Leyes de ejecución hipotecaria de Maryland: proceso, plazos y sus derechos

La ejecución hipotecaria (foreclosure) pasa por el tribunal de circuito (circuit court) en todos los casos. Una hipoteca (mortgage) o escritura de fideicomiso (deed of trust) puede contener un poder de venta (power of sale) o el "assent to a decree" (consentimiento a un decreto) del prestatario, que permite que una venta supervisada por el tribunal continúe sin una demanda completa por la deuda; el caso comienza con una "order to docket" (o una demanda de ejecución) presentada ante el tribunal de circuito, y la venta surte efecto solo después de que el tribunal la ratifique definitivamente.

Para viviendas de hasta cuatro unidades, el prestamista debe enviar un Notice of Intent to Foreclose escrito (aviso de intención de ejecutar) al menos 45 días antes de presentar la acción, que indique el monto necesario para ponerse al día y restablecer el préstamo e incluya información de mitigación de pérdidas (y una oferta de mediación previa a la presentación, si el prestamista la ofrece). Los documentos judiciales deben notificarse al prestatario, y debe enviarse al mismo tiempo un aviso separado dirigido a "all occupants" (todos los ocupantes). Dentro de los 7 días siguientes a la presentación, la persona que vende la propiedad debe notificar al Commissioner of Financial Regulation. Antes de la venta, el aviso de la hora, el lugar y los términos debe publicarse en un periódico del condado una vez por semana durante 3 semanas sucesivas (primera publicación al menos 15 días antes de la venta, última no más de una semana antes), debe enviarse un aviso escrito al propietario registrado por correo certificado y de primera clase de 10 a 30 días antes de la venta, y debe notificarse al condado o a la ciudad al menos 15 días antes de la venta.

Para viviendas de hasta cuatro unidades, un caso de ejecución hipotecaria no puede presentarse hasta lo que ocurra más tarde entre 90 días después del incumplimiento o 45 días después de que se envíe el Notice of Intent to Foreclose (el tribunal puede permitir una presentación anterior en casos limitados, como fraude o que nunca se hayan hecho pagos). Para una vivienda ocupada por el propietario, la venta no puede ocurrir hasta al menos 45 días después de la notificación de los documentos judiciales con una declaración jurada final de mitigación de pérdidas (o 30 días después de que se envíe por correo esa declaración jurada) o, si se solicita mediación posterior a la presentación, al menos 15 días después de que se celebre la mediación o se presente el informe de mediación. Para una vivienda que no esté ocupada por el propietario, la venta no puede ocurrir hasta al menos 45 días después de la notificación.

Sí. El prestatario de una propiedad residencial (hasta cuatro unidades) tiene derecho a ponerse al día y restablecer el préstamo pagando todos los pagos vencidos, multas y cargos en cualquier momento hasta 1 día hábil antes de la venta de ejecución. A solicitud, el prestamista debe proporcionar el monto de restablecimiento y las instrucciones de pago dentro de un plazo razonable.

Sí, para viviendas ocupadas por el propietario. La mediación (mediation) posterior a la presentación ante la Office of Administrative Hearings puede solicitarse presentando una solicitud ante el tribunal dentro de los 25 días siguientes a la notificación (o el envío por correo) de la declaración jurada final de mitigación de pérdidas, con una tarifa de presentación de $50; el prestamista puede pedir que se anule solo por causa justificada. La mediación generalmente debe celebrarse dentro de 60 días, el prestamista debe asistir con autoridad para conciliar y las partes revisan las opciones de mitigación de pérdidas. Los prestamistas también pueden ofrecer una mediación previa a la presentación opcional (primero se requiere asesoría de vivienda y se aplica una tarifa). El departamento estatal de vivienda señala que perder el plazo de 25 días significa perder la oportunidad de mediación.

El comprador en una venta de ejecución hipotecaria de una propiedad residencial la adquiere sujeta a los derechos de los inquilinos de buena fe (bona fide tenants) (arrendamientos entre partes independientes, que no sean el prestatario ni su familia cercana, con un alquiler aproximadamente de mercado o subsidiado). Un inquilino con contrato de arrendamiento puede permanecer hasta que termine el contrato, a menos que la vivienda se venda a un comprador que vivirá allí; un inquilino de mes a mes o a voluntad, o aquel cuyo contrato termina por un comprador que será el ocupante, debe recibir un aviso escrito de desocupación al menos 90 días antes de que surta efecto, por correo de primera clase y certificado. Cuando se presenta el caso, un aviso a "all occupants" debe explicar estos derechos. El comprador de una ejecución hipotecaria no puede cobrar alquiler a un inquilino de buena fe hasta que le dé un aviso escrito de dónde pagar.

Sí, con límites. Conforme a la Maryland Contract Lien Act, un gravamen (lien) puede ejecutarse de la misma manera que una hipoteca o escritura de fideicomiso con poder de venta, y la ejecución debe iniciarse dentro de los 12 años siguientes al registro de la declaración de gravamen. Una asociación de condominio o de propietarios (HOA) puede ejecutar su gravamen solo si el monto garantizado consiste en cuotas regulares o especiales atrasadas (más intereses) y costos razonables relacionados con el gravamen y honorarios de abogados que no excedan las cuotas atrasadas, y no incluye multas ni cargos por cobrar multas.

Sí, para la mayoría de las ventas de viviendas unifamiliares (hasta cuatro unidades). El vendedor debe dar al comprador una Residential Property Condition Disclosure Statement o una Residential Property Disclaimer Statement en el formulario único de la State Real Estate Commission, en o antes de la firma del contrato. Aun con el descargo ("as is", tal como está), el vendedor debe divulgar los defectos latentes que realmente conoce y que amenacen la salud o la seguridad. El comprador que no reciba el formulario antes de firmar puede rescindir dentro de los 5 días siguientes a recibirlo (sujeto a límites vinculados a una solicitud de hipoteca). Las exenciones incluyen viviendas nuevas nunca ocupadas, ventas por ejecución hipotecaria y del alguacil, y ventas por un prestamista que adquirió la vivienda por ejecución hipotecaria.

Después de una venta por impuestos (tax sale), el propietario o cualquier persona con un interés puede redimir la propiedad en cualquier momento hasta que el derecho de redención (right of redemption) se extinga definitivamente. El tenedor del certificado generalmente puede presentar una demanda para extinguir el derecho de redención 6 meses después de la venta, o 9 meses después de la venta en el caso de una vivienda ocupada por el propietario, y solo después de enviar dos avisos (al menos 2 meses después del primero y 30 días después del segundo) que indiquen que el propietario puede redimir y cuánto costaría.

El Maryland Department of Housing and Community Development indica llamar al 877-462-7555 si su hipoteca está atrasada, y enumera consejeros de vivienda (housing counselors) gratuitos aprobados por HUD que ofrecen asesoría sobre ejecuciones hipotecarias, la línea Maryland HOPE (1-800-569-4287) y la línea nacional HOPE (1-888-995-4673). También enumera el Pro Bono Resource Center of Maryland (410-837-9379) para ayuda legal y explica cómo solicitar mediación de ejecución hipotecaria. Las estafas de ejecución hipotecaria pueden denunciarse al Commissioner of Financial Regulation (1-888-784-0136) o a la Consumer Protection Division del Attorney General (410-576-6550).