Cómo funciona la ejecución hipotecaria en District of Columbia

Ambos. Una escritura de fideicomiso (deed of trust) o una hipoteca (mortgage) con poder de venta puede ejecutarse mediante una venta por el fiduciario (trustee's sale) fuera del tribunal, una vez que se dan los avisos requeridos y se obtiene un certificado de mediación (mediation certificate). Un prestamista también puede pedirle al tribunal que ejecute la hipoteca (foreclose), y el tribunal puede ordenar la venta de la propiedad y que el producto se aplique a la deuda.

En el caso de una hipoteca residencial (de 1 a 4 viviendas unifamiliares, incluidos condominios y cooperativas), antes de una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta el prestamista debe (1) enviar al prestatario y al propietario registrado un aviso de incumplimiento (notice of default) por correo certificado (con acuse de recibo) y por correo de primera clase, con copia al Mayor (alcalde); (2) obtener un certificado de mediación (mediation certificate); y (3) enviar un aviso separado de intención de ejecutar (notice of intention to foreclose) por correo certificado y de primera clase, con una copia entregada al Mayor al menos 30 días antes de la fecha de la venta. El aviso de incumplimiento debe indicar el monto necesario para subsanar y restablecer el préstamo, e ir acompañado de la información de contacto de una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD, las opciones de mitigación de pérdidas (loss mitigation) y un formulario de elección de mediación. El certificado de mediación y el aviso de intención de ejecutar deben registrarse en los registros de la propiedad.

Una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta no puede realizarse hasta que se haya obtenido un certificado de mediación (mediation certificate), y el aviso de intención de ejecutar debe llegar al Mayor (alcalde) al menos 30 días antes de la venta; los 30 días se cuentan desde la fecha en que el Mayor recibe el aviso. El prestatario tiene 30 días desde el envío por correo de los formularios de mediación para devolver el formulario de elección de mediación.

Sí. Después de un aviso de intención de ejecutar (notice of intention to foreclose) una hipoteca residencial, el prestatario (o alguien en su nombre) puede subsanar el incumplimiento hasta 5 días hábiles antes de que comiencen las ofertas en la venta por el fiduciario o en la venta judicial, pero solo una vez en cualquier período de 2 años calendario consecutivos. Para subsanar, el prestatario debe pagar los montos vencidos (no los montos acelerados) y los recargos razonables por pago tardío en efectivo, con cheque de caja o con cheque certificado, cumplir cualquier otra obligación y pagar los gastos de ejecución hipotecaria (foreclosure) del prestamista, como publicidad, honorarios del fiduciario y honorarios razonables de abogado. Una subsanación devuelve al prestatario a la misma posición como si el incumplimiento no hubiera ocurrido.