Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Nebraska

Ambos. Una escritura de fideicomiso (trust deed) que incluye expresamente un poder de venta (power of sale) puede someterse a ejecución hipotecaria (foreclosure) fuera de los tribunales por el fiduciario (trustee) conforme a la Nebraska Trust Deeds Act o, a opción del prestamista (beneficiario), en los tribunales como una hipoteca (mortgage). Las hipotecas se ejecutan presentando una demanda en el tribunal de distrito (district court) del condado donde se encuentra la propiedad.

Para una venta por el fiduciario (trustee's sale), el fiduciario o su abogado primero debe registrar un aviso de incumplimiento (notice of default) en cada condado donde se encuentra la propiedad, que describa el incumplimiento y la decisión de vender. Dentro de los 10 días posteriores al registro, se debe enviar una copia por correo registrado o certificado a las partes de la escritura de fideicomiso y a cualquier persona que haya registrado una solicitud de aviso; si se desconoce la dirección del prestatario, el aviso de incumplimiento debe publicarse una vez por semana durante 3 semanas. El aviso de venta debe publicarse en un periódico de circulación general en el condado una vez por semana durante 5 semanas consecutivas, con la última publicación al menos 10 pero no más de 30 días antes de la venta, y debe enviarse por correo registrado o certificado a las mismas personas al menos 20 días antes de la venta. Para propiedades agrícolas fuera de una ciudad o pueblo, el aviso de incumplimiento también debe indicar que el incumplimiento puede subsanarse dentro de dos meses y dar las cantidades adeudadas.

Para una venta por el fiduciario (trustee's sale), el aviso de venta solo puede darse después de que haya transcurrido al menos un mes desde que se registró el aviso de incumplimiento (notice of default) (dos meses para propiedades agrícolas cubiertas por § 76-1006(1)(b)). Luego el aviso de venta debe publicarse durante 5 semanas consecutivas, con la última publicación de 10 a 30 días antes de la venta. Una venta pospuesta más de 45 días después de la fecha anunciada debe volver a anunciarse igual que la original. En una ejecución hipotecaria (foreclosure) ante un tribunal (judicial), el propietario puede pedir, dentro de los 20 días posteriores al fallo (decree), que se suspenda la venta; la suspensión generalmente es de nueve meses, pero de tres o seis meses para ciertas hipotecas residenciales, según el plazo original del préstamo.

Sí, para escrituras de fideicomiso (trust deeds). Dentro de un mes después de registrarse el aviso de incumplimiento (dos meses para propiedades agrícolas cubiertas por § 76-1006(1)(b)), el prestatario, un sucesor o un acreedor con un gravamen de menor prioridad puede pagar la cantidad total adeudada en ese momento (sin contar el capital que no se adeudaría sin el incumplimiento), más los costos realmente incurridos y los honorarios del fiduciario, limitados a la mayor de estas cantidades: $50 o la mitad del 1% del capital no pagado. Entonces se desestima la ejecución hipotecaria (foreclosure) y el préstamo se restablece como si nunca se hubiera acelerado.