¿Puedo demandar a mi arrendador en New York?

Sí — en muchas situaciones. Estos son los reclamos principales que presentan los inquilinos de New York, lo que la ley le permite recuperar y dónde presentarlos. Cada regla enlaza con la ley o la fuente oficial. La mayoría de los reclamos por debajo del límite de reclamos menores pueden presentarse sin abogado.

Antes de demandar

Anote lo que pasó, con fechas, y guarde fotos, mensajes de texto, correos electrónicos y recibos.
Envíe a su arrendador una carta de reclamo por escrito (modelos a continuación) y dé un plazo razonable.
Verifique el plazo para demandar y el límite en dólares de la corte (a continuación).
Si el monto supera el límite de reclamos menores, o si enfrenta un desalojo, hable primero con un abogado o con asistencia legal gratuita.

No le devolvieron su depósito de seguridad

Multa por retención	No cumplir el plazo de 14 días hace que el arrendador (landlord) pierda el derecho a quedarse con cualquier parte del depósito. Los infractores deben los daños reales; una violación intencional agrega daños punitivos de hasta el doble del depósito. Las cláusulas del contrato de arrendamiento que renuncian a estos derechos son nulas. Fuente: N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(e), (g)
Plazo para devolver el depósito	14 días después de que el inquilino (tenant) desocupe El arrendador (landlord) debe devolver el depósito y/o un estado de cuenta detallado dentro de los 14 días de la salida. Fuente: N.Y. Gen. Oblig. Law § 7-108(1-a)(e)

Carta gratuita de reclamo del depósito de seguridad en New York

Lo dejaron sin acceso a su vivienda o le cortaron los servicios públicos

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos	El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar la fuerza o amenazas, cortar los servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30 días o más o que tiene un contrato de arrendamiento. El dueño debe restituir al ocupante. Sanciones: delito menor (misdemeanor) de clase A; multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100 por día (máximo 6 meses) por no restituirlo. La guía del NY AG indica que un inquilino (tenant) desalojado ilegalmente puede recuperar el triple de los daños (RPAPL § 853). RPL § 235: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/235 Fuente: N.Y. RPAPL § 768; RPL § 235 (willful failure to furnish water, heat, light, power, etc.)

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos

El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar la fuerza o amenazas, cortar los servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30 días o más o que tiene un contrato de arrendamiento. El dueño debe restituir al ocupante. Sanciones: delito menor (misdemeanor) de clase A; multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100 por día (máximo 6 meses) por no restituirlo.

La guía del NY AG indica que un inquilino (tenant) desalojado ilegalmente puede recuperar el triple de los daños (RPAPL § 853). RPL § 235: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/235

Fuente: N.Y. RPAPL § 768; RPL § 235 (willful failure to furnish water, heat, light, power, etc.)

Su arrendador tomó represalias después de que usted se quejó

Represalias del arrendador	Un arrendador (landlord) no puede entregar un aviso de desalojo (notice to quit), iniciar un desalojo (eviction) ni cambiar sustancialmente el arrendamiento (incluido negarse a renovar u ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento (lease) con un aumento de renta no razonable) en represalia (retaliation) por la queja de buena fe de un inquilino (tenant) ante el arrendador o una agencia gubernamental sobre infracciones de salud, seguridad, habitabilidad o leyes de vivienda, una acción de buena fe para hacer valer derechos del contrato o de vivienda, o la participación en una organización de inquilinos. Si el arrendador actúa dentro del año siguiente a esa actividad, se presume que hay represalias y el arrendador debe probar un motivo que no sea de represalia. El inquilino puede demandar por daños, honorarios de abogado y una orden judicial, y gana el caso de desalojo si se determina que hubo represalias. No se aplica a viviendas ocupadas por el dueño con menos de cuatro unidades, a condiciones causadas por las personas del hogar del inquilino (tenant) o sus invitados, ni cuando el arrendamiento terminó según el contrato de arrendamiento (lease) por una transferencia de propiedad de buena fe. Las cláusulas del contrato que impongan cargos por presentar una queja de buena fe son nulas; intentar hacer cumplir una hace al arrendador (landlord) responsable del triple de la cantidad. Fuente: N.Y. RPL § 223-b

Represalias del arrendador

Un arrendador (landlord) no puede entregar un aviso de desalojo (notice to quit), iniciar un desalojo (eviction) ni cambiar sustancialmente el arrendamiento (incluido negarse a renovar u ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento (lease) con un aumento de renta no razonable) en represalia (retaliation) por la queja de buena fe de un inquilino (tenant) ante el arrendador o una agencia gubernamental sobre infracciones de salud, seguridad, habitabilidad o leyes de vivienda, una acción de buena fe para hacer valer derechos del contrato o de vivienda, o la participación en una organización de inquilinos. Si el arrendador actúa dentro del año siguiente a esa actividad, se presume que hay represalias y el arrendador debe probar un motivo que no sea de represalia. El inquilino puede demandar por daños, honorarios de abogado y una orden judicial, y gana el caso de desalojo si se determina que hubo represalias.

No se aplica a viviendas ocupadas por el dueño con menos de cuatro unidades, a condiciones causadas por las personas del hogar del inquilino (tenant) o sus invitados, ni cuando el arrendamiento terminó según el contrato de arrendamiento (lease) por una transferencia de propiedad de buena fe. Las cláusulas del contrato que impongan cargos por presentar una queja de buena fe son nulas; intentar hacer cumplir una hace al arrendador (landlord) responsable del triple de la cantidad.

Fuente: N.Y. RPL § 223-b

Su arrendador no hace las reparaciones

Reparar y deducir	No hay una ley específica. Según el NY Attorney General, conforme a la garantía de habitabilidad (warranty of habitability), los inquilinos (tenants) pueden, en circunstancias atenuantes, hacer las reparaciones necesarias y descontar de la renta los costos razonables de reparación; guarde los recibos y registros. El recurso es de creación judicial/limitado; no hay un tope legal en dólares ni un procedimiento de aviso. Fuente: N.Y. RPL § 235-b (warranty of habitability); NY AG Residential Tenants' Rights Guide
Retención de la renta	No hay un procedimiento legal de retención. Todo contrato de arrendamiento residencial incluye una garantía de habitabilidad (warranty of habitability) a la que no se puede renunciar; un inquilino (tenant) que retiene la renta se arriesga a un caso por falta de pago, pero puede presentar una contrademanda o defenderse por el incumplimiento de la garantía y pedir una reducción de la renta (rent abatement). Los inquilinos con renta regulada pueden, en cambio, presentar una queja de reducción de renta ante la DHCR. Descripción de la retención tomada de la guía del NY AG: https://ag.ny.gov/publications/residential-tenants-rights-guide Fuente: N.Y. RPL § 235-b
Moho	No hay ninguna ley estatal sobre moho; aplica la garantía de habitabilidad (warranty of habitability). Todo contrato de arrendamiento (lease) residencial incluye una garantía irrenunciable de que la propiedad es apta para la habitación humana y está libre de condiciones peligrosas, riesgosas o perjudiciales para la vida, la salud o la seguridad. New York no tiene ningún estándar estatal de divulgación ni de remediación de moho para alquileres privados. Los códigos locales de vivienda (incluido el de New York City) pueden imponer requisitos adicionales. Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 235-b
Plagas y chinches	En las viviendas múltiples, el dueño debe mantener el edificio y su terreno, patios y pasillos limpios y libres de alimañas, suciedad, inmundicia y basura; los inquilinos (tenants) responden por las condiciones que causen. No eliminar una infestación de insectos de un apartamento es un ejemplo de incumplimiento de la garantía de habitabilidad (warranty of habitability). No hay ninguna ley estatal de divulgación de chinches. La Multiple Dwelling Law aplica automáticamente en ciudades de 325,000 habitantes o más (New York City) y en las localidades que la adoptan; la Multiple Residence Law cubre ciudades, pueblos y villas más pequeños. Los códigos locales pueden añadir reglas de divulgación o exterminio de chinches. Fuente: N.Y. Mult. Dwell. Law § 80; N.Y. Mult. Resid. Law § 174; N.Y. Real Prop. Law § 235-b
Calefacción	Sí, en las viviendas múltiples: del 1 de octubre al 31 de mayo, el dueño debe calentar todas las áreas de vivienda al menos a 68°F de 6 a.m. a 10 p.m. cuando la temperatura exterior sea inferior a 55°F, y al menos a 55°F de 10 p.m. a 6 a.m. cuando la temperatura exterior sea inferior a 40°F. Los reglamentos locales pueden exigir temperaturas más altas. Los reglamentos locales, incluido el Housing Maintenance Code de New York City (Admin. Code § 27-2029), pueden exigir temperaturas más altas. Los alquileres de una y dos familias se rigen por la garantía de habitabilidad (warranty of habitability) y los códigos locales. Fuente: N.Y. Mult. Dwell. Law § 79; N.Y. Mult. Resid. Law § 173

Carta gratuita de solicitud de reparaciones al arrendador en New York

Su arrendador entró sin aviso o invadió su privacidad

Aviso de entrada del arrendador	No hay ley. Según el NY Attorney General, un arrendador (landlord) puede entrar con un aviso previo razonable en un momento razonable, con consentimiento o según lo permita el contrato de arrendamiento (por ejemplo, reparaciones, inspecciones, visitas); en una emergencia, se permite la entrada sin aviso ni consentimiento. La ley no fija un número específico de horas de aviso. Fuente: No statute; NY Attorney General Residential Tenants' Rights Guide
Cámaras y privacidad	No hay ninguna ley sobre cámaras específica para arrendadores. La vigilancia ilegal en segundo grado (unlawful surveillance in the second degree) (delito grave (felony) clase E) incluye usar o instalar un dispositivo de imágenes para ver, transmitir o grabar subrepticiamente a una persona mientras se viste o se desviste o sus partes íntimas donde espera privacidad, o para grabar subrepticiamente en una recámara, un baño, un vestidor o una regadera sin ningún propósito legítimo (el uso de un dispositivo en esos cuartos crea una presunción refutable de que no hay un propósito legítimo). Los inquilinos (tenants) tienen derecho a la privacidad dentro de sus apartamentos; los arrendadores (landlords) pueden entrar con un aviso previo razonable a horas razonables, o sin aviso en emergencias. Fuente: N.Y. Penal Law § 250.45

Aviso de entrada del arrendador

No hay ley. Según el NY Attorney General, un arrendador (landlord) puede entrar con un aviso previo razonable en un momento razonable, con consentimiento o según lo permita el contrato de arrendamiento (por ejemplo, reparaciones, inspecciones, visitas); en una emergencia, se permite la entrada sin aviso ni consentimiento.

La ley no fija un número específico de horas de aviso.

Fuente: No statute; NY Attorney General Residential Tenants' Rights Guide

Cámaras y privacidad

No hay ninguna ley sobre cámaras específica para arrendadores. La vigilancia ilegal en segundo grado (unlawful surveillance in the second degree) (delito grave (felony) clase E) incluye usar o instalar un dispositivo de imágenes para ver, transmitir o grabar subrepticiamente a una persona mientras se viste o se desviste o sus partes íntimas donde espera privacidad, o para grabar subrepticiamente en una recámara, un baño, un vestidor o una regadera sin ningún propósito legítimo (el uso de un dispositivo en esos cuartos crea una presunción refutable de que no hay un propósito legítimo).

Los inquilinos (tenants) tienen derecho a la privacidad dentro de sus apartamentos; los arrendadores (landlords) pueden entrar con un aviso previo razonable a horas razonables, o sin aviso en emergencias.

Fuente: N.Y. Penal Law § 250.45

Le negaron la vivienda o lo trataron de manera diferente por la Sección 8 u otra fuente de ingresos

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos	Sí, en todo el estado. Negarse a rentar, o fijar condiciones distintas, por la 'lawful source of income' (fuente de ingresos legal) de una persona es una práctica discriminatoria ilegal. La definición incluye la manutención de hijos, la pensión alimenticia, los subsidios de cuidado de crianza (foster care), el Seguro Social, cualquier asistencia pública o asistencia de vivienda federal, estatal o local, incluidos los vales (vouchers) de la Section 8 (se paguen o no directamente al arrendador (landlord)), y cualquier otro ingreso legal. Definición: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/EXC/292. Se siguen permitiendo los criterios de elegibilidad para la vivienda con asistencia pública que exige la ley federal o estatal. Fuente: N.Y. Exec. Law § 296(5)(a); § 292 (definition of 'lawful source of income')

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos

Sí, en todo el estado. Negarse a rentar, o fijar condiciones distintas, por la 'lawful source of income' (fuente de ingresos legal) de una persona es una práctica discriminatoria ilegal. La definición incluye la manutención de hijos, la pensión alimenticia, los subsidios de cuidado de crianza (foster care), el Seguro Social, cualquier asistencia pública o asistencia de vivienda federal, estatal o local, incluidos los vales (vouchers) de la Section 8 (se paguen o no directamente al arrendador (landlord)), y cualquier otro ingreso legal.

Definición: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/EXC/292. Se siguen permitiendo los criterios de elegibilidad para la vivienda con asistencia pública que exige la ley federal o estatal.

Fuente: N.Y. Exec. Law § 296(5)(a); § 292 (definition of 'lawful source of income')

Otros reclamos que presentan los inquilinos en New York

Desalojo implícito (las condiciones lo obligaron a irse)	Reconocido. El tribunal más alto de New York ha decidido que existe un desalojo implícito (constructive eviction) cuando, sin sacar físicamente al inquilino (tenant), los actos indebidos del arrendador (landlord) privan sustancial y materialmente al inquilino del uso y disfrute beneficioso de la vivienda; por ejemplo, la falta de calefacción o agua, o gas u olores desagradables que hacen la unidad no apta para vivir. Para usarlo como defensa contra el pago de la renta, el inquilino generalmente debe mudarse realmente del espacio afectado dentro de un tiempo razonable; un inquilino que se queda en posesión, incluso con un uso muy reducido, no puede reclamar desalojo implícito por ese espacio. Fideor es una decisión de un tribunal local de primera instancia que aplica la regla de la Court of Appeals a un inquilino (tenant) comercial. Los inquilinos residenciales que se quedan en la unidad pueden, en su lugar, pedir una reducción de la renta por violación de la garantía de habitabilidad (warranty of habitability) (Real Property Law § 235-b). Si la unidad se vuelve inhabitable por un incendio u otro daño que el inquilino no causó, y el contrato de arrendamiento (lease) no dice otra cosa, el inquilino puede mudarse y cancelar el contrato (Real Property Law § 227). Fuente: Barash v. Pennsylvania Terminal Real Estate Corp., 27 N.Y.2d 77, 83 (1970), as quoted in Fideor v. Stiewe, 2016 NY Slip Op 50973(U) (Webster Town Ct. 2016)
Lesiones en la propiedad	Un contrato de arrendamiento (lease) no puede eximir al arrendador (landlord) de responsabilidad por lesiones a personas o daños a la propiedad causados por la negligencia del arrendador o de sus empleados o agentes, y un contrato no puede renunciar al derecho del inquilino (tenant) a un juicio con jurado en una demanda por lesiones personales o daños a la propiedad entre las partes. Los arrendadores de viviendas múltiples (multiple dwellings) deben mantener en buen estado los apartamentos y las áreas públicas y mantener en buen estado y funcionamiento seguro los sistemas eléctricos, de plomería, calefacción y otros, y los electrodomésticos instalados por el arrendador; todo contrato de arrendamiento residencial incluye una garantía de que la unidad es habitable, segura y sanitaria. Si un arrendador (landlord) es responsable por una lesión en particular lo deciden los tribunales según la ley de negligencia. Hable con un abogado sobre cualquier reclamo por lesiones: hay plazos para presentarlo. Fuente: General Obligations Law § 5-321; Real Property Law §§ 259-c, 235-b; Multiple Dwelling Law § 78; Multiple Residence Law § 174 (as summarized in the NY Attorney General's Residential Tenants' Rights Guide)

Desalojo implícito (las condiciones lo obligaron a irse)

Reconocido. El tribunal más alto de New York ha decidido que existe un desalojo implícito (constructive eviction) cuando, sin sacar físicamente al inquilino (tenant), los actos indebidos del arrendador (landlord) privan sustancial y materialmente al inquilino del uso y disfrute beneficioso de la vivienda; por ejemplo, la falta de calefacción o agua, o gas u olores desagradables que hacen la unidad no apta para vivir. Para usarlo como defensa contra el pago de la renta, el inquilino generalmente debe mudarse realmente del espacio afectado dentro de un tiempo razonable; un inquilino que se queda en posesión, incluso con un uso muy reducido, no puede reclamar desalojo implícito por ese espacio.

Fideor es una decisión de un tribunal local de primera instancia que aplica la regla de la Court of Appeals a un inquilino (tenant) comercial. Los inquilinos residenciales que se quedan en la unidad pueden, en su lugar, pedir una reducción de la renta por violación de la garantía de habitabilidad (warranty of habitability) (Real Property Law § 235-b). Si la unidad se vuelve inhabitable por un incendio u otro daño que el inquilino no causó, y el contrato de arrendamiento (lease) no dice otra cosa, el inquilino puede mudarse y cancelar el contrato (Real Property Law § 227).

Fuente: Barash v. Pennsylvania Terminal Real Estate Corp., 27 N.Y.2d 77, 83 (1970), as quoted in Fideor v. Stiewe, 2016 NY Slip Op 50973(U) (Webster Town Ct. 2016)

Lesiones en la propiedad

Un contrato de arrendamiento (lease) no puede eximir al arrendador (landlord) de responsabilidad por lesiones a personas o daños a la propiedad causados por la negligencia del arrendador o de sus empleados o agentes, y un contrato no puede renunciar al derecho del inquilino (tenant) a un juicio con jurado en una demanda por lesiones personales o daños a la propiedad entre las partes. Los arrendadores de viviendas múltiples (multiple dwellings) deben mantener en buen estado los apartamentos y las áreas públicas y mantener en buen estado y funcionamiento seguro los sistemas eléctricos, de plomería, calefacción y otros, y los electrodomésticos instalados por el arrendador; todo contrato de arrendamiento residencial incluye una garantía de que la unidad es habitable, segura y sanitaria.

Si un arrendador (landlord) es responsable por una lesión en particular lo deciden los tribunales según la ley de negligencia. Hable con un abogado sobre cualquier reclamo por lesiones: hay plazos para presentarlo.

Fuente: General Obligations Law § 5-321; Real Property Law §§ 259-c, 235-b; Multiple Dwelling Law § 78; Multiple Residence Law § 174 (as summarized in the NY Attorney General's Residential Tenants' Rights Guide)

Dónde y cuándo demandar

Límite de reclamos menores	$10,000 en el New York City Civil Court; $5,000 en los City Courts fuera de NYC y en los District Courts de Nassau y Suffolk; $3,000 en los Town and Village Justice Courts. No se cuentan los intereses ni las costas. Los reclamos son solo por dinero. En NYC, el demandado (defendant) debe vivir, tener una oficina de negocios o trabajar regularmente en la ciudad; un inquilino (tenant) también puede demandar allí al arrendador (landlord) por una vivienda alquilada en NYC. § 1801 revisada por última vez el 7 de julio de 2023 (7/7/2023). Otros tribunales: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/UCT/1801 ; https://www.nysenate.gov/legislation/laws/UDC/1801 ; https://www.nysenate.gov/legislation/laws/UJC/1801 Fuente: NYC Civil Ct. Act § 1801; Uniform City Ct. Act § 1801; Uniform District Ct. Act § 1801; Uniform Justice Ct. Act § 1801
Tarifa de presentación en la corte de reclamos menores	NYC Civil Court y City Courts: $15 para reclamos de $1,000 o menos y $20 para reclamos de más de $1,000. Town and Village Justice Courts: $10 y $15. La contrademanda (counterclaim) de un demandado cuesta $5 ($3 en los justice courts) más los costos de envío. Los reclamos comerciales cuestan $25 más los costos de envío. City Courts: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/UCT/1803 ; Justice Courts: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/UJC/1803 Fuente: NYC Civil Ct. Act § 1803; Uniform City Ct. Act § 1803; Uniform Justice Ct. Act § 1803; NYC Civil Ct. Act § 1803-A
Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento escrito	6 años para una acción sobre un contrato, por escrito o verbal (expreso o implícito), incluidas las demandas por renta no pagada o daños bajo el contrato de arrendamiento (lease). El mismo plazo se aplica a los contratos de arrendamiento (leases) por escrito y verbales. Fuente: N.Y. CPLR 213(2)

Cómo funciona la corte de reclamos menores en New York →

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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.