Lo que un arrendador no puede hacer en Louisiana
Los principales límites que la ley de Louisiana impone a los arrendadores — cierres de acceso y cortes de servicios públicos, entrada sin aviso, represalias, depósitos, tarifas y discriminación — cada uno con la ley o la fuente oficial.
En resumen: un arrendador de Louisiana no puede desalojar sin una orden de la corte, no puede castigar a un inquilino por hacer valer derechos legales que la ley estatal protege, y debe seguir las reglas del estado sobre entrada, depósitos y tarifas que se muestran a continuación.
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | La ley no autoriza el desalojo por cuenta propia (self-help eviction). El arrendador debe usar el proceso judicial (aviso para desocupar, orden para mostrar causa (rule to show cause), sentencia y una orden de posesión (warrant) ejecutada por el sheriff, constable o marshal). La única excepción es la creencia razonable de que el inquilino abandonó la vivienda. Un arrendador que deja al inquilino fuera cambiando las cerraduras (lockout) o que saca sus pertenencias puede ser responsable de pagar daños por desalojo ilegal (wrongful eviction). El art. 4731(B) permite recuperar la posesión sin más proceso judicial solo después del aviso requerido y ante una creencia razonable de abandono. Según el art. 4731(C) (Acts 2022, No. 442), en parroquias bajo una declaración federal de desastre, dejar la vivienda no se considera abandono durante 30 días. Un arrendador que viole esa regla le debe al inquilino residencial la cantidad mayor entre $500 o el doble de la renta mensual, y el inquilino puede obtener una orden de restricción temporal (TRO) sin fianza. La guía del AG confirma que cambiar las cerraduras y poner las pertenencias en la calle puede generar responsabilidad por daños (https://aglizmurrill.com/Files/Shared/Documents/MovingInOut.pdf). No se encontró ninguna ley general que trate específicamente el corte de servicios públicos (utility shutoff) por parte del arrendador. |
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| Aviso de entrada del arrendador | No hay ley No se encontró ninguna ley de Luisiana que fije un plazo de aviso para que el arrendador entre a la vivienda, por lo que la entrada se rige por el contrato de arrendamiento. Normas relacionadas: el C.C. art. 2682 obliga al arrendador a proteger la posesión pacífica del inquilino (https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=109743), y el C.C. art. 2690 prohíbe al arrendador modificar la vivienda durante el contrato. La guía del AG dice que el inquilino debe permitir las reparaciones necesarias que no puedan esperar hasta que termine el contrato. Fuente: Fuente oficial |
| Represalias del arrendador | No statewide statute identified. In New Orleans, the city's Healthy Homes ordinance protects tenants who use its complaint process ('protected activity'). No anti-retaliation provision was found in the Civil Code lease title, R.S. 9:3251-3259, or C.C.P. Title XI. Secondary sources (Loyola Pro Bono Desk Manual) say Louisiana has no statutory ban and that courts may treat retaliation as an abuse-of-rights defense. They also report New Orleans City Code secs. 26-680/26-681 (eff. July 1, 2023) with a 6-month presumption. |
| Límite del depósito de seguridad | No hay un límite establecido por ley La Lessee's Deposit Act (Ley de Depósitos del Arrendatario, R.S. 9:3251-3254) regula la devolución del depósito de seguridad (security deposit) y las sanciones, pero no fija un monto máximo. La guía para inquilinos (tenants) del Attorney General (Fiscal General) tampoco menciona ningún límite. Fuente: La. R.S. 9:3251-3254 |
| Multa por retención | Si el incumplimiento es intencional (willful), el inquilino recupera el monto retenido indebidamente más $300 o el doble del monto retenido indebidamente, lo que sea mayor. No reembolsar dentro de los 30 días después de la reclamación por escrito del inquilino se considera intencional. El tribunal puede otorgar costas y honorarios de abogado a la parte que gane. Ley sobre honorarios: https://legis.la.gov/legis/Law.aspx?d=107470. Según R.S. 9:3254, cualquier renuncia a estos derechos del inquilino es nula y sin efecto: https://legis.la.gov/legis/Law.aspx?d=107471. La demanda puede presentarse en la parroquia (parish) del domicilio del arrendador o donde está ubicada la propiedad. ADVERTENCIA: la guía 'Moving In, Moving Out' del AG (PDF de 2024) todavía dice 'actual damages or $200' (daños reales o $200), que es el texto anterior a 2019. Lo que dice la ley es lo que prevalece. |
| Recargos por pago atrasado | No hay un límite establecido por ley. Solo se puede cobrar un cargo por pago tardío (late fee) si el contrato o un acuerdo verbal lo establece. Guía del AG: 'The law sets no specific amount for late fees' (la ley no fija un monto específico para los cargos por pago tardío) y los cargos excesivamente altos se pueden impugnar. Aparte, solo para contratos de arrendamiento VERBALES, R.S. 9:3259 permite al arrendador cobrar honorarios de abogado razonables por cobrar renta atrasada si gana una sentencia, después de una reclamación por escrito de 20 días: https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=107473 Fuente: No statute; AG tenant guide |
| Control de rentas / límites de aumento | No hay ley — Luisiana no tiene una ley estatal de control de rentas (rent control), y no se conoce ninguna ciudad o parroquia (parish) que lo haya adoptado; la renta se fija en el contrato de arrendamiento. Ninguna ley trata expresamente el control de rentas local, pero R.S. 9:3258 dice que los derechos de los arrendadores no pueden alterarse, restringirse ni disminuirse excepto por ley estatal (sujeto al poder de policía). Un proyecto de ley de 2026 para permitir que los municipios adopten la estabilización de rentas (HB 472) murió en comité. La ley no resuelve si R.S. 9:3258 prohíbe el control de rentas local; nunca menciona el control de rentas. Historial de HB 472: https://legis.la.gov/legis/BillInfo.aspx?s=26RS&b=HB472 |
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | No hay ley: la fuente de ingresos (source of income) no es una clase protegida según la ley de vivienda justa de Luisiana. La Louisiana Equal Housing Opportunity Act prohíbe la discriminación en la renta por raza, color, religión, sexo, situación familiar, origen nacional, condición militar, peinado natural, protector o cultural, y discapacidad, pero no por la fuente de ingresos ni los vales de vivienda (housing vouchers). Revise las ordenanzas locales. La ley federal de vivienda justa tampoco protege la fuente de ingresos. Fuente: La. R.S. 51:2606(A) |
| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley específica para arrendadores. El voyerismo por video (video voyeurism) es un delito. Significa usar cualquier cámara o dispositivo de grabación de imágenes, incluido un dron, para observar, fotografiar o filmar a una persona sin su consentimiento para esa ocasión específica, ya sea con un propósito lascivo o en ciertas circunstancias íntimas donde la persona tiene una expectativa razonable de privacidad. Grabar conversaciones es legal si quien graba participa en ellas o una de las partes dio su consentimiento previo, a menos que se haga para cometer un delito, un agravio (tort) u otro acto dañino. R.S. 15:1303: https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=78938. R.S. 14:283 fue enmendado en 2026 (Act No. 424, HB 265); revise el texto vigente para conocer las penas. Louisiana no tiene ninguna ley sobre la entrada del arrendador (landlord); aplican el contrato de arrendamiento (lease) y el deber del arrendador (lessor) de proteger la posesión pacífica (C.C. art. 2682(3)). |
| Otras tarifas de alquiler | No hay ley. Luisiana no tiene una ley sobre cargos abusivos (junk fees) en rentas, precio total ni divulgación de cargos; los cargos distintos de la renta se rigen por el contrato. Aplican dos reglas limitadas: el arrendador (landlord) debe informar por escrito un cargo de solicitud antes de cobrarlo (R.S. 9:3258.1), y en los edificios cubiertos un contrato no puede imponer penalidades a un inquilino (tenant) por llamar a la policía o pedir ayuda de emergencia después de un abuso doméstico (domestic abuse) (R.S. 9:3261.1(C)). Los cargos por pago tardío tampoco tienen un límite legal (vea late_fees). R.S. 9:3258.1: https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=1238734. |
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.