¿Puedo demandar a mi arrendador en Hawaii?

Sí — en muchas situaciones. Estos son los reclamos principales que presentan los inquilinos de Hawaii, lo que la ley le permite recuperar y dónde presentarlos. Cada regla enlaza con la ley o la fuente oficial. La mayoría de los reclamos por debajo del límite de reclamos menores pueden presentarse sin abogado.

Antes de demandar

Anote lo que pasó, con fechas, y guarde fotos, mensajes de texto, correos electrónicos y recibos.
Envíe a su arrendador una carta de reclamo por escrito (modelos a continuación) y dé un plazo razonable.
Verifique el plazo para demandar y el límite en dólares de la corte (a continuación).
Si el monto supera el límite de reclamos menores, o si enfrenta un desalojo, hable primero con un abogado o con asistencia legal gratuita.

No le devolvieron su depósito de seguridad

Multa por retención	Retención indebida e intencional: el tribunal puede otorgar hasta 3 veces la cantidad retenida indebida e intencionalmente, más las costas. Retención indebida (no intencional): la cantidad retenida indebidamente más las costas. Las disputas sobre depósitos van a la división de reclamos menores (small claims) del district court, donde no se permiten abogados (§ 521-44(g)-(h)). Fuente: HRS § 521-44(h)
Plazo para devolver el depósito	14 días después de que termina el contrato de arrendamiento. Se presume el cumplimiento si se envía por correo a la dirección que dio el inquilino (tenant) con matasellos a más tardar a la medianoche del día 14. El inquilino debe demandar dentro de 1 año. Fuente: HRS § 521-44(c)

Multa por retención

Retención indebida e intencional: el tribunal puede otorgar hasta 3 veces la cantidad retenida indebida e intencionalmente, más las costas. Retención indebida (no intencional): la cantidad retenida indebidamente más las costas.

Las disputas sobre depósitos van a la división de reclamos menores (small claims) del district court, donde no se permiten abogados (§ 521-44(g)-(h)).

Fuente: HRS § 521-44(h)

Plazo para devolver el depósito

14 días después de que termina el contrato de arrendamiento.

Se presume el cumplimiento si se envía por correo a la dirección que dio el inquilino (tenant) con matasellos a más tardar a la medianoche del día 14. El inquilino debe demandar dentro de 1 año.

Fuente: HRS § 521-44(c)

Carta gratuita de reclamo del depósito de seguridad en Hawaii

Lo dejaron sin acceso a su vivienda o le cortaron los servicios públicos

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos	Cierre (lockout): si el arrendador (landlord) saca o excluye al inquilino (tenant) durante la noche sin causa ni orden judicial, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el arrendamiento y recuperar 2 meses de renta (o 2 meses de ocupación gratuita) más las costas y los honorarios de abogado. Corte de servicios públicos: el arrendador no puede interrumpir intencionalmente el agua, el agua caliente, la electricidad, el gas u otro servicio esencial para recuperar la posesión; es una práctica desleal y engañosa con daños mínimos de la cifra mayor entre 3 veces la renta mensual o $1,000. Texto de la § 521-74.5 en https://www.capitol.hawaii.gov/hrscurrent/Vol12_Ch0501-0588/HRS0521/HRS_0521-0074_0005.htm Fuente: HRS §§ 521-63(c), 521-74.5

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos

Cierre (lockout): si el arrendador (landlord) saca o excluye al inquilino (tenant) durante la noche sin causa ni orden judicial, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el arrendamiento y recuperar 2 meses de renta (o 2 meses de ocupación gratuita) más las costas y los honorarios de abogado. Corte de servicios públicos: el arrendador no puede interrumpir intencionalmente el agua, el agua caliente, la electricidad, el gas u otro servicio esencial para recuperar la posesión; es una práctica desleal y engañosa con daños mínimos de la cifra mayor entre 3 veces la renta mensual o $1,000.

Texto de la § 521-74.5 en https://www.capitol.hawaii.gov/hrscurrent/Vol12_Ch0501-0588/HRS0521/HRS_0521-0074_0005.htm

Fuente: HRS §§ 521-63(c), 521-74.5

Su arrendador tomó represalias después de que usted se quejó

Represalias del arrendador	Un arrendador (landlord) no puede desalojar, obligar a irse, aumentar la renta ni reducir servicios después de que un inquilino (tenant), de buena fe, se queja ante una agencia de salud o del gobierno o ante el arrendador sobre infracciones de leyes de salud o del código, después de que una agencia presenta un aviso sobre una infracción, o después de una solicitud de reparación de buena fe, siempre que el inquilino siga pagando la renta habitual. Las excepciones incluyen el deterioro o las molestias causados por el inquilino, que el arrendador se mude de buena fe, la remodelación o demolición, los problemas causados por el inquilino, y un aviso de terminación dado antes de la queja. Un inquilino desalojado en violación de esta regla puede recuperar daños, costos judiciales y honorarios razonables de abogado. La ley no establece un plazo fijo; se permiten aumentos de renta en casos limitados, como un aumento sustancial de impuestos o de costos de operación o una mejora de capital terminada (§ 521-74(d)). Fuente: HRS § 521-74

Represalias del arrendador

Un arrendador (landlord) no puede desalojar, obligar a irse, aumentar la renta ni reducir servicios después de que un inquilino (tenant), de buena fe, se queja ante una agencia de salud o del gobierno o ante el arrendador sobre infracciones de leyes de salud o del código, después de que una agencia presenta un aviso sobre una infracción, o después de una solicitud de reparación de buena fe, siempre que el inquilino siga pagando la renta habitual. Las excepciones incluyen el deterioro o las molestias causados por el inquilino, que el arrendador se mude de buena fe, la remodelación o demolición, los problemas causados por el inquilino, y un aviso de terminación dado antes de la queja. Un inquilino desalojado en violación de esta regla puede recuperar daños, costos judiciales y honorarios razonables de abogado.

La ley no establece un plazo fijo; se permiten aumentos de renta en casos limitados, como un aumento sustancial de impuestos o de costos de operación o una mejora de capital terminada (§ 521-74(d)).

Fuente: HRS § 521-74

Su arrendador no hace las reparaciones

Reparar y deducir	Sí. Si el arrendador (landlord) no comienza las reparaciones dentro de los 12 días hábiles del aviso por escrito (3 días hábiles para reparaciones esenciales eléctricas, de plomería o de electrodomésticos; 7 días calendario después de un aviso de una agencia de salud o seguridad), el inquilino (tenant) puede hacer la reparación y descontar hasta $1,000 o un mes de renta, lo que sea mayor, con recibos. El costo total de las reparaciones cobradas al arrendador no puede superar 3 meses de renta en cualquier período de 6 meses. El límite de la deducción se aumentó a la cifra mayor entre $1,000 o un mes de renta por la Act 32, SLH 2024. Fuente: HRS § 521-64
Retención de la renta	No hay un derecho legal general de retener la renta más allá de reparar y descontar (repair-and-deduct). En cualquier caso judicial en que se dispute el pago de la renta, cualquiera de las partes puede pedir al tribunal que ordene depositar la renta en disputa en un fondo fiduciario de rentas del tribunal; un inquilino (tenant) que no puede depositarla pierde la posesión. Las notas de casos de la § 521-68 indican que el incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad (warranty of habitability) puede plantearse como defensa en un desalojo (eviction) por falta de pago (61 H. 144 (1979)). Fuente: HRS § 521-78
Moho	No hay ley; el Residential Landlord-Tenant Code de Hawaii no tiene ninguna regla específica de divulgación ni de remediación de moho. El moho se trata bajo los deberes generales del arrendador (landlord) de cumplir con las leyes de construcción y vivienda que afectan de manera importante la salud y la seguridad y de hacer todas las reparaciones necesarias para mantener la propiedad habitable. Los inquilinos (tenants) deben mantener su unidad tan limpia y segura como lo permitan las condiciones (§ 521-51(2)); el moho causado por la conducta del inquilino puede ser responsabilidad del inquilino. Fuente: HRS § 521-42(a)(1), (3)
Plagas y chinches	No hay ley; la ley de Hawaii no asigna específicamente el tratamiento de plagas o chinches y no tiene ninguna regla de divulgación de chinches. Las infestaciones se manejan bajo los deberes del arrendador (landlord) de habitabilidad y cumplimiento de códigos y el deber del inquilino (tenant) de mantener la unidad limpia y desechar la basura adecuadamente. Salvo en residencias unifamiliares, el arrendador (landlord) debe proporcionar recipientes de basura y gestionar su recolección frecuente (§ 521-42(a)(5)). Los términos del contrato de arrendamiento (lease) suelen asignar el tratamiento de termitas y plagas. Fuente: HRS §§ 521-42(a)(1), (3), (5); 521-51(2), (3)
Calefacción	No hay ley; la ley de Hawaii no exige que los arrendadores (landlords) proporcionen calefacción ni fija temperaturas interiores mínimas. El equipo de calefacción que proporcione el arrendador debe mantenerse en buen estado de funcionamiento como parte de los 'facilities and appliances supplied by the landlord' (instalaciones y aparatos proporcionados por el arrendador). § 521-42 no exige por separado agua caliente; el arrendador (landlord) debe proporcionar agua corriente según se requiera razonablemente (salvo en residencias unifamiliares). Los códigos de vivienda del condado pueden añadir requisitos. Fuente: HRS § 521-42(a)(4)

Carta gratuita de solicitud de reparaciones al arrendador en Hawaii

Su arrendador entró sin aviso o invadió su privacidad

Aviso de entrada del arrendador	Aviso de al menos 2 días y entrada solo en horas razonables, excepto en una emergencia o cuando no sea factible. No hay otro derecho de entrada excepto por orden judicial o abandono aparente. Entrada irrazonable repetida: el inquilino (tenant) puede terminar el arrendamiento; el circuit court puede prohibirla e imponer una multa de hasta $100 (§ 521-73). Fuente: HRS § 521-53
Cámaras y privacidad	No hay ninguna ley específica para arrendadores. Es un delito instalar o usar, en cualquier lugar privado y sin el consentimiento de quienes tienen derecho a privacidad en él, un dispositivo para observar, grabar, amplificar o transmitir sonidos o hechos (violación de la privacidad en segundo grado), o captar a una persona desvestida o en actividad sexual (primer grado, un delito grave (felony) clase C). También es una infracción entrar sin autorización para vigilar o usar un dispositivo exterior para captar sonidos de un lugar privado que normalmente no se oirían afuera. La entrada del arrendador (landlord) por lo general requiere al menos dos días de aviso, en horas razonables, y no puede usarse para acosar. Una vivienda alquilada es un lugar privado para sus ocupantes; las cámaras o dispositivos de audio del arrendador (landlord) dentro de la unidad de un inquilino (tenant) sin su consentimiento probablemente son ilegales. Las cámaras exteriores o de áreas comunes no están reguladas específicamente. Fuente: HRS §§ 711-1111(1)(a), (d), (e); 711-1110.9; 521-53

Aviso de entrada del arrendador

Aviso de al menos 2 días y entrada solo en horas razonables, excepto en una emergencia o cuando no sea factible. No hay otro derecho de entrada excepto por orden judicial o abandono aparente.

Entrada irrazonable repetida: el inquilino (tenant) puede terminar el arrendamiento; el circuit court puede prohibirla e imponer una multa de hasta $100 (§ 521-73).

Fuente: HRS § 521-53

Cámaras y privacidad

No hay ninguna ley específica para arrendadores. Es un delito instalar o usar, en cualquier lugar privado y sin el consentimiento de quienes tienen derecho a privacidad en él, un dispositivo para observar, grabar, amplificar o transmitir sonidos o hechos (violación de la privacidad en segundo grado), o captar a una persona desvestida o en actividad sexual (primer grado, un delito grave (felony) clase C). También es una infracción entrar sin autorización para vigilar o usar un dispositivo exterior para captar sonidos de un lugar privado que normalmente no se oirían afuera. La entrada del arrendador (landlord) por lo general requiere al menos dos días de aviso, en horas razonables, y no puede usarse para acosar.

Una vivienda alquilada es un lugar privado para sus ocupantes; las cámaras o dispositivos de audio del arrendador (landlord) dentro de la unidad de un inquilino (tenant) sin su consentimiento probablemente son ilegales. Las cámaras exteriores o de áreas comunes no están reguladas específicamente.

Fuente: HRS §§ 711-1111(1)(a), (d), (e); 711-1110.9; 521-53

Le negaron la vivienda o lo trataron de manera diferente por la Sección 8 u otra fuente de ingresos

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos	No se encontró protección estatal. Las clases protegidas por la ley de vivienda justa en transacciones inmobiliarias son raza; sexo, incluida la identidad o expresión de género; orientación sexual; color; religión; estado civil; situación familiar; ascendencia; discapacidad; edad; e infección por VIH. La fuente de ingresos (source of income) y la condición de tener un vale no están en la lista. Ni § 515-2 ni § 515-3, ni el ch. 521, mencionan la fuente de ingresos ni la Section 8. Fuente: HRS § 515-3

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos

No se encontró protección estatal. Las clases protegidas por la ley de vivienda justa en transacciones inmobiliarias son raza; sexo, incluida la identidad o expresión de género; orientación sexual; color; religión; estado civil; situación familiar; ascendencia; discapacidad; edad; e infección por VIH. La fuente de ingresos (source of income) y la condición de tener un vale no están en la lista.

Ni § 515-2 ni § 515-3, ni el ch. 521, mencionan la fuente de ingresos ni la Section 8.

Fuente: HRS § 515-3

Otros reclamos que presentan los inquilinos en Hawaii

Desalojo implícito (las condiciones lo obligaron a irse)	Ninguna ley de Hawaii usa el término "constructive eviction" (desalojo implícito), pero el Residential Landlord-Tenant Code da un derecho similar para mudarse. Si una condición priva al inquilino (tenant) de una parte sustancial del beneficio y disfrute del contrato de arrendamiento (lease), el inquilino puede avisar por escrito al arrendador (landlord) y terminar el contrato si el arrendador no lo corrige dentro de una semana. No se necesita aviso si la condición hace la unidad inhabitable o representa una amenaza inminente para la salud o la seguridad de cualquier persona. Si el arrendador causó la condición de manera intencional o negligente, el inquilino también puede recuperar daños. Si el arrendador deja al inquilino fuera de la vivienda (lockout) durante la noche sin causa ni orden judicial, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato y recuperar dos meses de renta (o dos meses de ocupación gratuita) más los costos y honorarios de abogado razonables. El inquilino (tenant) no puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) por una condición causada por la falta del cuidado debido del inquilino, un familiar o un invitado. Fuente: HRS § 521-63
Garantía de disfrute pacífico de la vivienda	Ninguna ley del capítulo 521 de Hawaii establece expresamente un derecho al disfrute pacífico (covenant of quiet enjoyment). En cambio, el Code protege la posesión y el disfrute del inquilino (tenant): el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) por una condición que lo prive sustancialmente del beneficio y disfrute de lo acordado, y un arrendador (landlord) que deja al inquilino fuera de la vivienda (lockout) durante la noche sin causa ni orden judicial debe dos meses de renta u ocupación gratuita más los costos y los honorarios de abogado. Cualquier derecho más amplio proviene de decisiones judiciales. Fuente: HRS § 521-63
Lesiones en la propiedad	Es nula una cláusula del contrato de arrendamiento (lease) que exima o limite la responsabilidad del arrendador (landlord), o que obligue al inquilino (tenant) a indemnizar al arrendador, por lesiones a personas o daños a la propiedad causados por los actos u omisiones del arrendador o de sus agentes o empleados, dentro o alrededor de la unidad o la propiedad. Si el arrendador causó una condición de manera intencional o negligente, el inquilino puede recuperar los daños que resulten. Por lo demás, cuándo un arrendador (landlord) es responsable por una lesión en particular lo deciden las decisiones judiciales sobre negligencia. Fuente: HRS §§ 521-33, 521-63(b)

Dónde y cuándo demandar

Límite de reclamos menores	$5,000 para reclamos de dinero. El reclamo de un inquilino (tenant) para que se le devuelva un depósito de seguridad (security deposit) de una vivienda no tiene límite de monto. Fuente: HRS § 633-27(a); Hawaii State Judiciary, Small Claims Court Q&A
Tarifa de presentación en la corte de reclamos menores	$35. Si gana, la tarifa de presentación se puede sumar a la sentencia (judgment). Fuente: Hawaii State Judiciary, Small Claims Court Q&A
Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento escrito	6 años desde que surge el reclamo, para una acción para recuperar una deuda basada en cualquier contrato, obligación o responsabilidad. Esto cubre la renta no pagada y los daños bajo el contrato de arrendamiento (lease), y Hawaii usa el mismo plazo ya sea que el contrato sea por escrito o verbal. Leído en data.capitol.hawaii.gov, el servidor oficial de archivos HRS de la Legislature. § 657-1 no distingue entre contratos por escrito y verbales. Fuente: HRS § 657-1(1)

Cómo funciona la corte de reclamos menores en Hawaii →

Abogados para inquilinos y asistencia legal gratuita en Hawaii · Derechos del inquilino en Hawaii · Demandar a un arrendador en otros estados

Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.