Lo que un arrendador no puede hacer en Arkansas
Los principales límites que la ley de Arkansas impone a los arrendadores — cierres de acceso y cortes de servicios públicos, entrada sin aviso, represalias, depósitos, tarifas y discriminación — cada uno con la ley o la fuente oficial.
En resumen: un arrendador de Arkansas no puede desalojar sin una orden de la corte, no puede castigar a un inquilino por hacer valer derechos legales que la ley estatal protege, y debe seguir las reglas del estado sobre entrada, depósitos y tarifas que se muestran a continuación.
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | No se permiten los cambios de cerradura (lockouts) ni otros desalojos por cuenta propia (self-help). La Corte Suprema de Arkansas decidió en Gorman v. Ratliff (1986) que, según la ley de entrada y retención forzosa (forcible entry and detainer), el arrendador (landlord) no puede volver a entrar a la vivienda ni llevarse las pertenencias del inquilino (tenant) sin ir primero a la corte, y que las cláusulas del contrato que permiten tomar medidas por cuenta propia no son válidas. El inquilino que gana puede recuperar los costos y daños. Ninguna ley trata específicamente el corte de servicios públicos (utility shutoff) por parte del arrendador. Las vías legales para recuperar la posesión son la demanda de desalojo (unlawful detainer) (§§ 18-60-301 y siguientes, aviso por escrito de 3 días) y el desalojo en el tribunal de distrito (§§ 18-17-901 y siguientes), con el alguacil (sheriff) ejecutando la orden. La corte aplicó la ley de entrada y retención forzosa que entonces estaba en Ark. Stat. Ann. §§ 34-1501 a -1512 (Ley 615 de 1981), hoy en el Título 18, Cap. 60, Subcap. 3 del Código de Arkansas. La Ley (Act) 1004 de 2007 no tiene ninguna disposición sobre cambio de cerraduras ni servicios públicos (la única regla sobre cerraduras, el § 18-17-602(b), le prohíbe al inquilino cambiar las cerraduras), y ninguna ley posterior ha agregado una; la SB 501 de 2025, sobre las pertenencias del inquilino después de una orden de posesión, murió en comité (https://arkleg.state.ar.us/Bills/Detail?id=SB501&ddBienniumSession=2025%2F2025R). |
|---|---|
| Aviso de entrada del arrendador | No hay ley: Arkansas no establece ningún requisito de aviso previo para que el arrendador (landlord) entre a la vivienda. El inquilino (tenant) no puede negar sin razón su consentimiento para que el arrendador entre a inspeccionar, hacer reparaciones necesarias o acordadas, decoraciones, alteraciones o mejoras, suministrar servicios, investigar posibles violaciones de las reglas o del contrato o actividad delictiva, o mostrar la unidad a posibles compradores o compradores reales, prestamistas, inquilinos, trabajadores o contratistas. El inquilino no puede cambiar las cerraduras sin el permiso del arrendador. Si el inquilino niega el acceso legal, el arrendador puede pedir una orden judicial (injunction) en el tribunal de distrito (sin fianza) o terminar el contrato de arrendamiento, y cobrar los daños reales y honorarios de abogado razonables. Texto de la Ley (Act) 1004 de 2007 (la Ley Residencial de Arrendadores e Inquilinos tal como se promulgó, aprobada el 3 de abril de 2007). El § 18-17-705 se titula 'remedies for abuse of access' (remedios por abuso del acceso) pero no le da al inquilino ningún remedio contra el arrendador. Las listas de modificaciones de arkleg (2013-2026) no muestran ninguna modificación de ninguna de las dos secciones; la redacción actual del § 18-17-602 también coincide con la copia de FindLaw (código vigente al 28 de marzo de 2024). El A.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis. |
| Represalias del arrendador | No statute — Arkansas has no landlord anti-retaliation statute. The Residential Landlord-Tenant Act (Ch. 17) and the deposit subchapter contain no retaliation provision or presumption period. Confirmed from the section list of Act 1004 of 2007 (no retaliation section) and arkleg amendment lists: Ch. 17 changes since are Act 315 of 2019 (§ 18-17-301(2) definition) and Act 1052 of 2021 (new § 18-17-502); no 2023, 2025, or 2026 act amended Ch. 17. arkleg has no amendment data for the 2009-2011 sessions. |
| Límite del depósito de seguridad | Dos meses de renta. Ejemplo: con una renta de $500, el depósito de seguridad (security deposit) máximo es de $1,000. Las reglas sobre depósitos se aplican solo a los arrendadores (landlords) que alquilan seis o más viviendas. Ley: el arrendador no puede exigir ni recibir un depósito (con cualquier nombre que se le dé) mayor de dos meses de renta periódica (§ 18-16-304). Exención (§ 18-16-303): unidades de propiedad de una persona (junto con su cónyuge, hijos menores y las entidades que controlan) que es dueña de cinco unidades o menos, salvo que las administre un tercero a cambio de un pago. La página del Fiscal General (AG) lo expresa como 'seis o más'. El texto de la ley se verificó en la copia de FindLaw (código vigente al 28 de marzo de 2024; el A.C.A. oficial solo está disponible a través de LexisNexis). La Ley (Act) 459 de 2025 prohíbe a los gobiernos locales regular el monto de los depósitos de alquiler, salvo lo dispuesto en el § 18-16-304. |
| Multa por retención | Si el arrendador (landlord) no cumple con el subcapítulo de depósitos, el inquilino (tenant) puede recuperar los bienes y el dinero que se le deben, más daños equivalentes al doble de la cantidad retenida indebidamente, más los costos judiciales y honorarios de abogado razonables. Si el arrendador demuestra, por preponderancia de la prueba, que el incumplimiento se debió a un error a pesar de tener procedimientos razonables para evitarlo, o a una disputa de buena fe sobre la cantidad debida, el arrendador solo debe los costos y la cantidad retenida indebidamente. Se aplica solo a los arrendadores cubiertos por el subcapítulo (vea la exención del § 18-16-303). El A.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (FindLaw, código vigente al 28 de marzo de 2024, anterior a 2025). Las listas 'Code Sections Amended' de arkleg no muestran ninguna ley de las sesiones 2025R o 2026F que modifique los §§ 18-16-301 a -306, el Cap. 17 ni los §§ 18-60-301 y siguientes; la sesión 2023R solo modificó el § 18-60-307(b). Fuente: Ark. Code Ann. § 18-16-306 |
| Recargos por pago atrasado | No hay límite legal: ninguna ley de Arkansas limita los cargos por pago atrasado (late fees) en viviendas residenciales ni exige un período de gracia. La Ley de Arrendadores e Inquilinos (Landlord-Tenant Act) define 'renta' de modo que incluye los cargos por atraso y permite que las partes fijen términos de alquiler no prohibidos de otra forma por la ley, así que rige el contrato de arrendamiento (lease). La Ley (Act) 1004 de 2007 no contiene ningún límite a los cargos por atraso. El plazo de 5 días de los §§ 18-17-701(b) y 18-17-901(b) es un detonante para la terminación o el desalojo, no un período de gracia para cargos por atraso. La Ley (Act) 315 de 2019 solo modificó el § 18-17-301(2); ninguna ley posterior tocó estas secciones (arkleg Code Sections Amended, 2013-2026). |
| Control de rentas / límites de aumento | El control de rentas (rent control) local está prohibido por ley estatal (preempted). Los gobiernos locales no pueden aprobar, mantener ni hacer cumplir ordenanzas que controlen la renta y, desde la Ley (Act) 459 de 2025, las cuotas de solicitud de alquiler o los depósitos de alquiler, para propiedades privadas residenciales o comerciales. No hay un límite estatal a la renta. La Ley (Act) 459 (SB 91) fue aprobada el 3 de abril de 2025. |
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | No. Arkansas no tiene una prohibición estatal de rechazar a inquilinos (tenants) que pagan con vales de vivienda (housing vouchers) (Section 8) u otros ingresos legales. La fuente de ingresos (source of income) no es una clase protegida según la Arkansas Fair Housing Act. El texto se verificó solo en la copia de FindLaw (actualizada al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)). La página de § 16-123-310 enumera raza, color, religión, sexo, situación familiar y origen nacional, y no menciona la fuente de ingresos, los vales ni la Section 8. La discapacidad está cubierta en secciones relacionadas de la Act (no se volvieron a leer aquí). Fuente: Ark. Code § 16-123-310 |
| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley específica para arrendadores. Usar una cámara u otro dispositivo de grabación de imágenes para observar o grabar en secreto a una persona en un área privada de una residencia donde espera privacidad, sin su consentimiento, es voyerismo por video (video voyeurism) (un delito grave (felony)). Está exento el monitoreo de seguridad operado por el ocupante de la residencia o bajo su dirección. Grabar una conversación es legal solo si quien graba participa en ella o una de las partes da su consentimiento. El código oficial no se puede leer libremente en línea; el texto se verificó en un sitio público que reproduce el código (código vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)). La exención de monitoreo de seguridad cubre al ocupante de una residencia (el inquilino (tenant)), no al arrendador (landlord). |
| Otras tarifas de alquiler | Ninguna ley limita otros cargos de renta (cargos de mudanza, por conveniencia o por pago en línea) ni exige divulgar el costo total de la renta. La Landlord-Tenant Act permite a las partes incluir cualquier término en el contrato que la ley no prohíba, así que rige el contrato. Se revisó el texto promulgado del Ch. 17 (Act 1004 de 2007). Sus únicas disposiciones sobre cargos son el cargo de $25 por presentar la declaración jurada de desalojo y un cargo del 3% sobre la renta pagada por medio del tribunal. |
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.