¿Puedo demandar a mi arrendador en Oregon?

Sí — en muchas situaciones. Estos son los reclamos principales que presentan los inquilinos de Oregon, lo que la ley le permite recuperar y dónde presentarlos. Cada regla enlaza con la ley o la fuente oficial. La mayoría de los reclamos por debajo del límite de reclamos menores pueden presentarse sin abogado.

Antes de demandar

Anote lo que pasó, con fechas, y guarde fotos, mensajes de texto, correos electrónicos y recibos.
Envíe a su arrendador una carta de reclamo por escrito (modelos a continuación) y dé un plazo razonable.
Verifique el plazo para demandar y el límite en dólares de la corte (a continuación).
Si el monto supera el límite de reclamos menores, o si enfrenta un desalojo, hable primero con un abogado o con asistencia legal gratuita.

No le devolvieron su depósito de seguridad

Multa por retención	El doble de la cantidad retenida sin una cuenta por escrito, o el doble de la cantidad retenida de mala fe. Fuente: ORS 90.300(16)
Plazo para devolver el depósito	31 días después de que termina el arrendamiento y el inquilino (tenant) entrega la posesión. Fuente: ORS 90.300(12)-(13)

Carta gratuita de reclamo del depósito de seguridad en Oregon

Lo dejaron sin acceso a su vivienda o le cortaron los servicios públicos

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos	Si el arrendador (landlord) saca o excluye ilegalmente al inquilino (tenant) (lockout) o interrumpe a propósito los servicios públicos o esenciales, el inquilino puede obtener una orden judicial (injunction) para recuperar la posesión, o terminar el contrato y recuperar la cantidad mayor entre 2 meses de renta periódica o el doble de los daños reales; se deben devolver los depósitos y la renta pagada por adelantado. El inquilino no necesita terminar el contrato para recuperar los daños. Fuente: ORS 90.375

Cierres de acceso y cortes de servicios públicos

Si el arrendador (landlord) saca o excluye ilegalmente al inquilino (tenant) (lockout) o interrumpe a propósito los servicios públicos o esenciales, el inquilino puede obtener una orden judicial (injunction) para recuperar la posesión, o terminar el contrato y recuperar la cantidad mayor entre 2 meses de renta periódica o el doble de los daños reales; se deben devolver los depósitos y la renta pagada por adelantado.

El inquilino no necesita terminar el contrato para recuperar los daños.

Fuente: ORS 90.375

Su arrendador tomó represalias después de que usted se quejó

Represalias del arrendador	Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) aumentando la renta, reduciendo servicios, entregando un aviso de terminación, o presentando o amenazando con un desalojo (eviction) porque el inquilino (tenant) se quejó (o dijo por escrito que se quejaría) ante una agencia gubernamental sobre infracciones de los códigos de construcción, salud o vivienda, de la entrega del correo o de discriminación en la vivienda; presentó una queja de buena fe ante el arrendador; organizó o se unió a un sindicato de inquilinos; testificó contra el arrendador; ganó un caso de desalojo en los últimos seis meses; o actuó para hacer valer cualquier derecho de inquilino bajo la ley federal, estatal o local. Un arrendador que toma represalias debe los mismos remedios que por un cambio de cerraduras (lockout) ilegal (hasta dos meses de renta o el doble de los daños reales), y las represalias son una defensa contra el desalojo. La ley no establece un período de presunción; un arrendador todavía puede desalojar en los casos enumerados, como cuando el inquilino estaba atrasado en la renta. No fixed presumption period in the statute other than the 6-month look-back for a successfully defended possession action. Exceptions include tenant rent default when notice served (ORS 90.385(4)). Fuente: ORS 90.385

Represalias del arrendador

Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) aumentando la renta, reduciendo servicios, entregando un aviso de terminación, o presentando o amenazando con un desalojo (eviction) porque el inquilino (tenant) se quejó (o dijo por escrito que se quejaría) ante una agencia gubernamental sobre infracciones de los códigos de construcción, salud o vivienda, de la entrega del correo o de discriminación en la vivienda; presentó una queja de buena fe ante el arrendador; organizó o se unió a un sindicato de inquilinos; testificó contra el arrendador; ganó un caso de desalojo en los últimos seis meses; o actuó para hacer valer cualquier derecho de inquilino bajo la ley federal, estatal o local. Un arrendador que toma represalias debe los mismos remedios que por un cambio de cerraduras (lockout) ilegal (hasta dos meses de renta o el doble de los daños reales), y las represalias son una defensa contra el desalojo. La ley no establece un período de presunción; un arrendador todavía puede desalojar en los casos enumerados, como cuando el inquilino estaba atrasado en la renta.

No fixed presumption period in the statute other than the 6-month look-back for a successfully defended possession action. Exceptions include tenant rent default when notice served (ORS 90.385(4)).

Fuente: ORS 90.385

Su arrendador no hace las reparaciones

Reparar y deducir	Defectos menores de habitabilidad que se pueden reparar por no más de $300: el inquilino (tenant) da aviso por escrito con una fecha de reparación de al menos 7 días después; luego puede hacer que una persona calificada haga la reparación y descontar hasta $300 de la renta (repair and deduct), con una declaración escrita del costo. El inquilino no puede hacer el trabajo personalmente. Para servicios esenciales, el inquilino puede comprar servicios sustitutos y descontar el costo (ORS 90.365). Fuente: ORS 90.368; ORS 90.365
Retención de la renta	No hay una ley general de retención de renta (rent withholding). Recursos cuando el arrendador (landlord) no cumple: aviso de terminación de 30 días si no lo corrige dentro de 7 días (servicios esenciales) o 30 días (otros casos); daños; orden judicial (injunction); por fallas en servicios esenciales, servicios sustitutos y descuento, daños por disminución del valor de la renta, o vivienda sustituta quedando exento de pagar renta. Fuente: ORS 90.360; ORS 90.365
Moho	No hay ninguna ley específica sobre moho; aplica el deber general de habitabilidad. Una unidad es inhabitable si carece sustancialmente de impermeabilización y protección contra el clima eficaces, de plomería en buen estado de funcionamiento, o de pisos, paredes y techos en buen estado, entre otras cosas. El moho está excluido expresamente del recurso de reparar y descontar (repair-and-deduct) por 'minor habitability defect' (defecto menor de habitabilidad) (reparaciones de hasta $300), así que los inquilinos (tenants) deben usar los demás recursos de habitabilidad. No hay ningún estándar estatal de divulgación ni de exposición al moho para viviendas de alquiler. Los recursos del inquilino (tenant) por fallas de habitabilidad incluyen ORS 90.360 (terminación/daños) y 90.365 (servicios esenciales). Los códigos locales de vivienda (por ejemplo, Portland) pueden añadir reglas. Fuente: ORS 90.320(1); ORS 90.368(1)(b)
Plagas y chinches	No hay ninguna ley específica sobre chinches. Al inicio del arrendamiento, el arrendador (landlord) debe entregar los edificios y el terreno libres de roedores y alimañas, y debe mantener libres de roedores y alimañas las áreas bajo su control. El inquilino (tenant) debe mantener libres de roedores y alimañas las áreas bajo su control en la medida en que él haya causado el problema, y debe cooperar razonablemente con los esfuerzos del arrendador para remediarlo. No hay ninguna regla estatal de divulgación ni de inspección de chinches. La responsabilidad por una infestación dentro de una unidad por lo general depende de quién la causó y del deber de habitabilidad. Fuente: ORS 90.320(1)(f); ORS 90.325(1)(b)
Calefacción	Sí. Una unidad es inhabitable si carece sustancialmente de instalaciones de calefacción adecuadas que cumplían con la ley aplicable cuando se instalaron y que se mantienen en buen estado de funcionamiento. No hay ninguna temperatura interior mínima ni temporada de calefacción estatal. Si el arrendador (landlord) no proporciona de forma deliberada o negligente la calefacción u otros servicios esenciales, el inquilino (tenant) tiene recursos que incluyen conseguir calefacción y descontar el costo, cobrar daños u obtener vivienda sustituta. Los códigos locales de vivienda pueden fijar estándares de temperatura. Fuente: ORS 90.320(1)(d); ORS 90.365

Carta gratuita de solicitud de reparaciones al arrendador en Oregon

Su arrendador entró sin aviso o invadió su privacidad

Aviso de entrada del arrendador	Al menos 24 horas de aviso real, con entrada en horas razonables; el inquilino (tenant) no puede negar su consentimiento sin razón. Se permite entrar sin aviso en una emergencia, pero si el inquilino no está, el arrendador (landlord) debe darle aviso real dentro de las 24 horas siguientes a la entrada. La autorización para entrar que da la solicitud de reparación por escrito de un inquilino vence después de 7 días, a menos que las reparaciones estén en curso. Fuente: ORS 90.322
Cámaras y privacidad	No hay ninguna ley específica para arrendadores. Grabar a sabiendas una imagen visual del área íntima de otra persona sin su consentimiento donde hay una expectativa razonable de privacidad, u observar a una persona desnuda con fines sexuales, es invasión de la privacidad personal (invasion of personal privacy) (delito). Grabar una conversación en persona con un dispositivo por lo general requiere que se informe específicamente a todos los participantes; interceptar una comunicación telefónica o de radio requiere el consentimiento de al menos un participante. La regla de Oregon sobre la grabación de conversaciones (informar a todos los participantes) es más estricta que el consentimiento de una parte; ORS 165.540 contiene excepciones que no se resumen aquí: https://www.oregonlegislature.gov/bills_laws/ors/ors165.html. La entrada del arrendador (landlord) por lo general requiere 24 horas de aviso (ORS 90.322). Fuente: ORS 163.700; ORS 165.540(1)

Aviso de entrada del arrendador

Al menos 24 horas de aviso real, con entrada en horas razonables; el inquilino (tenant) no puede negar su consentimiento sin razón. Se permite entrar sin aviso en una emergencia, pero si el inquilino no está, el arrendador (landlord) debe darle aviso real dentro de las 24 horas siguientes a la entrada.

La autorización para entrar que da la solicitud de reparación por escrito de un inquilino vence después de 7 días, a menos que las reparaciones estén en curso.

Fuente: ORS 90.322

Cámaras y privacidad

No hay ninguna ley específica para arrendadores. Grabar a sabiendas una imagen visual del área íntima de otra persona sin su consentimiento donde hay una expectativa razonable de privacidad, u observar a una persona desnuda con fines sexuales, es invasión de la privacidad personal (invasion of personal privacy) (delito). Grabar una conversación en persona con un dispositivo por lo general requiere que se informe específicamente a todos los participantes; interceptar una comunicación telefónica o de radio requiere el consentimiento de al menos un participante.

La regla de Oregon sobre la grabación de conversaciones (informar a todos los participantes) es más estricta que el consentimiento de una parte; ORS 165.540 contiene excepciones que no se resumen aquí: https://www.oregonlegislature.gov/bills_laws/ors/ors165.html. La entrada del arrendador (landlord) por lo general requiere 24 horas de aviso (ORS 90.322).

Fuente: ORS 163.700; ORS 165.540(1)

Le negaron la vivienda o lo trataron de manera diferente por la Sección 8 u otra fuente de ingresos

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos	Sí, en todo el estado. Se prohíbe negarse a rentar, fijar condiciones diferentes o expulsar a alguien por su fuente de ingresos; 'source of income' (fuente de ingresos) incluye la Section 8 (42 U.S.C. 1437f) y cualquier otra asistencia de vivienda local, estatal o federal (pero no los ingresos de una ocupación específica ni los ingresos ilegales). El arrendador (landlord) todavía puede negarse por la incapacidad de pagar la renta, contando el valor de la asistencia de vivienda. Fuente: ORS 659A.421

Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos

Sí, en todo el estado. Se prohíbe negarse a rentar, fijar condiciones diferentes o expulsar a alguien por su fuente de ingresos; 'source of income' (fuente de ingresos) incluye la Section 8 (42 U.S.C. 1437f) y cualquier otra asistencia de vivienda local, estatal o federal (pero no los ingresos de una ocupación específica ni los ingresos ilegales). El arrendador (landlord) todavía puede negarse por la incapacidad de pagar la renta, contando el valor de la asistencia de vivienda.

Fuente: ORS 659A.421

Otros reclamos que presentan los inquilinos en Oregon

Desalojo implícito (las condiciones lo obligaron a irse)	Ninguna ley de Oregon usa el término "constructive eviction" (desalojo implícito), pero el ORS Chapter 90 permite que un inquilino (tenant) se mude o deje de pagar la renta en situaciones definidas. Por un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento (lease) o una falta de mantenimiento de la unidad en condiciones habitables, el inquilino puede dar un aviso por escrito de que el contrato termina al menos 30 días después, a menos que el arrendador (landlord) corrija el problema dentro de 7 días (servicios esenciales) o 30 días (otros problemas); 7 días para los arrendamientos de semana a semana. Si el arrendador, de manera intencional o negligente, no proporciona un servicio esencial y eso hace que la unidad sea insegura o no apta para ocuparse, el inquilino, después de dar aviso por escrito y un tiempo razonable para corregirlo, puede mudarse a una vivienda sustituta, no deber renta mientras dure el problema y recuperar el costo adicional razonable de una vivienda comparable. Un arrendador (landlord) que ilegalmente deja a un inquilino (tenant) fuera de la vivienda (lockout), o que intencionalmente corta o amenaza seriamente con cortar la calefacción, el agua, la electricidad u otros servicios esenciales, debe hasta dos meses de renta o el doble de los daños reales, lo que sea mayor, y el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) (ORS 90.375). La ley no trata si los tribunales de Oregon también aplican una doctrina de desalojo implícito (constructive eviction) del derecho consuetudinario (common law). Fuente: ORS 90.360(1); 90.365(1)(c)
Lesiones en la propiedad	El arrendador (landlord) debe mantener la unidad habitable en todo momento, incluida la protección contra el clima, la plomería, el agua, la calefacción y los sistemas eléctricos en funcionamiento, y los edificios y terrenos seguros y sanitarios. Un inquilino (tenant) puede recuperar daños y obtener una orden judicial por el incumplimiento del arrendador. Un contrato de arrendamiento (lease) no puede eximir ni limitar la responsabilidad por la mala conducta intencional o la negligencia de la otra parte, ni obligar a un inquilino a indemnizar al arrendador por ella. El Chapter 90 por sí solo no fija una regla para las demandas por lesiones personales; si un arrendador (landlord) es responsable por una lesión en particular lo deciden los tribunales según la ley de negligencia. Hable con un abogado sobre cualquier reclamo por lesiones: hay plazos para presentarlo. Fuente: ORS 90.320(1); 90.360(2); 90.245(1)(c)

Desalojo implícito (las condiciones lo obligaron a irse)

Ninguna ley de Oregon usa el término "constructive eviction" (desalojo implícito), pero el ORS Chapter 90 permite que un inquilino (tenant) se mude o deje de pagar la renta en situaciones definidas. Por un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento (lease) o una falta de mantenimiento de la unidad en condiciones habitables, el inquilino puede dar un aviso por escrito de que el contrato termina al menos 30 días después, a menos que el arrendador (landlord) corrija el problema dentro de 7 días (servicios esenciales) o 30 días (otros problemas); 7 días para los arrendamientos de semana a semana. Si el arrendador, de manera intencional o negligente, no proporciona un servicio esencial y eso hace que la unidad sea insegura o no apta para ocuparse, el inquilino, después de dar aviso por escrito y un tiempo razonable para corregirlo, puede mudarse a una vivienda sustituta, no deber renta mientras dure el problema y recuperar el costo adicional razonable de una vivienda comparable.

Un arrendador (landlord) que ilegalmente deja a un inquilino (tenant) fuera de la vivienda (lockout), o que intencionalmente corta o amenaza seriamente con cortar la calefacción, el agua, la electricidad u otros servicios esenciales, debe hasta dos meses de renta o el doble de los daños reales, lo que sea mayor, y el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) (ORS 90.375). La ley no trata si los tribunales de Oregon también aplican una doctrina de desalojo implícito (constructive eviction) del derecho consuetudinario (common law).

Fuente: ORS 90.360(1); 90.365(1)(c)

Lesiones en la propiedad

El arrendador (landlord) debe mantener la unidad habitable en todo momento, incluida la protección contra el clima, la plomería, el agua, la calefacción y los sistemas eléctricos en funcionamiento, y los edificios y terrenos seguros y sanitarios. Un inquilino (tenant) puede recuperar daños y obtener una orden judicial por el incumplimiento del arrendador. Un contrato de arrendamiento (lease) no puede eximir ni limitar la responsabilidad por la mala conducta intencional o la negligencia de la otra parte, ni obligar a un inquilino a indemnizar al arrendador por ella.

El Chapter 90 por sí solo no fija una regla para las demandas por lesiones personales; si un arrendador (landlord) es responsable por una lesión en particular lo deciden los tribunales según la ley de negligencia. Hable con un abogado sobre cualquier reclamo por lesiones: hay plazos para presentarlo.

Fuente: ORS 90.320(1); 90.360(2); 90.245(1)(c)

Dónde y cuándo demandar

Límite de reclamos menores	$10,000 (incluido el valor de cualquier bien reclamado). Los reclamos de $750 o menos deben presentarse en reclamos menores (small claims) (a menos que una ley permita honorarios de abogado); los reclamos de más de $750 hasta $10,000 se pueden presentar en reclamos menores o en el departamento civil regular. Fuente: ORS 46.405(2)-(5)
Tarifa de presentación en la corte de reclamos menores	$57 si el monto reclamado es de $2,500 o menos; $102 si es de más de $2,500. El demandado paga la misma escala de tarifas cuando pide una audiencia. Se puede pedir un aplazamiento o una exención del pago de tarifas (fee deferral or waiver). La Legislatura ajusta las tarifas de vez en cuando; consulte la tabla de tarifas vigente del tribunal antes de presentar el caso. Fuente: ORS 46.570
Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento escrito	6 años para una acción sobre un contrato o una responsabilidad, expresa o implícita — el mismo plazo se aplica a los contratos de arrendamiento (leases) por escrito y verbales. Fuente: ORS 12.080(1)

Cómo funciona la corte de reclamos menores en Oregon →

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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.