¿Puedo demandar a mi arrendador en New Hampshire?

Sí — en muchas situaciones. Estos son los reclamos principales que presentan los inquilinos de New Hampshire, lo que la ley le permite recuperar y dónde presentarlos. Cada regla enlaza con la ley o la fuente oficial. La mayoría de los reclamos por debajo del límite de reclamos menores pueden presentarse sin abogado.

Antes de demandar

Anote lo que pasó, con fechas, y guarde fotos, mensajes de texto, correos electrónicos y recibos.
Envíe a su arrendador una carta de reclamo por escrito (modelos a continuación) y dé un plazo razonable.
Verifique el plazo para demandar y el límite en dólares de la corte (a continuación).
Si el monto supera el límite de reclamos menores, o si enfrenta un desalojo, hable primero con un abogado o con asistencia legal gratuita.

No le devolvieron su depósito de seguridad

Multa por retención	El arrendador (landlord) que no devuelve el depósito/los intereses o no los detalla según se requiere es responsable por el doble de la cantidad del depósito más los intereses adeudados, menos las cantidades ya pagadas y las deducciones legales. Las violaciones del tope, del recibo y de las reglas de fideicomiso/fianza (RSA 540-A:6, I-III) se consideran violaciones de la Consumer Protection Act conforme a la RSA 358-A:2. Las renuncias a estos derechos en el contrato de arrendamiento son nulas. Fuente: RSA 540-A:8, I
Plazo para devolver el depósito	Dentro de los 30 días después de que termina el arrendamiento. Los depósitos y los intereses no reclamados 6 meses después de que termina el arrendamiento pasan a ser propiedad del arrendador (landlord), salvo fraude; el arrendador no es responsable si el inquilino (tenant) no dio una dirección para reenvío (RSA 540-A:8, II). Fuente: RSA 540-A:7, I

Multa por retención

El arrendador (landlord) que no devuelve el depósito/los intereses o no los detalla según se requiere es responsable por el doble de la cantidad del depósito más los intereses adeudados, menos las cantidades ya pagadas y las deducciones legales.

Las violaciones del tope, del recibo y de las reglas de fideicomiso/fianza (RSA 540-A:6, I-III) se consideran violaciones de la Consumer Protection Act conforme a la RSA 358-A:2. Las renuncias a estos derechos en el contrato de arrendamiento son nulas.

Fuente: RSA 540-A:8, I

Plazo para devolver el depósito

Dentro de los 30 días después de que termina el arrendamiento.

Los depósitos y los intereses no reclamados 6 meses después de que termina el arrendamiento pasan a ser propiedad del arrendador (landlord), salvo fraude; el arrendador no es responsable si el inquilino (tenant) no dio una dirección para reenvío (RSA 540-A:8, II).

Fuente: RSA 540-A:7, I

Carta gratuita de reclamo del depósito de seguridad en New Hampshire

Lo dejaron sin acceso a su vivienda o le cortaron los servicios públicos

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos	Prohibido. El arrendador (landlord) no puede interrumpir ni terminar intencionalmente ningún servicio público (incluso uno que no controla), excepto temporalmente para reparaciones o emergencias, y no puede dejar fuera al inquilino (tenant) ni negarle el acceso a él o a sus bienes, excepto mediante un proceso judicial. El inquilino presenta una petición ante la división de distrito (RSA 540-A:4, https://gc.nh.gov/rsa/html/LV/540-A/540-A-4.htm): audiencia dentro de los 30 días de la petición o 10 días después de la notificación (lo que ocurra después); hay órdenes temporales ex parte disponibles en caso de daño inmediato e irreparable; cada día de violación después de una orden temporal es una violación aparte. Los recursos siguen la RSA 358-A:10: los daños reales o $1,000, lo que sea mayor, de 2 a 3 veces si fue intencional o a sabiendas, más las costas y los honorarios de abogado (https://gc.nh.gov/rsa/html/XXXI/358-A/358-A-10.htm). Si la unidad se volvió a rentar después de un cierre (lockout) ilegal, los daños son de al menos $3,000. Fuente: RSA 540-A:3, I-III; RSA 540-A:4; RSA 358-A:10

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos

Prohibido. El arrendador (landlord) no puede interrumpir ni terminar intencionalmente ningún servicio público (incluso uno que no controla), excepto temporalmente para reparaciones o emergencias, y no puede dejar fuera al inquilino (tenant) ni negarle el acceso a él o a sus bienes, excepto mediante un proceso judicial.

El inquilino presenta una petición ante la división de distrito (RSA 540-A:4, https://gc.nh.gov/rsa/html/LV/540-A/540-A-4.htm): audiencia dentro de los 30 días de la petición o 10 días después de la notificación (lo que ocurra después); hay órdenes temporales ex parte disponibles en caso de daño inmediato e irreparable; cada día de violación después de una orden temporal es una violación aparte. Los recursos siguen la RSA 358-A:10: los daños reales o $1,000, lo que sea mayor, de 2 a 3 veces si fue intencional o a sabiendas, más las costas y los honorarios de abogado (https://gc.nh.gov/rsa/html/XXXI/358-A/358-A-10.htm). Si la unidad se volvió a rentar después de un cierre (lockout) ilegal, los daños son de al menos $3,000.

Fuente: RSA 540-A:3, I-III; RSA 540-A:4; RSA 358-A:10

Su arrendador tomó represalias después de que usted se quejó

Represalias del arrendador	Es una defensa contra un desalojo (eviction) que haya sido en represalia (retaliation) porque el inquilino (tenant) denunció de buena fe una infracción de la ley de protección de inquilinos o de un código de vivienda ante el arrendador (landlord) o una agencia de inspección o cumplimiento, presentó de buena fe una acción bajo RSA 540-A, o se reunió con otros inquilinos para cualquier fin legal, a menos que el inquilino deba el equivalente a una semana de renta o más. Un desalojo, un aumento de renta o un cambio sustancial en el arrendamiento dentro de los 6 meses después de que el arrendador se entera de la queja, termina las reparaciones, se entera de la acción del inquilino bajo RSA 540-A, o descubre la reunión del inquilino crea una presunción refutable de represalias. No hay presunción si la corte determina que la denuncia o acción del inquilino (tenant) tenía principalmente la intención de evitar un desalojo (eviction). Por separado, un arrendador (landlord) no puede presentar una acción de posesión contra un inquilino que pruebe una infracción de RSA 540-A:3 dentro de los 6 meses de la acción del inquilino bajo RSA 540-A, excepto por falta de pago, infracción de una obligación sustancial del contrato de arrendamiento (lease) o infracción de esa subdivisión, ni tomar otras represalias (RSA 540-A:4, XI). Fuente: RSA 540:13-a; RSA 540:13-b

Represalias del arrendador

Es una defensa contra un desalojo (eviction) que haya sido en represalia (retaliation) porque el inquilino (tenant) denunció de buena fe una infracción de la ley de protección de inquilinos o de un código de vivienda ante el arrendador (landlord) o una agencia de inspección o cumplimiento, presentó de buena fe una acción bajo RSA 540-A, o se reunió con otros inquilinos para cualquier fin legal, a menos que el inquilino deba el equivalente a una semana de renta o más. Un desalojo, un aumento de renta o un cambio sustancial en el arrendamiento dentro de los 6 meses después de que el arrendador se entera de la queja, termina las reparaciones, se entera de la acción del inquilino bajo RSA 540-A, o descubre la reunión del inquilino crea una presunción refutable de represalias.

No hay presunción si la corte determina que la denuncia o acción del inquilino (tenant) tenía principalmente la intención de evitar un desalojo (eviction). Por separado, un arrendador (landlord) no puede presentar una acción de posesión contra un inquilino que pruebe una infracción de RSA 540-A:3 dentro de los 6 meses de la acción del inquilino bajo RSA 540-A, excepto por falta de pago, infracción de una obligación sustancial del contrato de arrendamiento (lease) o infracción de esa subdivisión, ni tomar otras represalias (RSA 540-A:4, XI).

Fuente: RSA 540:13-a; RSA 540:13-b

Su arrendador no hace las reparaciones

Reparar y deducir	No hay un recurso legal de reparar y descontar (repair-and-deduct). El Ch. 540 no tiene una sección de reparar y descontar. Los recursos del inquilino (tenant) son la defensa de habitabilidad en un desalojo (eviction) por falta de pago (RSA 540:13-d) y una petición conforme a la RSA 540-A:4 por violaciones de la RSA 540-A:2/3. En los pueblos sin su propio código de vivienda, la RSA 48-A:14 enumera las normas mínimas que un arrendador (landlord) debe mantener (plagas, plomería y aguas residuales, peligros eléctricos, goteras y agujeros, seguridad estructural de porches y escaleras, basura, agua y agua caliente, gas, y calefacción de al menos 65°F de promedio cuando la calefacción está incluida en la renta) (https://gc.nh.gov/rsa/html/III/48-A/48-A-14.htm). Fuente: RSA ch. 540; RSA 540:13-d
Retención de la renta	Limitada: un inquilino (tenant) que estaba al día con la renta puede defenderse de un desalojo (eviction) por falta de pago si la unidad viola sustancialmente la RSA 48-A o los códigos locales de manera que afecte de forma importante la habitabilidad, el inquilino dio un aviso por escrito, y el arrendador (landlord) no lo corrigió dentro de los 14 días (o con prontitud en una emergencia). El inquilino debe pagar al tribunal la renta retenida y la que se siga generando; el tribunal puede aplazar el caso hasta 1 mes para las reparaciones. Debe probarse con pruebas claras y convincentes; no está disponible si el inquilino o sus invitados causaron el problema, o si las reparaciones se impidieron por un clima extremo o porque el inquilino negó el acceso. Si se repara a tiempo, el tribunal divide el depósito en custodia (escrow): el arrendador recibe el valor justo de la renta por el período con defectos, y el inquilino recibe el resto. Fuente: RSA 540:13-d
Moho	No hay ley; aplican los estándares generales de habitabilidad. Los estándares mínimos estatales de vivienda no mencionan el moho, pero prohíben condiciones relacionadas, como techos o paredes con filtraciones constantes y plomería interna defectuosa o retornos de aguas negras. RSA 48-A:14 aplica en los municipios que no han adoptado sus propias ordenanzas o códigos de vivienda; en los demás rigen los códigos locales. Ni RSA 48-A ni RSA 540-A contienen un requisito de divulgación ni de remediación de moho. Fuente: RSA 48-A:14, II and IV
Plagas y chinches	El arrendador (landlord) no puede mantener una propiedad infestada de insectos y roedores sin un programa periódico de inspección y erradicación, ni infestada de chinches sin un programa periódico de inspección y remediación (remediación = reducir sustancialmente las chinches durante al menos 60 días). El arrendador debe investigar el reporte de un inquilino (tenant) sobre insectos, chinches o roedores dentro de 7 días y tomar medidas razonables para remediarlo. Los inquilinos no pueden negar el acceso para una entrada de emergencia por plagas ni, con 48 horas de aviso por escrito, para una revisión de chinches cuando una unidad adyacente, de arriba o de abajo tiene chinches, y deben seguir las instrucciones de preparación razonables por escrito dadas al menos 72 horas antes del tratamiento. La entrada de emergencia por infestaciones cuenta como reparación de emergencia si ocurre dentro de las 72 horas del primer aviso al arrendador (landlord). No hay ningún requisito estatal de divulgación de chinches para nuevos inquilinos (tenants). Fuente: RSA 48-A:14, I and I-a; RSA 540-A:3, IV-a, V-a to V-c
Calefacción	Sí. Las instalaciones de calefacción deben estar instaladas correctamente, mantenidas de forma segura, en buen estado de funcionamiento y ser capaces de calentar todos los cuartos habitables, baños y cuartos de inodoro a un promedio de al menos 65°F; cuando el arrendador (landlord) proporciona la calefacción como parte de la renta, los cuartos deben mantenerse efectivamente a un promedio mínimo de 65°F. No se especifica ninguna temporada de calefacción. El arrendador no puede interrumpir intencionalmente la calefacción u otro servicio público, salvo de manera temporal por reparaciones o emergencias. RSA 48-A:14 aplica donde el municipio no ha adoptado su propio código de vivienda; los códigos locales pueden fijar estándares diferentes. Fuente: RSA 48-A:14, XI; RSA 540-A:3, I

Carta gratuita de solicitud de reparaciones al arrendador en New Hampshire

Su arrendador entró sin aviso o invadió su privacidad

Aviso de entrada del arrendador	El arrendador (landlord) no puede entrar sin el consentimiento del inquilino (tenant), excepto para reparaciones de emergencia o por orden judicial. El inquilino no puede negar de forma irrazonable la entrada en un momento razonable después de un 'notice which is adequate under the circumstances' (aviso adecuado según las circunstancias) (sin un número fijo de horas). La entrada para evaluar chinches requiere un aviso por escrito de 48 horas; la entrada de emergencia por infestaciones dentro de las 72 horas del aviso cuenta como reparación de emergencia. El párrafo V se redactó de nuevo con vigencia a partir del 8 de octubre de 2026 (10/8/2026) (2026 ch. 308) para que los inquilinos no puedan negar el acceso para reparaciones necesarias u otras funciones razonables y legales. Fuente: RSA 540-A:3, IV-V
Cámaras y privacidad	No hay ninguna ley sobre cámaras específica para arrendadores, pero es un delito menor (misdemeanor) clase A instalar o usar, sin consentimiento, cualquier dispositivo para observar, fotografiar, grabar o transmitir imágenes o sonidos en un lugar privado (lo que incluye el interior de la propia vivienda), o desde fuera de un lugar privado para captar imágenes, ubicación, movimiento o sonidos que normalmente no se perciben desde fuera. El arrendador (landlord) no puede entrar sin el consentimiento previo del inquilino (tenant), salvo para reparaciones de emergencia o por una orden judicial. Las cámaras visibles en áreas comunes no están reguladas específicamente por la ley estatal de arrendadores e inquilinos; la ley de privacidad depende de si el lugar es uno donde una persona puede razonablemente esperar estar a salvo de la vigilancia. Fuente: RSA 644:9, I-II; RSA 540-A:3, IV and V-d

Aviso de entrada del arrendador

El arrendador (landlord) no puede entrar sin el consentimiento del inquilino (tenant), excepto para reparaciones de emergencia o por orden judicial. El inquilino no puede negar de forma irrazonable la entrada en un momento razonable después de un 'notice which is adequate under the circumstances' (aviso adecuado según las circunstancias) (sin un número fijo de horas).

La entrada para evaluar chinches requiere un aviso por escrito de 48 horas; la entrada de emergencia por infestaciones dentro de las 72 horas del aviso cuenta como reparación de emergencia. El párrafo V se redactó de nuevo con vigencia a partir del 8 de octubre de 2026 (10/8/2026) (2026 ch. 308) para que los inquilinos no puedan negar el acceso para reparaciones necesarias u otras funciones razonables y legales.

Fuente: RSA 540-A:3, IV-V

Cámaras y privacidad

No hay ninguna ley sobre cámaras específica para arrendadores, pero es un delito menor (misdemeanor) clase A instalar o usar, sin consentimiento, cualquier dispositivo para observar, fotografiar, grabar o transmitir imágenes o sonidos en un lugar privado (lo que incluye el interior de la propia vivienda), o desde fuera de un lugar privado para captar imágenes, ubicación, movimiento o sonidos que normalmente no se perciben desde fuera. El arrendador (landlord) no puede entrar sin el consentimiento previo del inquilino (tenant), salvo para reparaciones de emergencia o por una orden judicial.

Las cámaras visibles en áreas comunes no están reguladas específicamente por la ley estatal de arrendadores e inquilinos; la ley de privacidad depende de si el lugar es uno donde una persona puede razonablemente esperar estar a salvo de la vigilancia.

Fuente: RSA 644:9, I-II; RSA 540-A:3, IV and V-d

Le negaron la vivienda o lo trataron de manera diferente por la Sección 8 u otra fuente de ingresos

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos	No. La ley de vivienda justa de New Hampshire cubre edad, sexo, identidad de género, raza, religión, color, estado civil, situación familiar, discapacidad física o mental y origen nacional (y orientación sexual en los anuncios), pero no la fuente de ingresos (source of income) ni los vales de vivienda (housing vouchers). RSA 540:9-a trata el pago de la renta con un vale de asistencia social municipal en casos de desalojo, no la negativa a rentar. Fuente: RSA 354-A:10

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos

No. La ley de vivienda justa de New Hampshire cubre edad, sexo, identidad de género, raza, religión, color, estado civil, situación familiar, discapacidad física o mental y origen nacional (y orientación sexual en los anuncios), pero no la fuente de ingresos (source of income) ni los vales de vivienda (housing vouchers).

RSA 540:9-a trata el pago de la renta con un vale de asistencia social municipal en casos de desalojo, no la negativa a rentar.

Fuente: RSA 354-A:10

Otros reclamos que presentan los inquilinos en New Hampshire

Garantía de disfrute pacífico de la vivienda	Reconocido por ley. Un arrendador (landlord) no puede violar intencionalmente el derecho del inquilino (tenant) al disfrute pacífico (quiet enjoyment) de su arrendamiento ni tratar de evadir el proceso judicial de desalojo (eviction). Un inquilino puede presentar una petición en el tribunal de circuito (circuit court) (división de distrito [district division]) sin pagar tarifa de presentación y sin abogado; el tribunal puede ordenar al arrendador que se detenga y otorgar daños por violaciones de RSA 540-A, por incumplimiento de la garantía de habitabilidad (warranty of habitability) o por violación del derecho al disfrute pacífico (covenant of quiet enjoyment). Una violación intencional también conlleva los remedios civiles de la Consumer Protection Act (RSA 358-A:10) más los costos y los honorarios de abogado razonables. RSA 540-A:2 y 540-A:4 fueron enmendadas con vigencia desde el 8 de octubre de 2026 (10/8/2026); la prohibición a los arrendadores (landlords) sobre el disfrute pacífico (quiet enjoyment) no cambió. Los actos prohibidos específicos, como cortar los servicios públicos o dejar a un inquilino (tenant) fuera de la vivienda (lockout), están en RSA 540-A:3. Fuente: RSA 540-A:2, I; 540-A:4, II, III, VII(d), IX(a)
Lesiones en la propiedad	Ninguna ley fija una regla general sobre la responsabilidad del arrendador (landlord) por lesiones en una propiedad alquilada; los reclamos por lesiones los deciden los tribunales según la ley de negligencia. La ley estatal sí fija normas mínimas de vivienda que un arrendador debe cumplir en los municipios que no tienen su propio código de vivienda; por ejemplo, que no haya una plaga de insectos o roedores sin atender, que no haya fugas de gas ni pilotos defectuosos en los electrodomésticos que proporciona el arrendador, que haya equipo adecuado de agua y agua caliente, y calefacción segura y en funcionamiento capaz de alcanzar al menos 65°F. Violar estas normas mínimas es una infracción de nivel de violación (violation-level offense), y cada día que continúe después del aviso es una infracción separada (RSA 48-A:15). Hable con un abogado sobre cualquier reclamo por lesiones: hay plazos para presentarlo. Fuente: RSA 48-A:14, 48-A:15

Garantía de disfrute pacífico de la vivienda

Reconocido por ley. Un arrendador (landlord) no puede violar intencionalmente el derecho del inquilino (tenant) al disfrute pacífico (quiet enjoyment) de su arrendamiento ni tratar de evadir el proceso judicial de desalojo (eviction). Un inquilino puede presentar una petición en el tribunal de circuito (circuit court) (división de distrito [district division]) sin pagar tarifa de presentación y sin abogado; el tribunal puede ordenar al arrendador que se detenga y otorgar daños por violaciones de RSA 540-A, por incumplimiento de la garantía de habitabilidad (warranty of habitability) o por violación del derecho al disfrute pacífico (covenant of quiet enjoyment). Una violación intencional también conlleva los remedios civiles de la Consumer Protection Act (RSA 358-A:10) más los costos y los honorarios de abogado razonables.

RSA 540-A:2 y 540-A:4 fueron enmendadas con vigencia desde el 8 de octubre de 2026 (10/8/2026); la prohibición a los arrendadores (landlords) sobre el disfrute pacífico (quiet enjoyment) no cambió. Los actos prohibidos específicos, como cortar los servicios públicos o dejar a un inquilino (tenant) fuera de la vivienda (lockout), están en RSA 540-A:3.

Fuente: RSA 540-A:2, I; 540-A:4, II, III, VII(d), IX(a)

Lesiones en la propiedad

Ninguna ley fija una regla general sobre la responsabilidad del arrendador (landlord) por lesiones en una propiedad alquilada; los reclamos por lesiones los deciden los tribunales según la ley de negligencia. La ley estatal sí fija normas mínimas de vivienda que un arrendador debe cumplir en los municipios que no tienen su propio código de vivienda; por ejemplo, que no haya una plaga de insectos o roedores sin atender, que no haya fugas de gas ni pilotos defectuosos en los electrodomésticos que proporciona el arrendador, que haya equipo adecuado de agua y agua caliente, y calefacción segura y en funcionamiento capaz de alcanzar al menos 65°F.

Violar estas normas mínimas es una infracción de nivel de violación (violation-level offense), y cada día que continúe después del aviso es una infracción separada (RSA 48-A:15). Hable con un abogado sobre cualquier reclamo por lesiones: hay plazos para presentarlo.

Fuente: RSA 48-A:14, 48-A:15

Dónde y cuándo demandar

Límite de reclamos menores	$10,000 en deudas o daños, sin contar intereses ni costas. Se excluyen las acciones sobre la titularidad de bienes raíces. Fuente: RSA 503:1, I
Tarifa de presentación en la corte de reclamos menores	El demandante paga una tarifa de inicio (entry fee), que se puede recuperar como costa si el demandante gana, más un recargo de $5 para reclamos de $5,000 o menos o de $60 para reclamos de más de $5,000 (para el fondo de mediación y arbitraje). El secretario del tribunal (clerk) paga el franqueo para enviar el aviso al demandado. Pregunte al tribunal la tarifa básica de inicio vigente. Fuente: RSA 503:1, III; RSA 503:4
Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento escrito	3 años para las acciones personales, incluidas las demandas sobre contratos de arrendamiento (leases) por escrito o verbales por renta no pagada o daños. Los 3 años corren desde el acto u omisión, o desde que se descubrió o razonablemente debió haberse descubierto el perjuicio. New Hampshire no establece plazos separados para contratos por escrito y verbales. Fuente: RSA 508:4, I

Cómo funciona la corte de reclamos menores en New Hampshire →

Abogados para inquilinos y asistencia legal gratuita en New Hampshire · Derechos del inquilino en New Hampshire · Demandar a un arrendador en otros estados

Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.