¿Puedo demandar a mi arrendador en Louisiana?
Sí — en muchas situaciones. Estos son los reclamos principales que presentan los inquilinos de Louisiana, lo que la ley le permite recuperar y dónde presentarlos. Cada regla enlaza con la ley o la fuente oficial. La mayoría de los reclamos por debajo del límite de reclamos menores pueden presentarse sin abogado.
Antes de demandar
- Anote lo que pasó, con fechas, y guarde fotos, mensajes de texto, correos electrónicos y recibos.
- Envíe a su arrendador una carta de reclamo por escrito (modelos a continuación) y dé un plazo razonable.
- Verifique el plazo para demandar y el límite en dólares de la corte (a continuación).
- Si el monto supera el límite de reclamos menores, o si enfrenta un desalojo, hable primero con un abogado o con asistencia legal gratuita.
No le devolvieron su depósito de seguridad
| Multa por retención | Si el incumplimiento es intencional (willful), el inquilino recupera el monto retenido indebidamente más $300 o el doble del monto retenido indebidamente, lo que sea mayor. No reembolsar dentro de los 30 días después de la reclamación por escrito del inquilino se considera intencional. El tribunal puede otorgar costas y honorarios de abogado a la parte que gane. Ley sobre honorarios: https://legis.la.gov/legis/Law.aspx?d=107470. Según R.S. 9:3254, cualquier renuncia a estos derechos del inquilino es nula y sin efecto: https://legis.la.gov/legis/Law.aspx?d=107471. La demanda puede presentarse en la parroquia (parish) del domicilio del arrendador o donde está ubicada la propiedad. ADVERTENCIA: la guía 'Moving In, Moving Out' del AG (PDF de 2024) todavía dice 'actual damages or $200' (daños reales o $200), que es el texto anterior a 2019. Lo que dice la ley es lo que prevalece. |
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| Plazo para devolver el depósito | Dentro de un mes después de que termine el contrato de arrendamiento (lease). Si el arrendador o casero (landlord) se queda con alguna parte, la relación detallada (itemized statement) debe enviarse dentro de un mes después de que termine el arrendamiento. A partir del 1 de agosto de 2026, el arrendador puede enviarla, en cambio, dentro de 15 días adicionales después de esa fecha de un mes. NUEVO 2026: la Act 63 (HB 292) agregó los 15 días adicionales solo para la relación detallada. El plazo de devolución en sí sigue siendo de un mes. El inquilino (tenant) debe darle al arrendador una dirección de reenvío (forwarding address) cuando termine el contrato. Según 9:3251(C), la obligación de devolver el depósito no aplica si el inquilino abandona la vivienda sin dar el aviso requerido o antes de que termine el contrato. Resumen de la Act 63: https://legis.la.gov/Legis/ViewDocument.aspx?d=1484270 |
Carta gratuita de reclamo del depósito de seguridad en Louisiana
Lo dejaron sin acceso a su vivienda o le cortaron los servicios públicos
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | La ley no autoriza el desalojo por cuenta propia (self-help eviction). El arrendador debe usar el proceso judicial (aviso para desocupar, orden para mostrar causa (rule to show cause), sentencia y una orden de posesión (warrant) ejecutada por el sheriff, constable o marshal). La única excepción es la creencia razonable de que el inquilino abandonó la vivienda. Un arrendador que deja al inquilino fuera cambiando las cerraduras (lockout) o que saca sus pertenencias puede ser responsable de pagar daños por desalojo ilegal (wrongful eviction). El art. 4731(B) permite recuperar la posesión sin más proceso judicial solo después del aviso requerido y ante una creencia razonable de abandono. Según el art. 4731(C) (Acts 2022, No. 442), en parroquias bajo una declaración federal de desastre, dejar la vivienda no se considera abandono durante 30 días. Un arrendador que viole esa regla le debe al inquilino residencial la cantidad mayor entre $500 o el doble de la renta mensual, y el inquilino puede obtener una orden de restricción temporal (TRO) sin fianza. La guía del AG confirma que cambiar las cerraduras y poner las pertenencias en la calle puede generar responsabilidad por daños (https://aglizmurrill.com/Files/Shared/Documents/MovingInOut.pdf). No se encontró ninguna ley general que trate específicamente el corte de servicios públicos (utility shutoff) por parte del arrendador. |
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Su arrendador tomó represalias después de que usted se quejó
| Represalias del arrendador | No statewide statute identified. In New Orleans, the city's Healthy Homes ordinance protects tenants who use its complaint process ('protected activity'). No anti-retaliation provision was found in the Civil Code lease title, R.S. 9:3251-3259, or C.C.P. Title XI. Secondary sources (Loyola Pro Bono Desk Manual) say Louisiana has no statutory ban and that courts may treat retaliation as an abuse-of-rights defense. They also report New Orleans City Code secs. 26-680/26-681 (eff. July 1, 2023) with a 6-month presumption. |
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Su arrendador no hace las reparaciones
| Reparar y deducir | Permitido. Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias dentro de un tiempo razonable después de que el inquilino se lo exija, el inquilino puede mandarlas hacer. Luego puede exigir el reembolso inmediato o descontar el costo de la renta, siempre que la reparación fuera necesaria y el costo razonable (repair and deduct). El arrendador debe hacer todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda apta para su propósito, excepto las que le corresponden al inquilino (C.C. art. 2691: https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=109753). La ley no fija un límite en dólares. Haga la exigencia por escrito y guarde los recibos (guía del AG). |
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| Retención de la renta | La ley no establece un procedimiento para retener la renta o depositarla en una cuenta de garantía (rent withholding/escrow); el recurso previsto en el código es reparar y descontar (C.C. art. 2694) No se encontró ninguna ley que permita al inquilino simplemente dejar de pagar la renta. Según C.C. art. 2704 (https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=109768), la falta de pago de la renta permite al arrendador disolver el contrato. La guía del AG dice que un inquilino con problemas graves que el arrendador ignora puede terminar el contrato, pero advierte que esto requiere pruebas sólidas y asesoría legal. Consulte con una organización de asistencia legal (legal aid) antes de retener la renta. |
| Moho | No hay ley; Louisiana no tiene ninguna ley de divulgación ni de remediación de moho. Aplican los deberes generales del arrendador (lessor) del Civil Code. El arrendador debe mantener la propiedad en condiciones adecuadas para el propósito del arrendamiento, hacer todas las reparaciones necesarias durante el arrendamiento (excepto aquellas de las que es responsable el arrendatario (lessee)), y garantizar que esté libre de vicios o defectos que impidan su uso, incluidos los defectos que surjan después y los defectos desconocidos para el arrendador. Si el arrendador no repara dentro de un tiempo razonable después de que se le exija, el arrendatario puede reparar y descontar los costos razonables. Art. 2682: https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=109743. Art. 2691: https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=109753. Al arrendatario (lessee) que conoce un defecto y no se lo avisa al arrendador (lessor) se le puede reducir lo que recupere (art. 2697). Algunas ciudades tienen códigos locales de vivienda de alquiler (por ejemplo, la ordenanza Healthy Homes de New Orleans) que pueden tratar la humedad o el moho. |
| Plagas y chinches | No hay ley; ninguna ley estatal asigna específicamente el tratamiento de plagas o chinches ni exige una divulgación. Las infestaciones se manejan bajo los deberes generales del arrendador (lessor) de mantener la propiedad en condiciones adecuadas, hacer las reparaciones necesarias y garantizar contra vicios y defectos. El arrendatario (lessee) debe reparar los daños causados por su propia culpa o por la de las personas que estén en la propiedad con su consentimiento. Quién paga el tratamiento a menudo depende de si la infestación es un 'vice or defect' (vicio o defecto) o si la causó el arrendatario (lessee). El contrato de arrendamiento (lease) y los códigos locales pueden asignar esto. |
| Calefacción | No hay ley; la ley de Louisiana no fija una temperatura interior mínima ni una temporada de calefacción. Si la calefacción forma parte de la propiedad arrendada, aplica el deber general del arrendador (lessor) de mantener la propiedad en condiciones adecuadas para el propósito del arrendamiento y de hacer las reparaciones necesarias. Los códigos locales de vivienda pueden fijar estándares de calefacción. |
Carta gratuita de solicitud de reparaciones al arrendador en Louisiana
Su arrendador entró sin aviso o invadió su privacidad
| Aviso de entrada del arrendador | No hay ley No se encontró ninguna ley de Luisiana que fije un plazo de aviso para que el arrendador entre a la vivienda, por lo que la entrada se rige por el contrato de arrendamiento. Normas relacionadas: el C.C. art. 2682 obliga al arrendador a proteger la posesión pacífica del inquilino (https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=109743), y el C.C. art. 2690 prohíbe al arrendador modificar la vivienda durante el contrato. La guía del AG dice que el inquilino debe permitir las reparaciones necesarias que no puedan esperar hasta que termine el contrato. Fuente: Fuente oficial |
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| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley específica para arrendadores. El voyerismo por video (video voyeurism) es un delito. Significa usar cualquier cámara o dispositivo de grabación de imágenes, incluido un dron, para observar, fotografiar o filmar a una persona sin su consentimiento para esa ocasión específica, ya sea con un propósito lascivo o en ciertas circunstancias íntimas donde la persona tiene una expectativa razonable de privacidad. Grabar conversaciones es legal si quien graba participa en ellas o una de las partes dio su consentimiento previo, a menos que se haga para cometer un delito, un agravio (tort) u otro acto dañino. R.S. 15:1303: https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=78938. R.S. 14:283 fue enmendado en 2026 (Act No. 424, HB 265); revise el texto vigente para conocer las penas. Louisiana no tiene ninguna ley sobre la entrada del arrendador (landlord); aplican el contrato de arrendamiento (lease) y el deber del arrendador (lessor) de proteger la posesión pacífica (C.C. art. 2682(3)). |
Le negaron la vivienda o lo trataron de manera diferente por la Sección 8 u otra fuente de ingresos
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | No hay ley: la fuente de ingresos (source of income) no es una clase protegida según la ley de vivienda justa de Luisiana. La Louisiana Equal Housing Opportunity Act prohíbe la discriminación en la renta por raza, color, religión, sexo, situación familiar, origen nacional, condición militar, peinado natural, protector o cultural, y discapacidad, pero no por la fuente de ingresos ni los vales de vivienda (housing vouchers). Revise las ordenanzas locales. La ley federal de vivienda justa tampoco protege la fuente de ingresos. Fuente: La. R.S. 51:2606(A) |
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Otros reclamos que presentan los inquilinos en Louisiana
| Desalojo implícito (las condiciones lo obligaron a irse) | Ninguna ley de Louisiana usa el término "constructive eviction" (desalojo implícito). Bajo el Civil Code, el arrendador (landlord) debe mantener la propiedad apta para su propósito y proteger la posesión pacífica del inquilino (tenant), y garantiza que está libre de defectos que impidan su uso. La guía del Attorney General dice que si el arrendador ignora un problema grave después de recibir aviso, el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento (lease), pero esto requiere pruebas sustanciales de que el arrendador no cumplió, y terminar un contrato sin causa suficiente tiene consecuencias económicas y legales graves, así que el inquilino debe obtener asesoría legal primero. El inquilino (tenant) también puede hacer las reparaciones y descontar el costo de la renta, o exigir el reembolso, si se cumplen los requisitos de La. C.C. art. 2694. |
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| Garantía de disfrute pacífico de la vivienda | Sí, como la garantía de posesión pacífica (warranty of peaceful possession). El arrendador (landlord) debe proteger la posesión pacífica del inquilino (tenant) durante todo el contrato de arrendamiento (lease) y la garantiza contra la perturbación de cualquier persona que reclame la propiedad, un derecho a la posesión u otro derecho sobre el inmueble. En un contrato de arrendamiento residencial, la garantía también cubre la perturbación de una persona que tiene acceso con el consentimiento del arrendador o que ocupa la propiedad contigua del arrendador. El arrendador no está obligado a proteger contra otros terceros que no reclaman ningún derecho sobre la propiedad; el inquilino puede actuar directamente contra ellos. |
| Lesiones en la propiedad | El arrendador (landlord) garantiza que la propiedad está libre de vicios o defectos que impidan su uso, incluidos los defectos que surjan más tarde sin culpa del inquilino (tenant) y los defectos que el arrendador no conocía. En un contrato de arrendamiento (lease) residencial, esta garantía protege a todos los que viven allí bajo el contrato, y no puede renunciarse para los defectos que afecten gravemente la salud o la seguridad. Si el contrato hace al inquilino responsable de la condición de la propiedad, el dueño no es responsable por las lesiones causadas por un defecto al inquilino o a sus invitados, a menos que el dueño supiera o debiera haber sabido del defecto, o que se le haya notificado y no lo haya corregido dentro de un tiempo razonable. Si el inquilino (tenant) sabía de un defecto y no se lo dijo al arrendador (landlord), lo que el inquilino puede recuperar puede reducirse (art. 2697). |
Dónde y cuándo demandar
| Límite de reclamos menores | $5,000 en los justice of the peace courts (juzgados de paz) y en las divisiones de reclamos menores (small claims) de los city courts, sin contar intereses, costas judiciales, honorarios de abogado ni multas. Un reclamo no se puede dividir para quedar por debajo del límite. Límite de reclamos menores (small claims) del city court: https://legis.la.gov/legis/Law.aspx?d=77961 (no más de diez demandantes por caso; no se permiten demandas colectivas [class actions]). En el City Court of East St. Tammany, el límite de reclamos menores es igual al límite del justice of the peace (R.S. 13:5202(E)). |
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| Tarifa de presentación en la corte de reclamos menores | Justice of the peace court: por lo general, unos $130 en costas judiciales para presentar un caso nuevo, más $20 por cada demandado adicional; pueden aplicarse otros costos (lista completa en R.S. 13:2590). División de reclamos menores (small claims) del city court: $35 por demandado según la ley, hasta $20 por cada notificación o citación de testigo (subpoena) adicional. Las costas se pueden eximir para una parte que no puede pagar según C.C.P. arts. 5181-5188. Cifra de costos del JP tomada de la guía del AG: https://ag.louisiana.gov/Files/Shared/Documents/AGuideToLaJpcCourt.pdf. Confirme los cargos vigentes con el secretario del tribunal (clerk). |
| Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento escrito | 3 años ('liberative prescription' (prescripción liberatoria)) para una acción por renta atrasada, que corre por separado desde la fecha de vencimiento de cada pago. Otros reclamos bajo el contrato de arrendamiento (lease), como los daños a la propiedad o el incumplimiento de otras obligaciones del contrato, generalmente caen bajo el plazo de 10 años de las acciones personales. Las mismas reglas se aplican a los contratos de arrendamiento por escrito y verbales. Art. 3495 (corre desde que vence cada pago): https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=110519. Art. 3499 (10 años): https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=110525. Qué plazo se aplica a un reclamo mixto depende de cómo se caracterice el reclamo (jurisprudencia). |
Cómo funciona la corte de reclamos menores en Louisiana →
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.