Leyes de ejecución hipotecaria de Delaware: proceso, plazos y sus derechos

Judicial. Después de un incumplimiento, el prestamista ejecuta presentando una demanda (un auto de "scire facias" sobre la hipoteca) ante la Superior Court del condado donde se encuentra la propiedad. Si el prestamista gana, la propiedad se vende en una venta judicial (por el alguacil, sheriff's sale), que el tribunal debe confirmar.

Para una residencia principal ocupada por el propietario de 1 a 4 familias, el prestamista debe enviar un "Notice of Intent to Foreclose" (aviso de intención de ejecutar) a todos los prestatarios por correo certificado y por correo de primera clase después del incumplimiento, y no puede presentar la ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta 45 días después de enviarlo (con excepciones como propiedad abandonada, pequeños vendedores que financian, entrega voluntaria o ciertas situaciones de quiebra). El aviso debe llevar un encabezado requerido en inglés y español ("TAKE ACTION TO SAVE YOUR HOME FROM FORECLOSURE") e información sobre ayuda. Luego la demanda debe notificarse junto con un Notice of Foreclosure Mediation, y los inquilinos y acreedores con gravámenes deben recibir aviso escrito conforme a las reglas del tribunal. El aviso de la venta del alguacil se da como en otras ventas por ejecución.

Para una vivienda cubierta ocupada por el propietario, la ejecución no puede presentarse hasta 45 días después de enviado el Notice of Intent to Foreclose. En los casos elegibles para mediación (mediation), el prestamista no puede solicitar sentencia hasta el día siguiente a la conferencia de mediación programada, y la contestación del propietario es oportuna si se presenta en o antes de la fecha de cualquier conferencia de mediación programada. No puede dictarse sentencia (ni realizarse una venta del alguacil) sobre una vivienda de 1 a 4 familias ocupada por el propietario hasta que el prestamista presente una declaración jurada de que el propietario tuvo la oportunidad de solicitar programas de mitigación de pérdidas.

La ley dispone que el comprador en una venta judicial confirmada en una ejecución hipotecaria tiene la propiedad "libre de todo equity or redemption" (derecho de redención, right of redemption) y de gravámenes constituidos por el prestatario. Las leyes de ejecución hipotecaria de Delaware revisadas no establecen un período de redención posterior a la venta.

Sí. Delaware tiene un Automatic Residential Mortgage Foreclosure Mediation Program para ejecuciones hipotecarias de residencias principales de 1 a 4 familias ocupadas por el propietario (excepto ciertas hipotecas pequeñas financiadas por el vendedor). El aviso requerido informa a los propietarios que se programará una conferencia de mediación, que el prestamista no puede solicitar sentencia hasta el día siguiente a esa conferencia y que, para participar eficazmente, deben reunirse con un consejero de vivienda (housing counselor) aprobado por HUD y certificar su intención de participar dentro de 30 días. La mediación es cara a cara con el prestamista y puede explorar opciones como la modificación del préstamo, la venta corta (short sale) o la entrega de la escritura en lugar de la ejecución (deed in lieu).

No se exige nombrar a los inquilinos (tenants) como demandados en una ejecución hipotecaria, pero se les debe dar aviso escrito de la ejecución en la forma establecida por las reglas civiles de la Superior Court; también debe acompañarse una copia del aviso de mediación al Notice to Lienholders and Tenants que se coloca y se envía por correo.

Una asociación de comunidad de interés común tiene un gravamen legal (statutory lien) sobre una unidad por cuotas y multas, junto con los cargos relacionados, intereses, costas judiciales y honorarios razonables de abogado. Por lo general, el gravamen tiene prioridad sobre una primera o segunda hipoteca solo por hasta seis meses de cuotas ordinarias de gastos comunes, y solo si la asociación ha registrado un documento de contacto requerido. Para condominios y comunidades planificadas, el gravamen se ejecuta (foreclosed) como una hipoteca sobre bienes inmuebles (o por otros procedimientos establecidos en la declaración), pero solo si el dueño debe al menos 3 meses de cuotas y la junta ejecutiva vota para ejecutar esa unidad; una asociación a la que solo se le deben multas debe obtener primero una sentencia. El gravamen se extingue salvo que la ejecución comience dentro de 3 años después de que el monto total sea exigible. La asociación también puede demandar al dueño para cobrar o aceptar una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure).

Sí. Conforme a la Buyer Property Protection Act, el vendedor de bienes inmuebles residenciales (de 1 a 4 unidades de vivienda) debe divulgar por escrito al comprador y a los agentes todos los defectos materiales conocidos. La divulgación debe hacerse antes de que el vendedor firme el contrato de listado y actualizarse por cambios materiales antes del cierre. Los vendedores también deben entregar a los compradores cualquier información que tengan sobre pruebas de radón y notificarles los peligros de radón conocidos. Algunas transferencias están excluidas.

Cuando un condado vende bienes inmuebles por impuestos atrasados bajo el método de monición (monition method) (venta por impuestos, tax sale), el propietario puede redimir dentro de los 60 días siguientes a que el tribunal apruebe la venta pagando al comprador el precio de compra más 15 %, más todos los costos (o pagándolo al tribunal si el comprador se niega o no puede ser encontrado). Si no se redime, el comprador puede pedir a la Superior Court una escritura del alguacil.

El Delaware Department of Justice administra una línea directa gratuita de ejecuciones hipotecarias, (800) 220-5424, y una dirección de correo electrónico (mortgage.mediation@delaware.gov) para obtener información sobre el programa de mediación y asesoría de vivienda gratuita. Enlaza a una lista de agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD y a los recursos de ayuda para propietarios de la Delaware State Housing Authority.