Lo que un arrendador no puede hacer en New York
Los principales límites que la ley de New York impone a los arrendadores — cierres de acceso y cortes de servicios públicos, entrada sin aviso, represalias, depósitos, tarifas y discriminación — cada uno con la ley o la fuente oficial.
En resumen: un arrendador de New York no puede desalojar sin una orden de la corte, no puede castigar a un inquilino por hacer valer derechos legales que la ley estatal protege, y debe seguir las reglas del estado sobre entrada, depósitos y tarifas que se muestran a continuación.
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar la fuerza o amenazas, cortar los servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30 días o más o que tiene un contrato de arrendamiento. El dueño debe restituir al ocupante. Sanciones: delito menor (misdemeanor) de clase A; multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100 por día (máximo 6 meses) por no restituirlo. La guía del NY AG indica que un inquilino (tenant) desalojado ilegalmente puede recuperar el triple de los daños (RPAPL § 853). RPL § 235: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/235 |
|---|---|
| Aviso de entrada del arrendador | No hay ley. Según el NY Attorney General, un arrendador (landlord) puede entrar con un aviso previo razonable en un momento razonable, con consentimiento o según lo permita el contrato de arrendamiento (por ejemplo, reparaciones, inspecciones, visitas); en una emergencia, se permite la entrada sin aviso ni consentimiento. La ley no fija un número específico de horas de aviso. |
| Represalias del arrendador | Un arrendador (landlord) no puede entregar un aviso de desalojo (notice to quit), iniciar un desalojo (eviction) ni cambiar sustancialmente el arrendamiento (incluido negarse a renovar u ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento (lease) con un aumento de renta no razonable) en represalia (retaliation) por la queja de buena fe de un inquilino (tenant) ante el arrendador o una agencia gubernamental sobre infracciones de salud, seguridad, habitabilidad o leyes de vivienda, una acción de buena fe para hacer valer derechos del contrato o de vivienda, o la participación en una organización de inquilinos. Si el arrendador actúa dentro del año siguiente a esa actividad, se presume que hay represalias y el arrendador debe probar un motivo que no sea de represalia. El inquilino puede demandar por daños, honorarios de abogado y una orden judicial, y gana el caso de desalojo si se determina que hubo represalias. No se aplica a viviendas ocupadas por el dueño con menos de cuatro unidades, a condiciones causadas por las personas del hogar del inquilino (tenant) o sus invitados, ni cuando el arrendamiento terminó según el contrato de arrendamiento (lease) por una transferencia de propiedad de buena fe. Las cláusulas del contrato que impongan cargos por presentar una queja de buena fe son nulas; intentar hacer cumplir una hace al arrendador (landlord) responsable del triple de la cantidad. Fuente: N.Y. RPL § 223-b |
| Límite del depósito de seguridad | Un mes de renta Agregado por la Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019 (HSTPA). Se aplica a todas las unidades de vivienda residencial, excepto las unidades sujetas a la ley de renta y rehabilitación de la ciudad o a la ley de control de rentas de emergencia de vivienda, los CCRC/residencias de vida asistida/centros de cuidado para adultos con licencia, y ciertas comunidades para personas mayores; también se exceptúan las unidades de uso de temporada y los apartamentos de cooperativa ocupados por el dueño. |
| Multa por retención | No cumplir el plazo de 14 días hace que el arrendador (landlord) pierda el derecho a quedarse con cualquier parte del depósito. Los infractores deben los daños reales; una violación intencional agrega daños punitivos de hasta el doble del depósito. Las cláusulas del contrato de arrendamiento que renuncian a estos derechos son nulas. |
| Recargos por pago atrasado | La renta no está atrasada hasta más de 5 días después de la fecha de vencimiento. El recargo por pago tardío tiene un tope de la cifra menor entre $50 o el 5% de la renta mensual. Agregado por la HSTPA 2019. La § 238-a también prohíbe las tarifas de solicitud y limita las tarifas de verificación de antecedentes/crédito a la cifra menor entre el costo real o $20. Fuente: N.Y. RPL § 238-a(2) |
| Control de rentas / límites de aumento | Se permite el control/la estabilización de rentas local. La estabilización de rentas cubre muchos edificios de NYC y otras localidades que declaran una emergencia de vivienda (permitido en todo el estado desde el 15 de junio de 2019 (6/15/2019)). La Good Cause Eviction Law (RPL Art. 6-A, 2024) se aplica automáticamente en NYC y en las localidades que optan por ella: los aumentos de renta por encima del 'local rent standard' (norma local de renta) (5% + CPI regional, con un tope del 10%) se presumen irrazonables, y el desalojo (eviction)/la no renovación requiere una causa justificada. Norma local de renta: RPL § 211(7)-(8) https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/211. Las exenciones incluyen a los arrendadores (landlords) pequeños (de forma predeterminada, 10 unidades o menos en todo el estado) y las unidades rentadas por encima del 245% de la renta justa de mercado (o del umbral local) (RPL §§ 211(3), 213, 214). Está programada la derogación del Article 6-A el 15 de junio de 2034 (6/15/2034). Descripción de la estabilización tomada de la guía del NY AG. Localidades fuera de NYC que optaron por la ley al 4 de mayo de 2026 (5/4/2026), según el aviso anual de la DHCR (https://hcr.ny.gov/good-cause-eviction-law-notice-august-2026): las ciudades de Albany, Beacon, Binghamton, Hudson, Ithaca, Kingston, Middletown, New Rochelle, Newburgh, Poughkeepsie, Rochester y White Plains; los pueblos (Towns) de Fishkill y Poughkeepsie; y las villas (Villages) de Catskill, Croton-on-Hudson, New Paltz, Nyack y Tarrytown. Estas localidades fijan sus propios umbrales de exención: la mayoría exime las unidades por encima del 345% de la renta justa de mercado (Kingston 300%, Catskill 275%, Middletown y Rochester 245%), y todas definen a un arrendador pequeño como el dueño de no más de una unidad en el estado de New York (White Plains: no más de cuatro). Cifras del CPI de 2024-2025 de la DHCR para la norma local de renta: 3.38% (condados del área de NY-Newark-Jersey City) y 3.15% (región Noreste, resto del estado). |
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | Sí, en todo el estado. Negarse a rentar, o fijar condiciones distintas, por la 'lawful source of income' (fuente de ingresos legal) de una persona es una práctica discriminatoria ilegal. La definición incluye la manutención de hijos, la pensión alimenticia, los subsidios de cuidado de crianza (foster care), el Seguro Social, cualquier asistencia pública o asistencia de vivienda federal, estatal o local, incluidos los vales (vouchers) de la Section 8 (se paguen o no directamente al arrendador (landlord)), y cualquier otro ingreso legal. Definición: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/EXC/292. Se siguen permitiendo los criterios de elegibilidad para la vivienda con asistencia pública que exige la ley federal o estatal. |
| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley sobre cámaras específica para arrendadores. La vigilancia ilegal en segundo grado (unlawful surveillance in the second degree) (delito grave (felony) clase E) incluye usar o instalar un dispositivo de imágenes para ver, transmitir o grabar subrepticiamente a una persona mientras se viste o se desviste o sus partes íntimas donde espera privacidad, o para grabar subrepticiamente en una recámara, un baño, un vestidor o una regadera sin ningún propósito legítimo (el uso de un dispositivo en esos cuartos crea una presunción refutable de que no hay un propósito legítimo). Los inquilinos (tenants) tienen derecho a la privacidad dentro de sus apartamentos; los arrendadores (landlords) pueden entrar con un aviso previo razonable a horas razonables, o sin aviso en emergencias. Fuente: N.Y. Penal Law § 250.45 |
| Otras tarifas de alquiler | No se puede exigir ningún pago, cargo ni cobro antes o al inicio del arrendamiento aparte del depósito de seguridad (security deposit) (máximo un mes de renta según GOL § 7-108) y el cargo limitado por revisión de antecedentes o de crédito. Cargos por pago tardío: solo después de que la renta tiene 5 días de atraso, con un límite del menor entre $50 o el 5% de la renta mensual. Cargos por cheque sin fondos: solo si el contrato los dispone, con un límite del mayor entre los costos reales del arrendador (landlord) o el monto de GOL § 5-328(3). Las renuncias en el contrato son nulas. § 238-a no tiene ninguna regla expresa sobre cargos recurrentes durante el arrendamiento (por ejemplo, cargos por pago en línea o por conveniencia). La FARE Act de la ciudad de New York (comisiones de corredores) es una ley local y no se cubre aquí. |
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.