Reglas de arrendador-inquilino de New York City
New York City agrega reglas locales además de la ley de Ley de arrendador-inquilino de New York. Esto es lo que es diferente, con el código de la ciudad o la página de la agencia detrás de cada regla.
| Estabilización de rentas (rent stabilization) | Los apartamentos con renta estabilizada (rent-stabilized) (generalmente en edificios de 6 o más unidades construidos antes de 1974, más las unidades que reciben ciertos beneficios fiscales) solo pueden aumentarse al renovar el contrato según los porcentajes que fija cada año la NYC Rent Guidelines Board (RGB). Para los contratos que comienzan del 1 de octubre de 2026 (10/1/2026) al 30 de septiembre de 2027 (9/30/2027) (Apartment/Loft Order #58), el aumento es del 0% tanto para contratos de 1 año como de 2 años. Para los contratos que comenzaron del 1 de octubre de 2025 al 30 de septiembre de 2026 (Order #57), los aumentos fueron del 3% para un contrato de 1 año y del 4.5% para un contrato de 2 años. La Order #58 también aplica el 0% a los lofts bajo el MDL Art. 7-C y a las unidades en edificios que reciben beneficios del RPTL 421-a o 423. Order #57 (3% / 4.5%): https://rentguidelinesboard.cityofnewyork.us/2025-26-apartment-loft-order-57/. La NY State Division of Housing and Community Renewal (HCR) administra el registro de la estabilización de rentas y las quejas por cobros excesivos. Eso se trata en la página del estado. |
|---|---|
| Desalojo solo con causa justa (just-cause eviction) | La ley Good Cause Eviction del estado de New York (vigente desde el 20 de abril de 2024 (4/20/2024)) se aplica automáticamente en New York City a muchos apartamentos no regulados a precio de mercado. Los arrendadores (landlords) de unidades cubiertas no pueden terminar un arrendamiento (desalojar, negarse a renovar o terminar un arrendamiento de mes a mes) sin una de las causas justificadas (good cause) indicadas. Un aumento de renta por encima del 'local rent standard' (norma local de renta) (la inflación más el 5%, con un límite del 10%) puede considerarse irrazonable. Al 4 de mayo de 2026 (5/4/2026), HPD informa una inflación del área de NYC del 3.38%, por lo que la norma local de renta es del 8.38%. Las exenciones incluyen a los arrendadores pequeños que son dueños de 10 unidades o menos en el estado de New York. Los arrendadores deben dar un aviso al ofrecer un aumento de más del 5% que diga si se aplica Good Cause. Los inquilinos (tenants) con renta estabilizada ya tienen derechos de renovación bajo la estabilización de rentas. Esta es una ley estatal. Se incluye aquí porque se aplica automáticamente en NYC, mientras que otras localidades deben adoptarla. La norma local de renta se recalcula cada año. |
| Derecho del inquilino a un abogado (right to counsel) | La ley Right-to-Counsel de NYC (Local Law 136 of 2017, codificada como Admin. Code Title 26, Chapter 13) da a los inquilinos (tenants) que enfrentan un desalojo (eviction) en la Housing Court o en procesos administrativos de NYCHA acceso a servicios legales gratuitos mediante la Office of Civil Justice (OCJ, dentro de DSS/HRA). Los hogares con ingresos iguales o menores al 200% del nivel federal de pobreza reciben representación legal completa. Los inquilinos por encima de ese nivel reciben asistencia legal breve. Los inquilinos pueden pedir un abogado en su primera comparecencia en la Housing Court. La norma del 200% del FPL proviene del informe de políticas oficial de NYC Opportunity: https://www.nyc.gov/assets/opportunity/pdf/policybriefs/right-to-counsel.pdf. La Office of Civil Justice de HRA describe la Local Law 136 como codificada en el Chapter 13 del Title 26 del Admin. Code (https://www.nyc.gov/assets/hra/downloads/pdf/services/civiljustice/post-223-2021-ocj-notice-of-hearing-rev10152021.pdf); el § 26-1301 es la sección de definiciones. |
| Discriminación por fuente de ingresos | Bajo la NYC Human Rights Law, los arrendadores (landlords) y corredores (brokers) no pueden negarse a alquilar a solicitantes que pagan con fuentes legales de ingresos como la Sección 8 (Section 8), el SSI, HASA, CityFHEPS u otra asistencia pública, ni publicar anuncios en su contra. Esto es ilegal desde 2008 y cubre la mayoría de los alquileres de NYC sin importar el tamaño del edificio. Hay excepciones para los edificios pequeños ocupados por el dueño y las unidades que no se anuncian públicamente. Las quejas se presentan ante la NYC Commission on Human Rights. Texto del código según lo publica la NYC Commission on Human Rights (Title 8, julio de 2021): https://www.nyc.gov/assets/cchr/downloads/pdf/Title-8-Text-of-the-Law-8-2021.pdf. La excepción cubre una unidad en un edificio ocupado por el dueño con no más de dos familias, o una habitación en la propia unidad del dueño u ocupante, si no se anuncia públicamente. |
| Cierres forzosos (lockouts)/acoso | Es ilegal que los arrendadores (landlords) de NYC obliguen a los inquilinos (tenants) a irse o los presionen para que renuncien a sus derechos. El acoso incluye avisos de desalojo (eviction) injustificados, cierres forzosos ilegales (lockouts), y no corregir condiciones peligrosas o interrumpir repetidamente la calefacción, el agua caliente, el gas o la electricidad. Los inquilinos pueden presentar un reclamo por acoso en la Housing Court y deben reportar las condiciones al 311, diciendo que creen que están siendo acosados. La Anti-Harassment Unit de HPD investiga las remisiones de la Mayor's Office to Protect Tenants. Los números de sección se confirmaron en Department of Hous. Preserv. & Dev. v Rosenfeld, 2024 NY Slip Op 24233 (https://www.nycourts.gov/reporter/3dseries/2024/2024_24233.htm) y, para el § 26-521 (el desalojo forzoso es un delito menor (misdemeanor)), en la página de desalojos ilegales del NYC Council (https://council.nyc.gov/data/unlawful-evictions-in-nyc/). La página de HPD respalda el contenido. |
| Habitabilidad/cumplimiento del código y línea de quejas | Las quejas de reparaciones y condiciones (calefacción, agua caliente, moho, plagas, goteras) se presentan al 311 (portal.311.nyc.gov). HPD inspecciona y emite infracciones del Housing Maintenance Code, y esas infracciones se pueden usar como prueba en los casos de la Housing Court. Housing Court Answers tiene una línea directa al 212-962-4795. |
Los casos de desalojo en New York City se atienden en: Civil Court of the City of New York, Housing Part (Housing Court, corte de vivienda), con una sección en cada distrito (borough)
Corte de desalojos, tarifas y ayuda
- Desalojo en Brooklyn (Kings County)
- Desalojo en Manhattan (New York County)
- Desalojo en Queens (Queens County)
- Desalojo en The Bronx (Bronx County)
Derecho a un abogado en casos de desalojo
Sí, en toda la ciudad. Representación completa para hogares con ingresos iguales o menores al 200% del nivel federal de pobreza, y asesoría breve para los demás, en la Housing Court y en los procesos de NYCHA. Fuente oficial
Agencias locales
- NYC Rent Guidelines Board — Fija cada año los aumentos permitidos en la renovación de contratos para los apartamentos con renta estabilizada.
- NYC Department of Housing Preservation and Development (HPD) — Hace cumplir el Housing Maintenance Code, investiga el acoso y publica orientación sobre Good Cause Eviction.
- Office of Civil Justice (DSS/HRA) — Administra los servicios legales gratuitos de Right-to-Counsel para inquilinos que enfrentan un desalojo.
- NYC Commission on Human Rights — Investiga la discriminación en la vivienda, incluida la discriminación por fuente de ingresos.
Denunciar condiciones inseguras en New York City
NYC Department of Housing Preservation and Development (HPD) — Primero avise a su arrendador (landlord) o al dueño de la propiedad. Si el problema no se arregla, presente una queja sobre la calidad o la seguridad de la vivienda (por ejemplo, calefacción, agua caliente, goteras, moho o plagas) ante el 311: llame al 311 (TTY (212) 504-4115), use 311 en línea o use la aplicación móvil del 311. Recibirá un número de Service Request que puede usar para revisar el estado de su queja, incluso a través de HPDONLINE. HPD inspecciona y puede emitir infracciones del Housing Maintenance Code. Teléfono: 311 (TTY (212) 504-4115)
Registro/inspección de alquileres: HPD Property Registration (https://www.nyc.gov/site/hpd/services-and-information/register-your-property.page): los dueños de viviendas múltiples (3 o más unidades residenciales), y de viviendas privadas de 1-2 unidades donde no vive ni el dueño ni su familia inmediata, deben registrarse con HPD cada año. La fecha límite anual es el 1 de septiembre, y los registros deben actualizarse cuando cambie el dueño o la información del registro. El Department of Finance cobra una tarifa de $13 en el estado de cuenta del impuesto a la propiedad. Las juntas de condominios y cooperativas (condo and co-op boards) registran el edificio.
Preguntas frecuentes
¿Qué reglas de arrendador-inquilino agrega New York City además de la ley de New York?
Estabilización de rentas (rent stabilization): Los apartamentos con renta estabilizada (rent-stabilized) (generalmente en edificios de 6 o más unidades construidos antes de 1974, más las unidades que reciben ciertos beneficios fiscales) solo pueden aumentarse al renovar el contrato según los porcentajes que fija cada año la NYC Rent Guidelines Board (RGB). Para los contratos que comienzan del 1 de octubre de 2026 (10/1/2026) al 30 de septiembre de 2027 (9/30/2027) (Apartment/Loft Order #58), el aumento es del 0% tanto para contratos de 1 año como de 2 años. Para los contratos que comenzaron del 1 de octubre de 2025 al 30 de septiembre de 2026 (Order #57), los aumentos fueron del 3% para un contrato de 1 año y del 4.5% para un contrato de 2 años. La Order #58 también aplica el 0% a los lofts bajo el MDL Art. 7-C y a las unidades en edificios que reciben beneficios del RPTL 421-a o 423.; Desalojo solo con causa justa (just-cause eviction): La ley Good Cause Eviction del estado de New York (vigente desde el 20 de abril de 2024 (4/20/2024)) se aplica automáticamente en New York City a muchos apartamentos no regulados a precio de mercado. Los arrendadores (landlords) de unidades cubiertas no pueden terminar un arrendamiento (desalojar, negarse a renovar o terminar un arrendamiento de mes a mes) sin una de las causas justificadas (good cause) indicadas. Un aumento de renta por encima del 'local rent standard' (norma local de renta) (la inflación más el 5%, con un límite del 10%) puede considerarse irrazonable. Al 4 de mayo de 2026 (5/4/2026), HPD informa una inflación del área de NYC del 3.38%, por lo que la norma local de renta es del 8.38%. Las exenciones incluyen a los arrendadores pequeños que son dueños de 10 unidades o menos en el estado de New York. Los arrendadores deben dar un aviso al ofrecer un aumento de más del 5% que diga si se aplica Good Cause. Los inquilinos (tenants) con renta estabilizada ya tienen derechos de renovación bajo la estabilización de rentas.; Derecho del inquilino a un abogado (right to counsel): La ley Right-to-Counsel de NYC (Local Law 136 of 2017, codificada como Admin. Code Title 26, Chapter 13) da a los inquilinos (tenants) que enfrentan un desalojo (eviction) en la Housing Court o en procesos administrativos de NYCHA acceso a servicios legales gratuitos mediante la Office of Civil Justice (OCJ, dentro de DSS/HRA). Los hogares con ingresos iguales o menores al 200% del nivel federal de pobreza reciben representación legal completa. Los inquilinos por encima de ese nivel reciben asistencia legal breve. Los inquilinos pueden pedir un abogado en su primera comparecencia en la Housing Court.; Discriminación por fuente de ingresos: Bajo la NYC Human Rights Law, los arrendadores (landlords) y corredores (brokers) no pueden negarse a alquilar a solicitantes que pagan con fuentes legales de ingresos como la Sección 8 (Section 8), el SSI, HASA, CityFHEPS u otra asistencia pública, ni publicar anuncios en su contra. Esto es ilegal desde 2008 y cubre la mayoría de los alquileres de NYC sin importar el tamaño del edificio. Hay excepciones para los edificios pequeños ocupados por el dueño y las unidades que no se anuncian públicamente. Las quejas se presentan ante la NYC Commission on Human Rights.
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.