Leyes de ejecución hipotecaria de District of Columbia: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. Una escritura de fideicomiso (deed of trust) o una hipoteca (mortgage) con poder de venta puede ejecutarse mediante una venta por el fiduciario (trustee's sale) fuera del tribunal, una vez que se dan los avisos requeridos y se obtiene un certificado de mediación (mediation certificate). Un prestamista también puede pedirle al tribunal que ejecute la hipoteca (foreclose), y el tribunal puede ordenar la venta de la propiedad y que el producto se aplique a la deuda.

En el caso de una hipoteca residencial (de 1 a 4 viviendas unifamiliares, incluidos condominios y cooperativas), antes de una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta el prestamista debe (1) enviar al prestatario y al propietario registrado un aviso de incumplimiento (notice of default) por correo certificado (con acuse de recibo) y por correo de primera clase, con copia al Mayor (alcalde); (2) obtener un certificado de mediación (mediation certificate); y (3) enviar un aviso separado de intención de ejecutar (notice of intention to foreclose) por correo certificado y de primera clase, con una copia entregada al Mayor al menos 30 días antes de la fecha de la venta. El aviso de incumplimiento debe indicar el monto necesario para subsanar y restablecer el préstamo, e ir acompañado de la información de contacto de una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD, las opciones de mitigación de pérdidas (loss mitigation) y un formulario de elección de mediación. El certificado de mediación y el aviso de intención de ejecutar deben registrarse en los registros de la propiedad.

Una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta no puede realizarse hasta que se haya obtenido un certificado de mediación (mediation certificate), y el aviso de intención de ejecutar debe llegar al Mayor (alcalde) al menos 30 días antes de la venta; los 30 días se cuentan desde la fecha en que el Mayor recibe el aviso. El prestatario tiene 30 días desde el envío por correo de los formularios de mediación para devolver el formulario de elección de mediación.

Sí. Después de un aviso de intención de ejecutar (notice of intention to foreclose) una hipoteca residencial, el prestatario (o alguien en su nombre) puede subsanar el incumplimiento hasta 5 días hábiles antes de que comiencen las ofertas en la venta por el fiduciario o en la venta judicial, pero solo una vez en cualquier período de 2 años calendario consecutivos. Para subsanar, el prestatario debe pagar los montos vencidos (no los montos acelerados) y los recargos razonables por pago tardío en efectivo, con cheque de caja o con cheque certificado, cumplir cualquier otra obligación y pagar los gastos de ejecución hipotecaria (foreclosure) del prestamista, como publicidad, honorarios del fiduciario y honorarios razonables de abogado. Una subsanación devuelve al prestatario a la misma posición como si el incumplimiento no hubiera ocurrido.

Sí, en una ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial. Si el tribunal ordena la venta de la propiedad y el producto neto no cubre la deuda hipotecaria, el tribunal puede dictar una sentencia por el saldo restante contra el prestatario u otra parte responsable de la deuda.

Sí. D.C. tiene un Foreclosure Mediation Program (programa de mediación en ejecuciones hipotecarias) administrado bajo el Department of Insurance, Securities and Banking (DISB). Después de un aviso de incumplimiento (notice of default) de una hipoteca residencial, el prestamista debe participar en la mediación si el prestatario la elige. El Mediation Administrator envía por correo al prestatario un aviso de que el prestatario es elegible para la mediación, y se le pide al prestatario que devuelva el formulario de elección de mediación dentro de 30 días. Ambas partes deben participar de buena fe, lo que incluye que el prestamista evalúe al prestatario para todas las opciones disponibles de mitigación de pérdidas (loss mitigation). Una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta no puede continuar hasta que se obtenga un certificado de mediación.

Sí, para condominios. Una asociación de propietarios de unidades de condominio puede ejecutar su gravamen (lien) por cuotas usando un poder de venta, a menos que los documentos del condominio lo prohíban expresamente. La venta no puede realizarse hasta al menos 31 días después de que se registre un "Notice of Foreclosure Sale of Condominium Unit for Assessments Due" (aviso de venta por ejecución hipotecaria de una unidad de condominio por cuotas adeudadas) y se envíe al propietario por entrega con seguimiento y por correo de primera clase; el aviso debe indicar el monto vencido y si la venta es por el gravamen prioritario de 6 meses (no sujeto a la primera hipoteca) o por más (sujeto a la primera hipoteca). El propietario puede subsanar en cualquier momento antes de la venta pagando las cuotas vencidas más los recargos por pago tardío o intereses y los honorarios razonables de abogado y costos.

Sí. El vendedor de un inmueble con 1 a 4 unidades residenciales (por venta, permuta, contrato a plazos o arrendamiento con opción de compra) debe entregar al comprador una declaración de divulgación de bienes inmuebles (real property disclosure statement) firmada en un formulario aprobado por el Mayor (alcalde), antes de que el comprador firme el contrato de compra o en ese momento. Esto se aplica solo cuando el comprador declara por escrito su intención de vivir en la propiedad, y algunas transferencias (como las transferencias ordenadas por un tribunal) están excluidas.

Después de una venta por impuestos (tax sale), el propietario o cualquier persona con un interés puede redimir (redeem) en cualquier momento hasta que una sentencia judicial que extingue el derecho de redención quede firme, pagando al Mayor (alcalde) los montos que exige la ley (incluido el monto pagado por el comprador, los impuestos no pagados necesarios para poner la propiedad al día y ciertos gastos del comprador). El comprador en la venta por impuestos puede presentar una demanda para extinguir el derecho de redención solo después de un período de espera de 6 meses posterior a la venta.