¿Puedo demandar a mi arrendador en Virginia?
Sí — en muchas situaciones. Estos son los reclamos principales que presentan los inquilinos de Virginia, lo que la ley le permite recuperar y dónde presentarlos. Cada regla enlaza con la ley o la fuente oficial. La mayoría de los reclamos por debajo del límite de reclamos menores pueden presentarse sin abogado.
Antes de demandar
- Anote lo que pasó, con fechas, y guarde fotos, mensajes de texto, correos electrónicos y recibos.
- Envíe a su arrendador una carta de reclamo por escrito (modelos a continuación) y dé un plazo razonable.
- Verifique el plazo para demandar y el límite en dólares de la corte (a continuación).
- Si el monto supera el límite de reclamos menores, o si enfrenta un desalojo, hable primero con un abogado o con asistencia legal gratuita.
No le devolvieron su depósito de seguridad
| Multa por retención | Si el arrendador (landlord) incumple intencionalmente, el tribunal ordenará la devolución del depósito más los daños reales y honorarios razonables de abogado (si el inquilino debe renta, el monto del depósito se acredita contra la renta adeudada). La ley no fija un multiplicador (por ejemplo, el doble de daños). Fuente: Va. Code 55.1-1226(E) |
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| Plazo para devolver el depósito | 45 días después de que termina el arrendamiento o de la fecha en que el inquilino (tenant) desocupa, lo que ocurra después. El arrendador (landlord) tiene 15 días adicionales para detallar los daños que requieran un contratista externo, si avisa a tiempo (55.1-1226(E)). La inspección de salida debe hacerse dentro de las 72 horas siguientes a la entrega de la posesión (DHCD Statement of Tenant Rights, 2026). Última enmienda: 2023 cc. 433, 434. Fuente: Va. Code 55.1-1226(A) |
Carta gratuita de reclamo del depósito de seguridad en Virginia
Lo dejaron sin acceso a su vivienda o le cortaron los servicios públicos
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | Desalojo o exclusión ilegal e intencional de un inquilino (tenant), o interrupción de un servicio esencial, sin autorización del tribunal: el inquilino puede recuperar los daños reales más daños legales de $5,000 o cuatro meses de renta, lo que sea mayor, y honorarios razonables de abogado; el tribunal puede ordenar el regreso a la unidad y el restablecimiento de los servicios. Promulgado en 2021 Sp. Sess. I, cc. 403, 404. Fuente: Va. Code 55.1-1243.1 |
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Su arrendador tomó represalias después de que usted se quejó
| Represalias del arrendador | Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) después de enterarse de que un inquilino (tenant) se quejó ante una agencia de códigos de construcción o vivienda de una infracción de salud o seguridad, se quejó ante el arrendador o lo demandó conforme a la ley de arrendadores e inquilinos, organizó o se unió a una organización de inquilinos, o testificó en un tribunal contra el arrendador. Las represalias incluyen subir la renta, reducir servicios, o iniciar o amenazar con un desalojo o con terminar el arrendamiento. El inquilino puede cobrar los daños reales y usar las represalias como defensa contra el desalojo, pero debe probar la intención de represalia. No hay período de presunción; el arrendador aún puede actuar por renta impaga, infracciones del código causadas por el inquilino y otros motivos enumerados. Una versión reescrita entra en vigor el 1 de enero de 2027 (1/1/2027). Agrega protección para las quejas ante los medios de comunicación y las quejas por escrito conforme a las leyes de vivienda justa, prohíbe el acoso, la aplicación selectiva de reglas y negarse a renovar el arrendamiento de un titular de vale (voucher), y enumera más excepciones. Fuente: Va. Code 55.1-1258 |
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Su arrendador no hace las reparaciones
| Reparar y deducir | Sí. Si el arrendador (landlord) no toma medidas razonables dentro de los 14 días siguientes a un aviso escrito de un incumplimiento material o un peligro, el inquilino (tenant) puede contratar a un contratista con licencia (o a una empresa de control de plagas con licencia, en caso de roedores) y descontar los costos reales (repair and deduct) hasta el mayor entre un mes de renta o $1,500, después de dar al arrendador una declaración detallada con recibos. No está disponible si el inquilino o un invitado causó la condición, si se le negó el acceso al arrendador o si el arrendador ya la arregló. Fuente: Va. Code 55.1-1244.1 |
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| Retención de la renta | No se permite retener la renta por cuenta propia. El inquilino (tenant) puede presentar una declaración del inquilino (tenant's assertion) en el general district court y pagar la renta en un depósito del tribunal (escrow) (dentro de los cinco días de cada fecha de pago); más de 30 días después de que el arrendador (landlord) recibe el aviso escrito se presume una demora irrazonable. Audiencia inicial dentro de los 15 días calendario desde la entrega al arrendador. Una versión enmendada vigente desde el 1 de enero de 2027 (1/1/2027) (2026 c. 1118) permite a los inquilinos presentar la declaración sin pagar antes la renta atrasada; pagan en el depósito la renta que venza durante el caso. El tribunal puede reducir la renta, ordenar reparaciones o terminar el contrato; si no se repara dentro de seis meses, el depósito puede otorgarse al inquilino. Fuente: Va. Code 55.1-1244 |
| Moho | Sí, hay una ley detallada. Divulgación: el informe de inspección al mudarse debe indicar si hay evidencia visible de moho en áreas interiores de fácil acceso; una declaración de 'no visible mold' (sin moho visible) se considera correcta a menos que el inquilino (tenant) objete por escrito dentro de 5 días. Si se divulga moho, el inquilino puede terminar el arrendamiento y no tomar (o no conservar) la posesión, o tomar la posesión y hacer que el arrendador (landlord) remedie dentro de 5 días hábiles, vuelva a inspeccionar y emita un nuevo informe. Deber: el arrendador debe mantener la propiedad de manera que evite la acumulación de humedad y el crecimiento de moho, responder de inmediato a los avisos del inquilino, y remediar de inmediato el moho visible conforme a estándares profesionales, volver a inspeccionar y dar al inquilino un resumen de la información de la remediación. Cuando el moho afecta de manera importante la salud o la seguridad, el arrendador puede reubicar al inquilino por hasta 30 días en una unidad comparable o un hotel sin costo para el inquilino (la renta continúa). Los inquilinos deben hacer esfuerzos razonables para evitar la humedad y el moho y reportarlo de inmediato. Texto de la divulgación: https://law.lis.virginia.gov/vacode/title55.1/chapter12/section55.1-1215/. Después de una remediación adecuada, el arrendador (landlord) no tiene que divulgar el moho pasado a inquilinos (tenants) posteriores. |
| Plagas y chinches | Aplica el deber general del arrendador (landlord) de mantener la propiedad en condiciones adecuadas y habitable y de cumplir con los códigos de vivienda. El inquilino (tenant) debe mantener la parte de la unidad que ocupa libre de insectos y plagas y avisar de inmediato al arrendador sobre ellos, y es financieramente responsable de los costos adicionales de tratamiento causados por una demora irrazonable en reportarlos y de los costos de tratamiento causados por su culpa al no prevenir la infestación. El arrendador debe dar al menos 48 horas de aviso por escrito antes de aplicar insecticida o pesticida en una unidad (a menos que el inquilino lo haya pedido o acepte menos), colocar un aviso para las aplicaciones en áreas comunes, y el inquilino debe preparar la unidad según las instrucciones escritas del arrendador. No hay ninguna ley separada de divulgación de chinches. |
| Calefacción | Sí. El arrendador (landlord) debe proporcionar calefacción en temporada (a menos que el calor se genere con equipo bajo el control exclusivo del inquilino (tenant) o se suministre mediante una conexión directa de servicios públicos) y mantener las instalaciones de calefacción en buen estado de funcionamiento y seguras. La calefacción es un 'essential service' (servicio esencial); si el arrendador no la proporciona de forma intencional o negligente, el inquilino puede dar un aviso por escrito y, después de un tiempo razonable para corregir, usar los recursos legales (como daños por la reducción del valor de alquiler). La ley estatal no fija una temperatura mínima ni fechas para la temporada de calefacción; los códigos locales pueden fijarlas. |
Carta gratuita de solicitud de reparaciones al arrendador en Virginia
Su arrendador entró sin aviso o invadió su privacidad
| Aviso de entrada del arrendador | El arrendador (landlord) debe avisar su intención de entrar y entrar solo a horas razonables; al menos 72 horas de aviso para mantenimiento de rutina que el inquilino (tenant) no pidió. No se necesita aviso en una emergencia, cuando no es práctico, o cuando el inquilino pidió el mantenimiento. La ley no fija un número específico de horas para entradas que no sean de mantenimiento. Fuente: Va. Code 55.1-1229 |
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| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley sobre cámaras de arrendadores. Es un delito menor (misdemeanor) Clase 1 (delito grave (felony) Clase 6 si la persona es menor de 18 años) crear a sabiendas un video o una imagen fija de una persona que no consiente y que está desnuda, en ropa interior o desvestida en un baño, vestidor, cuarto de casilleros, habitación de hotel, recámara u otro lugar donde tiene una expectativa razonable de privacidad. Virginia es un estado de consentimiento de una parte para la interceptación de audio. Los inquilinos (tenants) pueden instalar sus propios sistemas de seguridad (como cadenas de seguridad aprobadas por el arrendador (landlord)) sujeto a las condiciones legales. § 18.2-386.1 fue enmendado en 2026 (2026, c. 539). Ley de interceptación: https://law.lis.virginia.gov/vacode/title19.2/chapter6/section19.2-62/. La entrada del arrendador (landlord) por lo general requiere 72 horas de aviso para el mantenimiento de rutina no solicitado por el inquilino (tenant) (§ 55.1-1229). |
Le negaron la vivienda o lo trataron de manera diferente por la Sección 8 u otra fuente de ingresos
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | Sí. La Virginia Fair Housing Law prohíbe negarse a rentar, discriminar en las condiciones, la publicidad discriminatoria y dar información falsa sobre la disponibilidad a causa de la 'source of funds' (fuente de fondos). 'Source of funds' (fuente de fondos) significa cualquier fuente que legalmente proporcione fondos a un inquilino (renter) o en su nombre, incluido cualquier programa de asistencia, beneficio o subsidio, sea del gobierno o no (§ 36-96.1:1, https://law.lis.virginia.gov/vacode/title36/chapter5.1/section36-96.1:1/), lo cual cubre los vales de vivienda (housing vouchers). Fuente: Va. Code § 36-96.3(A) |
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Otros reclamos que presentan los inquilinos en Virginia
| Desalojo implícito (las condiciones lo obligaron a irse) | Ninguna ley de Virginia usa el término "constructive eviction" (desalojo implícito), pero la Virginia Residential Landlord and Tenant Act permite que un inquilino (tenant) termine el contrato de arrendamiento (lease) por el incumplimiento del arrendador (landlord). Por un incumplimiento importante del contrato, o un incumplimiento de la ley que afecte de manera importante la salud y la seguridad, el inquilino puede entregar un aviso por escrito de que el contrato termina al menos 30 días después, a menos que el arrendador corrija el incumplimiento dentro de 21 días. Si el incumplimiento no se puede corregir, o el arrendador repite intencionalmente un incumplimiento de naturaleza similar después de haber corregido uno anterior, el inquilino puede dar un aviso de terminación por escrito de 30 días sin período de corrección. El inquilino (tenant) no puede terminar el contrato por condiciones que causaron el inquilino, las personas de su hogar o sus invitados. Un inquilino al que dejan ilegalmente fuera de la vivienda (lockout), al que le cortan intencionalmente los servicios esenciales o cuyo arrendador (landlord) hace que la unidad sea insegura puede presentar una petición ante el tribunal general de distrito (general district court), que debe celebrar una audiencia dentro de cinco días calendario (§ 55.1-1243.1). La ley no trata si los tribunales de Virginia también aplican una doctrina de desalojo implícito (constructive eviction) del derecho consuetudinario (common law). Fuente: Va. Code § 55.1-1234 |
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| Lesiones en la propiedad | El arrendador (landlord) debe cumplir con los códigos de construcción y vivienda que afecten de manera importante la salud y la seguridad, mantener la vivienda apta y habitable, mantener limpias y estructuralmente seguras las áreas comunes compartidas, mantener en buen estado y funcionamiento seguro las instalaciones eléctricas, de plomería, calefacción y otras que proporciona, y prevenir la acumulación de humedad y el crecimiento de moho (y eliminar sin demora el moho visible). Un contrato de arrendamiento (lease) no puede eximir ni limitar la responsabilidad del arrendador ante el inquilino (tenant) que surge de la ley, ni obligar al inquilino a indemnizar al arrendador por ella. La VRLTA por sí sola no fija una regla para las demandas por lesiones personales; si un arrendador (landlord) es responsable por una lesión en particular lo deciden los tribunales según la ley de negligencia. Hable con un abogado sobre cualquier reclamo por lesiones: hay plazos para presentarlo. |
Dónde y cuándo demandar
| Límite de reclamos menores | $5,000, sin contar intereses, para sentencias de dinero o la recuperación de bienes personales (warrant in detinue) con un valor de hasta $5,000. La competencia de reclamos menores (small claims) es concurrente con la del general district court. Fuente: Va. Code 16.1-122.2 |
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| Tarifa de presentación en la corte de reclamos menores | El demandante paga la tarifa de presentación y cualquier tarifa de notificación del sheriff al presentar el caso; los montos varían según el tribunal y se pueden calcular con el sistema General District Court Civil Filing Fee Calculation o pedirse al secretario del tribunal (clerk). |
| Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento escrito | 5 años para una acción sobre un contrato por escrito firmado por la parte obligada (o por su agente), como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito firmado. 3 años para un contrato no escrito (verbal), o un contrato por escrito no firmado por la parte obligada. La sección fue enmendada por última vez en 2024 (c. 800, subsección B sobre deudas médicas); los plazos para contratos de arrendamiento (leases) no cambiaron. |
Cómo funciona la corte de reclamos menores en Virginia →
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.