Lo que un arrendador no puede hacer en Wisconsin
Los principales límites que la ley de Wisconsin impone a los arrendadores — cierres de acceso y cortes de servicios públicos, entrada sin aviso, represalias, depósitos, tarifas y discriminación — cada uno con la ley o la fuente oficial.
En resumen: un arrendador de Wisconsin no puede desalojar sin una orden de la corte, no puede castigar a un inquilino por hacer valer derechos legales que la ley estatal protege, y debe seguir las reglas del estado sobre entrada, depósitos y tarifas que se muestran a continuación.
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | Prohibido. Los arrendadores no pueden dejar fuera (lockout), desalojar por la fuerza ni desalojar de forma indirecta (constructive eviction) a un inquilino (incluso cortando la calefacción, el agua o la electricidad), excepto mediante un desalojo judicial del cap. 799. Tampoco pueden quedarse con los bienes del inquilino. Una cláusula del contrato que autorice un desalojo sin orden judicial anula el contrato. Recurso: daños dobles más costas y honorarios razonables de abogado conforme a Wis. Stat. § 100.20(5). |
|---|---|
| Aviso de entrada del arrendador | Al menos 12 horas de aviso previo, a menos que el inquilino acepte un aviso más corto. La entrada se limita a horarios razonables para inspeccionar, reparar o mostrar la unidad. No se necesita aviso si el inquilino pide o acepta la hora de entrada, en una emergencia de salud o seguridad, o si el inquilino no está y la entrada es razonablemente necesaria para proteger la propiedad. El arrendador debe anunciar su presencia e identificarse si se lo piden (ATCP 134.09(2)(d)). |
| Represalias del arrendador | Un arrendador (landlord) no puede subir la renta, reducir servicios, demandar por la posesión, negarse a renovar un contrato de arrendamiento (lease) ni amenazar con ninguna de estas cosas si no ocurriría de no ser por represalias (retaliation) contra un inquilino (tenant) que presentó de buena fe una queja sobre un defecto ante un funcionario electo o una agencia local de códigos de vivienda, se quejó ante el arrendador de una infracción de la ley de reparaciones o del código de vivienda, o usó un derecho legal de inquilino. La regla estatal también prohíbe terminar o negarse a renovar un arrendamiento, o el desalojo implícito, como represalia por denunciar infracciones, presentar una demanda, o unirse a un sindicato de inquilinos u organizarlo. El arrendador aún puede desalojar por renta impaga. Ninguna de las dos disposiciones establece un período de presunción. El inquilino (tenant) debe probar las represalias (retaliation) por preponderancia de la prueba conforme al § 704.45. ATCP 134 es una regla del Department of Agriculture, Trade and Consumer Protection; según la nota del capítulo, una persona que sufre una pérdida económica por una infracción puede demandar conforme a Wis. Stat. § 100.20(5) por el doble de la pérdida más las costas y honorarios de abogado razonables. |
| Límite del depósito de seguridad | No hay un límite legal para el monto del depósito de seguridad (security deposit). La renta pagada por adelantado por más de un mes cuenta como depósito de seguridad (ATCP 134.02(11)). |
| Multa por retención | El doble de la pérdida económica del inquilino, más las costas y honorarios razonables de abogado, por violaciones de ATCP 134 (incluidas las reglas del depósito). El DATCP confirma que los daños dobles de la 100.20(5) aplican a las violaciones de ATCP 134 (https://datcp.wi.gov/Pages/Publications/LT-TenantsRights143.aspx). Las violaciones intencionales también pueden conllevar responsabilidad penal (anotación de State v. Lasecki a la § 704.28). |
| Recargos por pago atrasado | No hay un límite legal. Solo se puede cobrar un cargo por pago tardío (late fee) si el contrato de arrendamiento lo establece específicamente. La renta pagada por adelantado debe aplicarse antes de cobrar un cargo por pago tardío, y no se puede cobrar un cargo por no pagar un cargo por pago tardío. Los cargos por pago tardío sobre la renta vencida cuentan como 'renta' para los avisos de terminación (Wis. Stat. § 704.17(1g)). Fuente: Wis. Admin. Code ATCP 134.09(8) |
| Control de rentas / límites de aumento | Prohibido por ley estatal (preempted). Ninguna ciudad, villa, pueblo ni condado puede regular el monto de la renta ni de los cargos de una unidad residencial en renta (rent control). También se prohíbe la zonificación inclusiva (inclusionary zoning). Excepciones: unidades que son propiedad de un municipio, condado, autoridad de vivienda o WHEDA, o que estos administran, y acuerdos voluntarios con propietarios privados. Fuente: Wis. Stat. § 66.1015 |
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | En parte. La ley de vivienda abierta (open housing) de Wisconsin prohíbe la discriminación en la vivienda basada en la 'lawful source of income' (fuente de ingresos legal), pero una corte federal de apelaciones determinó que los vales federales de renta (Section 8) no están claramente dentro de ese término, por lo que negarse a aceptar vales (vouchers) no está claramente prohibido en todo el estado. La anotación oficial a s. 106.50 resume que Knapp determinó que los vales federales de renta no están claramente dentro de 'lawful source of income' (fuente de ingresos legal). Knapp es la interpretación de una corte federal sobre la ley estatal. Algunas ciudades y condados tienen sus propias ordenanzas de vivienda justa (fair housing), así que revise su página local. |
| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley específica para arrendadores. Es un delito (delito menor (misdemeanor) Clase A; delito grave (felony) si la víctima es menor) instalar a sabiendas un dispositivo de vigilancia en un lugar privado, o usar uno para observar ahí, con la intención de observar a una persona desnuda o parcialmente desnuda sin su consentimiento; un 'private place' (lugar privado) es cualquier lugar donde una persona puede razonablemente esperar estar a salvo de ser observada sin su conocimiento y consentimiento, y 'surveillance device' (dispositivo de vigilancia) incluye una mirilla. También es un delito entrar a un área común de una vivienda de varias unidades y mirar dentro de una unidad para gratificación sexual. Wisconsin es un estado de consentimiento de una parte para la interceptación de audio. Ley de interceptación: https://docs.legis.wisconsin.gov/document/statutes/968.pdf. La entrada del arrendador (landlord) por lo general requiere al menos 12 horas de aviso previo bajo ATCP 134.09(2). Fuente: Wis. Stat. 942.08; 968.31(2)(c) |
| Otras tarifas de alquiler | No hay una ley general sobre tarifas abusivas (junk fees) ni sobre el costo total de la renta. Límites: cargos por renta atrasada solo si se establecen específicamente en el contrato de alquiler, la renta pagada por adelantado debe aplicarse primero, y no hay cargo por no pagar un cargo por pago atrasado; se prohíben las cláusulas del contrato de arrendamiento (lease) que exigen que el inquilino (tenant) pague los honorarios de abogado del arrendador (landlord) (excepto los otorgados por la corte); los cargos de servicios públicos no incluidos en la renta (y el método de distribución si no hay medidores separados) deben divulgarse antes de firmar o de aceptar un depósito; las tarifas por verificación de crédito tienen un tope de $25. |
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.