Lo que un arrendador no puede hacer en California
Los principales límites que la ley de California impone a los arrendadores — cierres de acceso y cortes de servicios públicos, entrada sin aviso, represalias, depósitos, tarifas y discriminación — cada uno con la ley o la fuente oficial.
En resumen: un arrendador de California no puede desalojar sin una orden de la corte, no puede castigar a un inquilino por hacer valer derechos legales que la ley estatal protege, y debe seguir las reglas del estado sobre entrada, depósitos y tarifas que se muestran a continuación.
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | Está prohibido cuando se hace para obligar al inquilino (tenant) a irse: cortar intencionalmente los servicios (agua, calefacción, luz, electricidad, gas, teléfono, elevador, refrigeración), cambiar las cerraduras, quitar puertas o ventanas, o sacar las pertenencias del inquilino. El inquilino puede recuperar los daños reales más hasta $100 por cada día de violación, con un mínimo de $250 por causa de acción, y honorarios de abogado razonables. Solo el alguacil (sheriff) puede sacar a un inquilino, después de una sentencia judicial y una orden (writ). Fuente: Cal. Civ. Code § 789.3 |
|---|---|
| Aviso de entrada del arrendador | Aviso por escrito razonable, que se presume de 24 horas, o de 6 días si se envía por correo. El aviso indica la fecha, la hora aproximada y el propósito. La entrada debe hacerse durante el horario normal de oficina, y solo para emergencias, reparaciones o servicios, mostrar la unidad, inspecciones, órdenes judiciales o después de un abandono. No se necesita aviso en una emergencia, cuando el inquilino (tenant) está presente y da su consentimiento, o después de un abandono. Se permite un aviso verbal de 24 horas para mostrar la unidad a compradores si al inquilino se le informó por escrito en los últimos 120 días que la propiedad está a la venta. Una violación importante e intencional de la § 1954 cuyo fin sea hacer que el inquilino se vaya puede dar lugar a una multa civil de hasta $2,000 por violación (§ 1940.2). Fuente: Cal. Civ. Code § 1954 |
| Represalias del arrendador | Si un arrendador (landlord) intenta desalojar dentro de los seis meses después de que un inquilino (tenant) usó el método de reparar y descontar (o dijo que lo haría), se quejó de las condiciones ante el arrendador o ante una agencia pública después de avisar al arrendador, demandó o inició un arbitraje por las condiciones, o causó una inspección o citación de una agencia, la ley presume que hay represalias (retaliation), siempre que el inquilino esté al día con la renta y no haya usado esta defensa más de una vez en los últimos 12 meses; entonces el arrendador debe probar un motivo que no sea de represalia. Las represalias también son una defensa si el inquilino organizó legalmente o participó en una organización de inquilinos o ejerció otros derechos legales, aunque en ese caso el inquilino debe probarlo. Un inquilino también puede demandar por daños reales más hasta $2,000 en daños establecidos por ley por cada acto de represalia, incluso después de mudarse. Resumen de la guía oficial del estado para inquilinos, que en sí no es una autoridad legal; consulte las secciones del Civil Code que cita antes de actuar. Fuente: Cal. Civ. Code § 1942.5 |
| Límite del depósito de seguridad | Un mes de renta, además de la renta del primer mes. Excepción para arrendadores pequeños: hasta dos meses de renta si el arrendador (landlord) es una persona física (o una compañía de responsabilidad limitada (LLC) cuyos miembros son todos personas físicas) que es dueña de no más de dos propiedades residenciales de alquiler con no más de cuatro unidades en total. La excepción no se aplica si el posible inquilino (tenant) es un miembro del servicio militar. El tope de la AB 12 (2023) se aplica a las garantías cobradas a partir del 1 de julio de 2024 (7/1/2024) (§ 1950.5(c)(6)). Se permite el pago por adelantado de 6 o más meses de renta en contratos de arrendamiento de 6 meses o más. Desde el 1 de abril de 2025 (4/1/2025), un arrendador que cobra un depósito más alto a un miembro del servicio militar debe explicar por qué por escrito y devolver el excedente después de 6 meses si la renta está al día. Los depósitos 'Nonrefundable' (no reembolsables) están prohibidos (§ 1950.5(n)). |
| Multa por retención | La retención de mala fe puede dar lugar a daños legales de hasta el doble de la cantidad del depósito, más los daños reales. Un arrendador (landlord) que de mala fe no cumple las reglas sobre el detalle y la documentación no puede reclamar ninguna parte del depósito. El arrendador tiene la carga de probar que las deducciones fueron razonables. Las demandas por depósitos pueden presentarse en la corte de reclamos menores (small claims) (§ 1950.5(o)). |
| Recargos por pago atrasado | No hay un tope legal en dólares ni un período de gracia. Los recargos por pago tardío en los contratos de arrendamiento residencial se tratan como daños liquidados (liquidated damages), que son nulos a menos que sea impracticable o extremadamente difícil fijar los daños reales del arrendador (landlord) y la cantidad sea un cálculo razonable de ellos. Las ordenanzas locales pueden fijar límites adicionales. Fuente: Cal. Civ. Code § 1671(c)(2), (d) |
| Control de rentas / límites de aumento | Tope estatal (AB 1482, Tenant Protection Act): en cualquier período de 12 meses, la renta puede aumentar no más del 5% más el cambio del CPI (índice de precios al consumidor) local, o del 10%, lo que sea menor, en no más de dos aumentos. Las exenciones incluyen las viviendas con un certificado de ocupación emitido en los últimos 15 años, las viviendas asequibles con restricciones en la escritura, los dormitorios, y las casas unifamiliares y condominios que califican y que no son propiedad de un REIT, una corporación o una LLC con un miembro corporativo, si se dio el aviso de exención requerido. Se permite el control de rentas local, dentro de los límites de la Costa-Hawkins Act (Civ. Code § 1954.50 et seq.). La § 1947.12 fue promulgada de nuevo por la SB 567 (Stats. 2023, ch. 290), vigente a partir del 1 de abril de 2024 (4/1/2024), y queda derogada el 1 de enero de 2030 (1/1/2030). La renta inicial de un nuevo arrendamiento no tiene tope (§ 1947.12(b)). Fuente: Cal. Civ. Code § 1947.12 |
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | Sí. En todo el estado, los dueños no pueden discriminar en la vivienda por la fuente de ingresos (source of income), ni anunciar una preferencia basada en ella. Fuente de ingresos significa ingresos legales y verificables pagados al inquilino (tenant) o a un representante, o pagados al arrendador (landlord) en nombre del inquilino. Incluye la asistencia pública y los subsidios de vivienda federales, estatales y locales, incluidos los vales (vouchers) de la Section 8. Los vales HUD-VASH están incluidos expresamente. Cuando hay un subsidio de renta del gobierno, el dueño no puede aplicar estándares de ingresos a la renta completa en lugar de a la parte que paga el inquilino. Desde el 1 de enero de 2024 (1/1/2024) (SB 267), el dueño tampoco puede usar el historial de crédito sin ofrecer al solicitante la opción de demostrar que puede pagar su parte con otras pruebas (como registros de beneficios, registros de pago o estados de cuenta bancarios), y debe considerar razonablemente esas pruebas. Se verificó el texto actual de § 12927(i) (enmendado por última vez por Stats. 2019, ch. 601, SB 222). No se volvieron a verificar las exenciones según la FEHA (por ejemplo, ciertas situaciones de un solo huésped en una vivienda ocupada por el dueño). Texto verificado mediante la base de datos pubinfo del Legislative Counsel. |
| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley sobre cámaras específica para arrendadores. Es un delito ver o grabar, con cámara, teléfono u otro dispositivo, el interior de una recámara, un baño u otra área donde el ocupante tiene una expectativa razonable de privacidad con la intención de invadir la privacidad. Grabar una conversación confidencial requiere el consentimiento de todas las partes. El arrendador (landlord) puede entrar solo por los motivos enumerados y, salvo en emergencias, por lo general con 24 horas de aviso por escrito. Leído en el sitio oficial California Legislative Information (leginfo.legislature.ca.gov). Como California exige el consentimiento de todas las partes para grabar conversaciones confidenciales, las cámaras que captan audio implican un riesgo legal adicional. Verificado nuevamente el 27 de octubre de 2026 (10/27/2026). |
| Otras tarifas de alquiler | Cualquier cargo cobrado al inicio de un arrendamiento para cubrir el costo de procesar a un nuevo inquilino (tenant) cuenta como 'security' (garantía). Por lo tanto, queda sujeto al límite y a las reglas de reembolso del depósito de seguridad (security deposit), y ninguna parte puede llamarse no reembolsable. Los cargos de evaluación de solicitudes se regulan aparte. El arrendador (landlord) debe aceptar al menos una forma de pago de la renta que no sea efectivo ni transferencia electrónica de fondos, y no puede cobrar un cargo por pagar la renta o el depósito con cheque. Desde el 1 de enero de 2025 (1/1/2025) (SB 611), el arrendador no puede cobrar un cargo por entregar, publicar o hacer llegar un aviso de terminación. Si un inquilino elige que se reporten sus pagos de renta a las agencias de crédito (positive rent reporting), el arrendador puede cobrar no más del menor entre su costo real o $10 por mes, y nada si no tiene costo. Oferta de reporte positivo de renta: Civ. Code § 1954.07 (AB 2747, Stats. 2024, ch. 279). Las ordenanzas locales pueden agregar límites. Texto verificado mediante la base de datos pubinfo del Legislative Counsel. |
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.