Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Delaware

Judicial. Después de un incumplimiento, el prestamista ejecuta presentando una demanda (un auto de "scire facias" sobre la hipoteca) ante la Superior Court del condado donde se encuentra la propiedad. Si el prestamista gana, la propiedad se vende en una venta judicial (por el alguacil, sheriff's sale), que el tribunal debe confirmar.

Para una residencia principal ocupada por el propietario de 1 a 4 familias, el prestamista debe enviar un "Notice of Intent to Foreclose" (aviso de intención de ejecutar) a todos los prestatarios por correo certificado y por correo de primera clase después del incumplimiento, y no puede presentar la ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta 45 días después de enviarlo (con excepciones como propiedad abandonada, pequeños vendedores que financian, entrega voluntaria o ciertas situaciones de quiebra). El aviso debe llevar un encabezado requerido en inglés y español ("TAKE ACTION TO SAVE YOUR HOME FROM FORECLOSURE") e información sobre ayuda. Luego la demanda debe notificarse junto con un Notice of Foreclosure Mediation, y los inquilinos y acreedores con gravámenes deben recibir aviso escrito conforme a las reglas del tribunal. El aviso de la venta del alguacil se da como en otras ventas por ejecución.

Para una vivienda cubierta ocupada por el propietario, la ejecución no puede presentarse hasta 45 días después de enviado el Notice of Intent to Foreclose. En los casos elegibles para mediación (mediation), el prestamista no puede solicitar sentencia hasta el día siguiente a la conferencia de mediación programada, y la contestación del propietario es oportuna si se presenta en o antes de la fecha de cualquier conferencia de mediación programada. No puede dictarse sentencia (ni realizarse una venta del alguacil) sobre una vivienda de 1 a 4 familias ocupada por el propietario hasta que el prestamista presente una declaración jurada de que el propietario tuvo la oportunidad de solicitar programas de mitigación de pérdidas.