Lo que un arrendador no puede hacer en Georgia
Los principales límites que la ley de Georgia impone a los arrendadores — cierres de acceso y cortes de servicios públicos, entrada sin aviso, represalias, depósitos, tarifas y discriminación — cada uno con la ley o la fuente oficial.
En resumen: un arrendador de Georgia no puede desalojar sin una orden de la corte, no puede castigar a un inquilino por hacer valer derechos legales que la ley estatal protege, y debe seguir las reglas del estado sobre entrada, depósitos y tarifas que se muestran a continuación.
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: el arrendador (landlord) no puede sacar a un inquilino (tenant) ni bloquear su acceso sin el proceso judicial de desposesión (dispossessory). Un arrendador no puede suspender a sabiendas e intencionalmente el servicio de servicios públicos de un inquilino antes de la resolución final de un caso de desposesión que el arrendador haya presentado contra ese inquilino; 'utilities' (servicios públicos) significa el servicio de enfriamiento, calefacción, luz y agua. La violación es un delito castigable con una multa de hasta $500. El código oficial no puede leerse libremente en línea; el texto de la § 44-7-14.1 se verificó en una copia pública del código (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)), que es anterior a la adición de 'cooling' (enfriamiento) a la definición por la HB 404 (HB 404 final: https://gov.georgia.gov/document/2024-signed-legislation/hb-404/download). |
|---|---|
| Aviso de entrada del arrendador | No hay ley. La entrada se rige por el contrato de arrendamiento; si el contrato no da derecho de entrada, el inquilino (tenant) puede negarse, excepto en una emergencia. |
| Represalias del arrendador | Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) contra un inquilino (tenant) que, de buena fe, ejerció un derecho legal o del contrato de arrendamiento (lease), pidió reparaciones, se quejó ante una agencia de cumplimiento del código o una empresa de servicios públicos sobre un problema que el arrendador debe arreglar, o formó o se unió a una organización de inquilinos sobre habitabilidad. Si, dentro de los 3 meses después de esa acción, el arrendador presenta un desalojo (eviction), priva al inquilino del uso de la vivienda, reduce servicios, aumenta la renta, termina el contrato o interfiere de manera importante con los derechos del inquilino, el inquilino tiene un caso a primera vista (prima facie). Las represalias son una defensa contra el desalojo, y el inquilino puede recuperar un mes de renta más $500, los costos judiciales, honorarios de abogado si la conducta fue intencional, temeraria o maliciosa, y una sentencia declaratoria, menos cualquier renta que deba el inquilino. Leído en codes.findlaw.com (una copia pública del código oficial); verifíquelo con el código oficial. La copia está marcada como vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024). No son represalias (retaliation): el desalojo (eviction) por renta adeudada, daños intencionales o amenazas, infracciones graves del contrato de arrendamiento (lease), o quedarse después de un aviso adecuado; los aumentos de renta para todo el edificio o por cláusula del contrato. Un arrendador (landlord) puede refutar un reclamo demostrando que la propiedad pasó una inspección del código dentro de los 12 meses anteriores. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-24 |
| Límite del depósito de seguridad | 2 meses de renta. Ningún arrendador (landlord) puede exigir ni recibir un depósito de seguridad (security deposit) que supere el equivalente a dos meses de renta. Verificado con el texto final de la HB 404 (AS PASSED HOUSE AND SENATE, según fue aprobada por la Cámara y el Senado) en legis.ga.gov: firmada el 22 de abril de 2024 (4/22/2024) como la Act 392, vigente a partir del 1 de julio de 2024 (7/1/2024); la ley se aplica a los contratos de arrendamiento residencial celebrados o renovados a partir del 1 de julio de 2024. La exención para arrendadores pequeños de la § 44-7-36 (según una copia pública, vigente al 3/28/2024) enumera las §§ 44-7-31, -32, -33 y -35 y no enumera la § 44-7-30.1, por lo que el tope parece aplicarse a todos los arrendadores. También se indica en el DCA Landlord-Tenant Handbook (manual de arrendadores e inquilinos, rev. 8-29-24), p. 8. |
| Multa por retención | El arrendador (landlord) que no devuelve cualquier parte de un depósito que debe devolverse es responsable por 3 veces la cantidad retenida indebidamente más honorarios de abogado razonables, a menos que el arrendador demuestre por preponderancia de la prueba que la retención no fue intencional y fue un error de buena fe a pesar de procedimientos razonablemente adaptados para evitarlo (en ese caso, solo la cantidad retenida). No mantener la custodia/fianza o no entregar las listas de daños requeridas hace perder el derecho a retener cualquier parte del depósito. Estas sanciones no se aplican a los dueños de 10 unidades o menos sin un administrador pagado, a quienes aún se les puede demandar por la cantidad, los intereses mientras estuvo retenida, los honorarios de abogado y los costos de presentación. El O.C.G.A. oficial se publica solo mediante LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024), anterior a 2025). |
| Recargos por pago atrasado | No se identificó ningún tope legal ni período de gracia. Las leyes de Georgia tratan los recargos por pago tardío como cargos que un arrendador (landlord) puede cobrar: pueden exigirse en el aviso de 3 días hábiles de pagar o desocupar y descontarse del depósito de seguridad (security deposit). No aparece ningún tope en el texto final de la HB 404 ni en el texto de la copia de la § 44-7-34, y el DCA Handbook (rev. 8-29-24) enumera 'late charges' (recargos por pago tardío) solo como una deducción permitida del depósito (p. 15). Cualquier límite provendría del contrato de arrendamiento y del derecho contractual. La lista de deducciones de la § 44-7-34 se verificó en una copia pública (código del año 2024). Los resúmenes del Legislative Counsel sobre las leyes generales promulgadas en 2025 y 2026 no muestran ninguna ley nueva sobre recargos por pago tardío. |
| Control de rentas / límites de aumento | El control de rentas local está prohibido por la ley estatal (preempted). Ningún condado ni ciudad puede promulgar, mantener ni hacer cumplir ninguna ordenanza o resolución que regule la renta que se cobra por propiedades residenciales de alquiler de propiedad privada, unifamiliares o de varias unidades. Excepciones: las propiedades del gobierno local (o de su autoridad), y los acuerdos voluntarios con personas privadas que regulan la renta. No hay un tope estatal de rentas. El O.C.G.A. oficial se publica solo mediante LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024, vigente al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024), anterior a 2025). Sigue vigente: los proyectos de ley para derogar la § 44-7-19 (HB 299, 2025; SB 106, retirada y devuelta a comisión el 13 de enero de 2026 (1/13/2026)) y para limitar los aumentos de renta (HB 707, HB 710, HB 1031) no fueron aprobados (legis.ga.gov, revisado el 22 de octubre de 2026 (10/22/2026)). Handbook: la renta puede aumentar durante un contrato solo si el contrato lo permite; los aumentos en un arrendamiento a voluntad requieren un aviso de 60 días. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-19 |
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | No hay protección estatal. Las clases protegidas de vivienda justa en Georgia son raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar y discapacidad; la fuente de ingresos (source of income) (incluidos los vales) no está entre ellas. No se obtuvo el texto de la ley; la lista de clases protegidas se tomó del DCA Handbook estatal. |
| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley específica para arrendadores. La ley penal de vigilancia de Georgia prohíbe usar un dispositivo para observar, fotografiar o grabar actividades en un lugar privado y fuera de la vista pública sin el consentimiento de todas las personas observadas, grabar en secreto conversaciones privadas que se originen en un lugar privado, o entrar a la propiedad de otra persona para escuchar a escondidas u observar en secreto. Un dueño u ocupante puede usar dispositivos de seguridad en la propiedad o sus accesos solo en áreas donde no haya una expectativa razonable de privacidad. El código oficial no se puede leer libremente en línea; el texto se verificó en un sitio público que reproduce el código (código del año 2024). Las cámaras dentro de una vivienda alquilada que capten actividades privadas sin el consentimiento de los ocupantes corren el riesgo de violar esta ley; por lo general se permiten las cámaras de seguridad en áreas comunes o en el exterior. Fuente: O.C.G.A. § 16-11-62(1)–(3) |
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.