Lo que un arrendador no puede hacer en New Jersey
Los principales límites que la ley de New Jersey impone a los arrendadores — cierres de acceso y cortes de servicios públicos, entrada sin aviso, represalias, depósitos, tarifas y discriminación — cada uno con la ley o la fuente oficial.
En resumen: un arrendador de New Jersey no puede desalojar sin una orden de la corte, no puede castigar a un inquilino por hacer valer derechos legales que la ley estatal protege, y debe seguir las reglas del estado sobre entrada, depósitos y tarifas que se muestran a continuación.
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal. Se puede entrar o volver a tomar una residencia sin el consentimiento del ocupante solo mediante un proceso legal de desalojo, y solo un funcionario judicial (court officer) puede ejecutar una orden de posesión. Es una infracción de persona desordenada (disorderly persons offense), después de una advertencia de la policía u otro funcionario, tomar la posesión sin una orden legal, incluso cambiando las cerraduras o poniendo candados, sacando las pertenencias o cortando la calefacción, la electricidad, el agua u otros servicios vitales. Una segunda infracción dentro de 5 años es un delito de cuarto grado. Un inquilino (tenant) desplazado puede volver a entrar con un oficial de policía presente. En una acción civil, el inquilino puede recuperar la posesión, todos los daños, las costas judiciales y honorarios de abogado razonables, o el triple de los daños si no es apropiado devolverle la posesión. Recursos en la 2A:39-8 (https://lis.njleg.state.nj.us/nxt/gateway.dll/statutes/1/112/1189?f=templates$fn=document-frame.htm$3.0). Las acciones sumarias conforme a la 2A:39 se ven en la Special Civil Part (R. 6:1-2). No se consultó de nuevo el embargo de bienes (distraint, confiscación indebida de pertenencias) conforme a la 2A:33. |
|---|---|
| Aviso de entrada del arrendador | No hay ley. Ninguna disposición de la N.J.S.A. fija un plazo general de aviso para la entrada del arrendador (landlord). Los reglamentos estatales para viviendas múltiples (3 o más unidades) exigen que los ocupantes den acceso al dueño para inspecciones y reparaciones necesarias con un aviso razonable, que normalmente es de un día, y de inmediato en emergencias de seguridad o estructurales. Las demás entradas se rigen por el contrato de arrendamiento. "Multiple dwelling" (vivienda múltiple) significa un edificio con 3 o más unidades (N.J.A.C. 5:10-2.2). Los inspectores del Bureau of Housing Inspection necesitan el consentimiento del ocupante para inspeccionar las áreas privadas de la vivienda, excepto en emergencias o con una orden judicial (N.J.A.C. 5:10-1.10(d)). Entrar en una residencia sin el consentimiento del ocupante, salvo mediante un proceso legal de desalojo (eviction), es una entrada ilegal y una infracción de persona desordenada (disorderly persons offense) (N.J.S.A. 2A:39-1, https://lis.njleg.state.nj.us/nxt/gateway.dll/statutes/1/112/1182?f=templates$fn=document-frame.htm$3.0). La guía Truth in Renting de la DCA (https://www.nj.gov/dca/codes/publications/pdf_lti/t_i_r.pdf) dice que ninguna ley ni jurisprudencia exige dar acceso para otros fines, como las visitas. |
| Represalias del arrendador | Un arrendador (landlord) no puede entregar un aviso de desalojo (notice to quit) ni demandar para recuperar la posesión como represalia (retaliation) por los esfuerzos de un inquilino (tenant) para hacer valer sus derechos bajo el contrato de arrendamiento (lease) o la ley, una queja de buena fe ante una autoridad gubernamental sobre una infracción de salud o seguridad (después de informar primero al arrendador y darle un tiempo razonable para corregirla), o la participación en cualquier organización legal, incluido un grupo de inquilinos. Negarse a renovar un contrato sin causa cuenta como un cambio sustancial que puede ser una represalia. Un aviso de desalojo o un cambio sustancial de los términos sin causa después de esa acción crea una presunción refutable de represalia; el inquilino puede demandar por daños y una orden judicial, y gana el caso de desalojo (eviction) si se demuestra la represalia. La ley no establece un período fijo de presunción. No se presume represalia (retaliation) por una negativa a renovar si el inquilino (tenant) pidió la renovación antes de 90 días previos a la fecha del contrato de arrendamiento (lease) o de la renovación. La ley no se aplica a las viviendas ocupadas por el dueño con dos unidades de alquiler o menos. Fuente: N.J.S.A. 2A:42-10.10 to -10.13 |
| Límite del depósito de seguridad | 1.5 veces un mes de renta. Cualquier garantía adicional cobrada en un año no puede superar el 10% del depósito actual. El dinero 'deposited or advanced' (depositado o adelantado) como garantía o para aplicarse a los pagos del contrato de arrendamiento está cubierto por la Act (N.J.S.A. 46:8-19), por lo que la renta adelantada cuenta. La guía Truth in Renting de la DCA también dice que un depósito por mascota cuenta para el tope (guía de la DCA, no texto de la ley). La Act no se aplica a las propiedades ocupadas por el dueño con no más de dos unidades de alquiler, a menos que el inquilino (tenant) dé al arrendador (landlord) un aviso por escrito de 30 días invocándola (N.J.S.A. 46:8-26). El texto de la ley se revisó en la base de datos de leyes de la NJ Legislature (actualizada hasta la P.L.2026, c.50); fue enmendada por última vez por la P.L.2003, c.188. Fuente: N.J.S.A. 46:8-21.2 |
| Multa por retención | Si el inquilino (tenant) gana una demanda por la devolución del depósito, el tribunal debe otorgar el doble de la cantidad adeudada, más todas las costas judiciales. Los honorarios de abogado razonables quedan a discreción del tribunal. Retener intencionalmente un depósito pagado por un inquilino que recibe asistencia estatal o federal conlleva una multa civil de $500-$2,000 por infracción (46:8-21.1). Esos inquilinos no necesitan demandar para conservar su elegibilidad en el programa (46:8-21.5). El desvío ilegal del dinero del depósito se sanciona conforme a la 46:8-25 (no se consultó de nuevo). Fuente: N.J.S.A. 46:8-21.1 |
| Recargos por pago atrasado | No se encontró ningún tope legal general. Las personas mayores que reciben pensiones de vejez del Seguro Social, del Railroad Retirement u otras pensiones del gobierno, y quienes reciben beneficios de SSDI, SSI o Work First New Jersey, tienen un período de gracia de 5 días hábiles cuando la renta vence el día 1. No se puede imponer ningún recargo por pago tardío durante ese período. Violar la regla del período de gracia es una infracción de persona desordenada (disorderly persons offense) (2A:42-6.2). En un caso por falta de pago, si el inquilino (tenant) paga todo lo que debe dentro del plazo de 3 días hábiles después de la orden, el recargo por pago tardío no puede superar la cantidad indicada en la solicitud de la orden (2A:42-10.16a). Según la guía de la DCA, los recargos por pago tardío deben figurar en un contrato de arrendamiento escrito como 'additional rent' (renta adicional) para poder cobrarse en un caso de desalojo (eviction). Fuente: N.J.S.A. 2A:42-6.1 to -6.3 |
| Control de rentas / límites de aumento | No hay control de rentas estatal ni prohibición estatal (preemption). Los municipios pueden adoptar ordenanzas de control de rentas o de nivelación de rentas. Las viviendas múltiples construidas después de 1987 están exentas de los límites municipales a los aumentos periódicos durante el período de amortización de la hipoteca inicial o 30 años desde su terminación, lo que sea menor. Sin financiamiento hipotecario inicial, la exención es de 30 años. Donde no se aplica el control de rentas local, un inquilino (tenant) aún puede impugnar un aumento desmedido (unconscionable) en un desalojo (eviction) por no pagar un aumento (2A:18-61.1(f)). |
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | Sí, en todo el estado. La Law Against Discrimination prohíbe negarse a rentar por la fuente de cualquier ingreso legal o pago de renta, incluidos la Section 8 y otros vales (vouchers) y asistencia de renta federales, estatales o locales, la asistencia de renta de organizaciones sin fines de lucro, los beneficios por discapacidad y de veteranos, y los pagos ordenados por un tribunal como la manutención de hijos o la pensión alimenticia. Los anuncios no pueden excluir estas fuentes. Según enmiendas firmadas el 12 de enero de 2026 (1/12/2026) (vigentes de inmediato), el arrendador (landlord) no puede rechazar una fuente de pago legal, y cualquier requisito de ingreso mínimo o estándar financiero debe basarse solo en la parte de la renta que pagará el inquilino (tenant). Salvo en la vivienda con asistencia pública, la LAD no aplica a la renta de una unidad en una casa de dos familias donde el dueño vive en la otra unidad, ni a la renta de cuartos en una casa unifamiliar ocupada por el dueño (N.J.S.A. 10:5-5, definición de "real property" (bien inmueble)). Orientación del AG / Division on Civil Rights: https://www.njoag.gov/about/divisions-and-offices/division-on-civil-rights-home/know-the-law/njlad/discrimination-in-housing/. Los subsidios de vivienda militares o de veteranos también deben contarse como ingresos (N.J.S.A. 46:8-51). |
| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley sobre cámaras específica para arrendadores. Es un delito observar a otra persona sin su consentimiento, sabiendo que uno no tiene licencia ni privilegio para hacerlo, donde una persona razonable sabría que esa persona puede exponer partes íntimas o tener actividad sexual y no esperaría ser observada. La misma ley tipifica por separado como delito fotografiar, filmar o grabar a esa persona y divulgar esas imágenes. En las viviendas múltiples, los inquilinos (tenants) deben dar al dueño acceso para inspecciones y reparaciones requeridas con un aviso razonable, por lo general de un día, y de inmediato en emergencias de seguridad o estructurales (N.J.A.C. 5:10-5.1(c)); en los demás casos, la entrada se rige por el contrato de arrendamiento (lease) y el compromiso de disfrute pacífico (covenant of quiet enjoyment). Fuente: N.J.S.A. 2C:14-9 |
| Otras tarifas de alquiler | Limitado. El arrendador (landlord) no puede exigir que la renta u otros pagos del contrato se hagan por transferencia electrónica de fondos, incluidas las transferencias automáticas recurrentes. Si un contrato permite al arrendador recuperar honorarios de abogado o gastos (incluso como 'additional rent' (renta adicional)), la ley incluye un derecho equivalente para que un inquilino (tenant) que gane recupere los suyos, y el contrato debe indicarlo en negrita. Los cargos de solicitud tienen un límite (vea application_fees). No se encontró ninguna ley que limite los cargos de mudanza o por conveniencia ni que exija divulgar la renta con todo incluido. 2A:18-61.66: https://lis.njleg.state.nj.us/nxt/gateway.dll/statutes/1/112/737?f=templates$fn=document-frame.htm$3.0. Un inquilino que simplemente paga la renta adeudada después de que se presenta una demanda por falta de pago no cuenta como si hubiera ganado. La lista de secciones del 46:8 (base de datos actualizada hasta P.L.2026, c.50) no muestra ninguna otra sección sobre cargos. P.L.2026, c.43 (FAIR Act) trata sobre la fijación de rentas por algoritmo y no agrega ninguna regla sobre cargos a inquilinos. |
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.