?
No. Arkansas no tiene una prohibición estatal contra rechazar a inquilinos que pagan con vales de vivienda (housing vouchers) de la Sección 8 (Section 8) u otros ingresos legales. La fuente de ingresos (source of income) no es una categoría protegida bajo la Ley de Vivienda Justa de Arkansas (Arkansas Fair Housing Act).
¿Tienen los inquilinos derecho a un abogado gratis en un desalojo en Arkansas?
No. Arkansas no tiene un derecho estatal a un abogado (right to counsel) en los casos de desalojo.
Recursos oficiales (en inglés)
- Arkansas Attorney General - Landlord and Tenant Rights
- Act 1004 of 2007 (Arkansas Residential Landlord-Tenant Act, as enacted)
- Act 1052 of 2021 (implied residential quality standards; unlawful detainer procedure)
- Act 459 of 2025 (rent, application fee, and deposit control preemption)
- Arkansas Judiciary - Arkansas Court Structure
- Act 159 of 2017 (criminal failure to vacate, § 18-16-101)
- Act 414 of 2023 (unlawful detainer writ procedure)
Información legal general, no asesoría legal. Esta es una traducción informativa: si hay alguna diferencia, prevalece el texto oficial de la ley (en inglés). Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial o hable con un abogado sobre su situación.