Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Maryland

La ejecución hipotecaria (foreclosure) pasa por el tribunal de circuito (circuit court) en todos los casos. Una hipoteca (mortgage) o escritura de fideicomiso (deed of trust) puede contener un poder de venta (power of sale) o el "assent to a decree" (consentimiento a un decreto) del prestatario, que permite que una venta supervisada por el tribunal continúe sin una demanda completa por la deuda; el caso comienza con una "order to docket" (o una demanda de ejecución) presentada ante el tribunal de circuito, y la venta surte efecto solo después de que el tribunal la ratifique definitivamente.

Para viviendas de hasta cuatro unidades, el prestamista debe enviar un Notice of Intent to Foreclose escrito (aviso de intención de ejecutar) al menos 45 días antes de presentar la acción, que indique el monto necesario para ponerse al día y restablecer el préstamo e incluya información de mitigación de pérdidas (y una oferta de mediación previa a la presentación, si el prestamista la ofrece). Los documentos judiciales deben notificarse al prestatario, y debe enviarse al mismo tiempo un aviso separado dirigido a "all occupants" (todos los ocupantes). Dentro de los 7 días siguientes a la presentación, la persona que vende la propiedad debe notificar al Commissioner of Financial Regulation. Antes de la venta, el aviso de la hora, el lugar y los términos debe publicarse en un periódico del condado una vez por semana durante 3 semanas sucesivas (primera publicación al menos 15 días antes de la venta, última no más de una semana antes), debe enviarse un aviso escrito al propietario registrado por correo certificado y de primera clase de 10 a 30 días antes de la venta, y debe notificarse al condado o a la ciudad al menos 15 días antes de la venta.

Para viviendas de hasta cuatro unidades, un caso de ejecución hipotecaria no puede presentarse hasta lo que ocurra más tarde entre 90 días después del incumplimiento o 45 días después de que se envíe el Notice of Intent to Foreclose (el tribunal puede permitir una presentación anterior en casos limitados, como fraude o que nunca se hayan hecho pagos). Para una vivienda ocupada por el propietario, la venta no puede ocurrir hasta al menos 45 días después de la notificación de los documentos judiciales con una declaración jurada final de mitigación de pérdidas (o 30 días después de que se envíe por correo esa declaración jurada) o, si se solicita mediación posterior a la presentación, al menos 15 días después de que se celebre la mediación o se presente el informe de mediación. Para una vivienda que no esté ocupada por el propietario, la venta no puede ocurrir hasta al menos 45 días después de la notificación.

Sí. El prestatario de una propiedad residencial (hasta cuatro unidades) tiene derecho a ponerse al día y restablecer el préstamo pagando todos los pagos vencidos, multas y cargos en cualquier momento hasta 1 día hábil antes de la venta de ejecución. A solicitud, el prestamista debe proporcionar el monto de restablecimiento y las instrucciones de pago dentro de un plazo razonable.