Cómo funciona la ejecución hipotecaria en New Mexico

Principalmente judicial. Los New Mexico Courts describen a Nuevo México como un estado de ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial: el prestamista debe presentar una demanda en el tribunal de distrito (district court) y probar que tiene derecho a quedarse con la propiedad. Para un "home loan" (préstamo para vivienda) conforme a la Home Loan Protection Act (un préstamo de hasta el límite conforme de Fannie Mae garantizado por la residencia principal del prestatario de una a cuatro unidades, o por una casa prefabricada usada como residencia principal, que no sea una hipoteca inversa ni un préstamo puente), el prestamista debe usar la ejecución hipotecaria judicial. La Deed of Trust Act de Nuevo México también permite una venta por el fiduciario (trustee's sale) conforme a un poder de venta (power of sale) en una escritura de fideicomiso (deed of trust), y una escritura de fideicomiso también puede, en cambio, ejecutarse ante un tribunal como una hipoteca.

Para un préstamo para vivienda (home loan), antes de presentar una ejecución hipotecaria (foreclosure) el prestamista debe entregar un aviso del derecho a subsanar (right to cure) que indique el incumplimiento, la cantidad necesaria para subsanarlo, una fecha para subsanarlo de al menos 30 días después de entregado el aviso, lo que sucede si no se subsana el incumplimiento, y un contacto para disputas. Una vez presentado el caso, se le entrega al propietario una citación y demanda (summons and complaint). Antes de cualquier venta de un terreno por ejecución de sentencia (execution) o por un fallo de ejecución hipotecaria, la hora y el lugar de la venta y una descripción completa de la propiedad deben publicarse durante cuatro semanas antes de la venta en un periódico del condado y colocarse en seis lugares públicos del condado. Para una venta por el fiduciario (trustee's sale) conforme a una escritura de fideicomiso (deed of trust), el fiduciario debe publicar el aviso igual que para las ejecuciones hipotecarias, registrarlo ante el secretario del condado (county clerk) y enviar copias por correo a cualquier persona que haya registrado una solicitud de aviso.

Las leyes establecen estos pasos mínimos en lugar de un plazo general: para un préstamo para vivienda (home loan), al menos 30 días entre el aviso del derecho a subsanar y la fecha límite para subsanar antes de que se pueda presentar una ejecución hipotecaria (foreclosure); 30 días para que el propietario responda a la citación y demanda (según lo describen los New Mexico Courts); y la publicación del aviso de venta durante cuatro semanas antes de una venta judicial. Los New Mexico Courts dicen que un caso de ejecución hipotecaria puede tardar varios meses antes de que el tribunal tome una decisión final.

Sí, para préstamos para vivienda (home loans). El prestatario puede subsanar el incumplimiento a más tardar en la fecha indicada en el aviso (al menos 30 días después de la entrega) para evitar que se presente una ejecución hipotecaria (foreclosure), y el prestamista debe aceptar los pagos parciales hechos en respuesta al aviso. Aun después de que se acelere el préstamo, el prestatario puede subsanar el incumplimiento y restablecer el préstamo en cualquier momento antes de que se transfiera el título por la ejecución hipotecaria; subsanarlo pone al prestatario en la misma posición que si no hubiera ocurrido ningún incumplimiento. Los cargos están limitados: no se cobran honorarios de abogado por el período de aviso de 30 días, no más de $100 en honorarios de abogado después de ese período pero antes de que se presente una ejecución hipotecaria, y solo honorarios de abogado razonables y realmente incurridos después de la presentación.