Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Arizona

Ambos. La mayoría de los préstamos para vivienda en Arizona son escrituras de fideicomiso (deeds of trust), y el fiduciario (trustee) tiene un poder de venta que permite vender la propiedad fuera del tribunal después de un incumplimiento (una "trustee's sale" (venta por el fiduciario)), aunque la escritura de fideicomiso no lo diga. En cambio, el prestamista puede optar por ejecutar la hipoteca (foreclose) en el tribunal de la misma forma que una hipoteca (mortgage). Una vez presentada una acción judicial de ejecución hipotecaria, no puede realizarse una venta por el fiduciario a menos que esa acción sea desestimada.

Para una venta por el fiduciario (trustee's sale), el fiduciario debe registrar un aviso de venta ante el registrador del condado (county recorder); dentro de los cinco días hábiles siguientes al registro, enviar una copia por correo certificado o registrado a las partes de la escritura de fideicomiso (deed of trust); dentro de los 30 días siguientes al registro, enviar una copia a otras personas con un interés registrado o que registraron una solicitud de aviso (y, en el caso de viviendas unifamiliares, a la dirección de la propiedad); colocar el aviso en la propiedad y en un edificio de la superior court al menos 20 días antes de la venta; y publicarlo una vez por semana durante cuatro semanas consecutivas en un periódico local, con la última publicación al menos 10 días antes de la venta. El aviso debe advertir, en letras mayúsculas en negrita, que cualquier persona con una defensa u objeción debe obtener una orden judicial que detenga la venta antes de las 5:00 p.m. del último día hábil anterior a la venta, o las defensas podrían quedar renunciadas.

Una venta por el fiduciario (trustee's sale) no puede realizarse antes del día 91 después de registrado el aviso de venta. La venta debe ser en un día que no sea sábado ni feriado legal, entre las 9:00 a.m. y las 5:00 p.m.

Sí. El prestatario (o un titular de gravamen de rango inferior) puede restablecer (reinstate) la escritura de fideicomiso (deed of trust) antes de las 5:00 p.m. del último día hábil anterior a la venta pagando el monto adeudado en ese momento (sin contar el capital que no se debería sin el incumplimiento), subsanando otros incumplimientos y pagando los costos permitidos, los honorarios de abogado y unos honorarios del fiduciario con tope. Después del restablecimiento, el préstamo continúa como si no hubiera ocurrido ningún incumplimiento. A solicitud por escrito después de registrado el aviso de venta, el fiduciario debe dar el monto exacto del restablecimiento dentro de cinco días hábiles.