Question 1

¿Nebraska es un estado de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial?

Accepted Answer

Ambos. Una escritura de fideicomiso (trust deed) que incluye expresamente un poder de venta (power of sale) puede someterse a ejecución hipotecaria (foreclosure) fuera de los tribunales por el fiduciario (trustee) conforme a la Nebraska Trust Deeds Act o, a opción del prestamista (beneficiario), en los tribunales como una hipoteca (mortgage). Las hipotecas se ejecutan presentando una demanda en el tribunal de distrito (district court) del condado donde se encuentra la propiedad.

Question 2

¿Qué aviso se requiere antes de una venta por ejecución hipotecaria en Nebraska?

Accepted Answer

Para una venta por el fiduciario (trustee's sale), el fiduciario o su abogado primero debe registrar un aviso de incumplimiento (notice of default) en cada condado donde se encuentra la propiedad, que describa el incumplimiento y la decisión de vender. Dentro de los 10 días posteriores al registro, se debe enviar una copia por correo registrado o certificado a las partes de la escritura de fideicomiso y a cualquier persona que haya registrado una solicitud de aviso; si se desconoce la dirección del prestatario, el aviso de incumplimiento debe publicarse una vez por semana durante 3 semanas. El aviso de venta debe publicarse en un periódico de circulación general en el condado una vez por semana durante 5 semanas consecutivas, con la última publicación al menos 10 pero no más de 30 días antes de la venta, y debe enviarse por correo registrado o certificado a las mismas personas al menos 20 días antes de la venta. Para propiedades agrícolas fuera de una ciudad o pueblo, el aviso de incumplimiento también debe indicar que el incumplimiento puede subsanarse dentro de dos meses y dar las cantidades adeudadas.

Question 3

¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en Nebraska?

Accepted Answer

Para una venta por el fiduciario (trustee's sale), el aviso de venta solo puede darse después de que haya transcurrido al menos un mes desde que se registró el aviso de incumplimiento (notice of default) (dos meses para propiedades agrícolas cubiertas por § 76-1006(1)(b)). Luego el aviso de venta debe publicarse durante 5 semanas consecutivas, con la última publicación de 10 a 30 días antes de la venta. Una venta pospuesta más de 45 días después de la fecha anunciada debe volver a anunciarse igual que la original. En una ejecución hipotecaria (foreclosure) ante un tribunal (judicial), el propietario puede pedir, dentro de los 20 días posteriores al fallo (decree), que se suspenda la venta; la suspensión generalmente es de nueve meses, pero de tres o seis meses para ciertas hipotecas residenciales, según el plazo original del préstamo.

Question 4

¿Puede detener una ejecución hipotecaria poniéndose al día con los pagos en Nebraska?

Accepted Answer

Sí, para escrituras de fideicomiso (trust deeds). Dentro de un mes después de registrarse el aviso de incumplimiento (dos meses para propiedades agrícolas cubiertas por § 76-1006(1)(b)), el prestatario, un sucesor o un acreedor con un gravamen de menor prioridad puede pagar la cantidad total adeudada en ese momento (sin contar el capital que no se adeudaría sin el incumplimiento), más los costos realmente incurridos y los honorarios del fiduciario, limitados a la mayor de estas cantidades: $50 o la mitad del 1% del capital no pagado. Entonces se desestima la ejecución hipotecaria (foreclosure) y el préstamo se restablece como si nunca se hubiera acelerado.

Question 5

¿Existe un derecho de redención después de una ejecución hipotecaria en Nebraska?

Accepted Answer

No hay redención después de una venta por el fiduciario (trustee's sale): la escritura del fiduciario transfiere la propiedad sin ningún derecho de redención (right of redemption), y los derechos del propietario terminan cuando el fiduciario acepta la oferta más alta. En una ejecución hipotecaria (foreclosure) ante un tribunal (judicial), el propietario puede redimir en cualquier momento antes de que el tribunal confirme la venta, pagando al tribunal la cantidad del fallo con intereses y costos (más un interés del 12% sobre el precio de compra a un comprador que no fue el demandante).

Question 6

¿Puede el prestamista reclamarle el resto del préstamo después de la ejecución hipotecaria en Nebraska?

Accepted Answer

Se permite después de una venta por el fiduciario (trustee's sale), con límites. El prestamista debe presentar la demanda por deficiencia (deficiency lawsuit) dentro de los tres meses posteriores a la venta. El tribunal debe determinar el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha de la venta y no puede otorgar más que la deuda (con intereses, costos y honorarios del fiduciario) menos ese valor justo de mercado, y nunca más que la deuda menos el precio de venta.

Question 7

¿Puede una asociación de propietarios (HOA) ejecutar la hipoteca de su vivienda en Nebraska?

Accepted Answer

Sí, para condominios. Una asociación de condominio tiene un gravamen (lien) sobre una unidad por las cuotas (assessments) una vez que estas vencen y se registra un aviso del monto del gravamen, y puede ejecutar el gravamen (foreclose) como una hipoteca después de dar aviso razonable a los acreedores con gravámenes afectados. El gravamen tiene prioridad sobre otros gravámenes, excepto los registrados antes de la declaración, una primera hipoteca o escritura de fideicomiso registrada antes del aviso de gravamen de la asociación, y los impuestos sobre bienes raíces. La exención de vivienda familiar (homestead exemption) no se aplica a este gravamen. El gravamen se extingue a menos que su ejecución comience dentro de los tres años posteriores a que las cuotas venzan por completo.

Question 8

¿Qué debe revelar el vendedor de una vivienda en Nebraska?

Accepted Answer

Sí. El vendedor de una propiedad residencial de una a cuatro unidades debe darle al comprador una declaración de divulgación (disclosure) por escrito y firmada sobre la condición de la propiedad (electrodomésticos, sistema eléctrico, calefacción y aire acondicionado, sistemas de agua y alcantarillado, defectos, peligros ambientales, condiciones del título, servicios públicos, cargos privados por transferencia (private transfer fees) y cumplimiento con las alarmas de monóxido de carbono). Debe entregarse en la fecha en que el comprador queda obligado a comprar o antes, y el comprador debe confirmar por escrito que la recibió. Las exenciones incluyen las ventas por ejecución hipotecaria (foreclosure) y por el fiduciario, las ventas ordenadas por un tribunal, las transferencias entre copropietarios o a parientes, y las construcciones nuevas nunca ocupadas.

Question 9

¿Cómo recupera su vivienda después de una venta por impuestos en Nebraska?

Accepted Answer

El propietario, el ocupante o cualquier persona con un gravamen o interés puede redimir una propiedad vendida por impuestos hasta que el comprador presente una solicitud de escritura fiscal (tax deed) ante el tesorero del condado (la redención debe recibirse antes del cierre de operaciones de ese día). Para redimir, pague al tesorero del condado el monto del certificado con intereses a la tasa legal, los impuestos posteriores que pagó el comprador con intereses, y los cargos de emisión y administrativos. Generalmente, un comprador puede solicitar una escritura fiscal dentro de los nueve meses siguientes a cumplirse tres años desde la venta (dos años para propiedades vacantes y abandonadas), o en algunos casos debe ejecutar el certificado de impuestos (foreclose the tax certificate) ante un tribunal.

Question 10

¿Dónde pueden los propietarios de vivienda obtener ayuda gratuita con la ejecución hipotecaria en Nebraska?

Accepted Answer

La página Mortgage & Foreclosure Help Resources del Nebraska Department of Banking and Finance dice que los propietarios que están atrasados en sus pagos o que enfrentan una ejecución hipotecaria (foreclosure) pueden marcar 2-1-1 o (402) 444-6666 para comunicarse con un especialista en referencias que puede ubicar un servicio gratuito de asesoría de vivienda. Enumera asesores gratuitos sin fines de lucro (Family Housing Advisory Services de Omaha, High Plains Community Development Corp. en Chadron, y Credit Advisors Foundation en Omaha) y explica la Nebraska Foreclosure Protection Act, que protege a los propietarios contra el fraude de rescate de ejecuciones hipotecarias (foreclosure-rescue fraud).

Judicial o extrajudicial	Ambos. Una escritura de fideicomiso (trust deed) que incluye expresamente un poder de venta (power of sale) puede someterse a ejecución hipotecaria (foreclosure) fuera de los tribunales por el fiduciario (trustee) conforme a la Nebraska Trust Deeds Act o, a opción del prestamista (beneficiario), en los tribunales como una hipoteca (mortgage). Las hipotecas se ejecutan presentando una demanda en el tribunal de distrito (district court) del condado donde se encuentra la propiedad. Fuente: Neb. Rev. Stat. §§ 76-1005, 25-2137
Avisos requeridos	Para una venta por el fiduciario (trustee's sale), el fiduciario o su abogado primero debe registrar un aviso de incumplimiento (notice of default) en cada condado donde se encuentra la propiedad, que describa el incumplimiento y la decisión de vender. Dentro de los 10 días posteriores al registro, se debe enviar una copia por correo registrado o certificado a las partes de la escritura de fideicomiso y a cualquier persona que haya registrado una solicitud de aviso; si se desconoce la dirección del prestatario, el aviso de incumplimiento debe publicarse una vez por semana durante 3 semanas. El aviso de venta debe publicarse en un periódico de circulación general en el condado una vez por semana durante 5 semanas consecutivas, con la última publicación al menos 10 pero no más de 30 días antes de la venta, y debe enviarse por correo registrado o certificado a las mismas personas al menos 20 días antes de la venta. Para propiedades agrícolas fuera de una ciudad o pueblo, el aviso de incumplimiento también debe indicar que el incumplimiento puede subsanarse dentro de dos meses y dar las cantidades adeudadas. Fuente: Neb. Rev. Stat. §§ 76-1006, 76-1007, 76-1008
Plazos establecidos por ley	Para una venta por el fiduciario (trustee's sale), el aviso de venta solo puede darse después de que haya transcurrido al menos un mes desde que se registró el aviso de incumplimiento (notice of default) (dos meses para propiedades agrícolas cubiertas por § 76-1006(1)(b)). Luego el aviso de venta debe publicarse durante 5 semanas consecutivas, con la última publicación de 10 a 30 días antes de la venta. Una venta pospuesta más de 45 días después de la fecha anunciada debe volver a anunciarse igual que la original. En una ejecución hipotecaria (foreclosure) ante un tribunal (judicial), el propietario puede pedir, dentro de los 20 días posteriores al fallo (decree), que se suspenda la venta; la suspensión generalmente es de nueve meses, pero de tres o seis meses para ciertas hipotecas residenciales, según el plazo original del préstamo. Fuente: Neb. Rev. Stat. §§ 76-1006, 76-1007, 76-1009, 25-1506
Derecho a ponerse al día (reinstalación)	Sí, para escrituras de fideicomiso (trust deeds). Dentro de un mes después de registrarse el aviso de incumplimiento (dos meses para propiedades agrícolas cubiertas por § 76-1006(1)(b)), el prestatario, un sucesor o un acreedor con un gravamen de menor prioridad puede pagar la cantidad total adeudada en ese momento (sin contar el capital que no se adeudaría sin el incumplimiento), más los costos realmente incurridos y los honorarios del fiduciario, limitados a la mayor de estas cantidades: $50 o la mitad del 1% del capital no pagado. Entonces se desestima la ejecución hipotecaria (foreclosure) y el préstamo se restablece como si nunca se hubiera acelerado. Fuente: Neb. Rev. Stat. § 76-1012

Gravámenes de asociaciones de propietarios (HOA) y ejecución hipotecaria	Sí, para condominios. Una asociación de condominio tiene un gravamen (lien) sobre una unidad por las cuotas (assessments) una vez que estas vencen y se registra un aviso del monto del gravamen, y puede ejecutar el gravamen (foreclose) como una hipoteca después de dar aviso razonable a los acreedores con gravámenes afectados. El gravamen tiene prioridad sobre otros gravámenes, excepto los registrados antes de la declaración, una primera hipoteca o escritura de fideicomiso registrada antes del aviso de gravamen de la asociación, y los impuestos sobre bienes raíces. La exención de vivienda familiar (homestead exemption) no se aplica a este gravamen. El gravamen se extingue a menos que su ejecución comience dentro de los tres años posteriores a que las cuotas venzan por completo. Esta sección es parte de la Nebraska Condominium Act; las demás asociaciones de propietarios dependen de sus convenios registrados (recorded covenants). Fuente: Neb. Rev. Stat. § 76-874
Ventas por impuestos a la propiedad	El propietario, el ocupante o cualquier persona con un gravamen o interés puede redimir una propiedad vendida por impuestos hasta que el comprador presente una solicitud de escritura fiscal (tax deed) ante el tesorero del condado (la redención debe recibirse antes del cierre de operaciones de ese día). Para redimir, pague al tesorero del condado el monto del certificado con intereses a la tasa legal, los impuestos posteriores que pagó el comprador con intereses, y los cargos de emisión y administrativos. Generalmente, un comprador puede solicitar una escritura fiscal dentro de los nueve meses siguientes a cumplirse tres años desde la venta (dos años para propiedades vacantes y abandonadas), o en algunos casos debe ejecutar el certificado de impuestos (foreclose the tax certificate) ante un tribunal. Fuente: Neb. Rev. Stat. §§ 77-1824, 77-1837
Declaración del vendedor	Sí. El vendedor de una propiedad residencial de una a cuatro unidades debe darle al comprador una declaración de divulgación (disclosure) por escrito y firmada sobre la condición de la propiedad (electrodomésticos, sistema eléctrico, calefacción y aire acondicionado, sistemas de agua y alcantarillado, defectos, peligros ambientales, condiciones del título, servicios públicos, cargos privados por transferencia (private transfer fees) y cumplimiento con las alarmas de monóxido de carbono). Debe entregarse en la fecha en que el comprador queda obligado a comprar o antes, y el comprador debe confirmar por escrito que la recibió. Las exenciones incluyen las ventas por ejecución hipotecaria (foreclosure) y por el fiduciario, las ventas ordenadas por un tribunal, las transferencias entre copropietarios o a parientes, y las construcciones nuevas nunca ocupadas. Fuente: Neb. Rev. Stat. § 76-2,120

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