Cómo funciona la ejecución hipotecaria en California

Ambos. Una escritura de fideicomiso (deed of trust) o una hipoteca (mortgage) con poder de venta puede ejecutarse fuera del tribunal mediante una venta por el fiduciario (trustee's sale), después de un aviso de incumplimiento (notice of default) y un aviso de venta. Un prestamista también puede ejecutar la hipoteca mediante una acción judicial (ejecución hipotecaria judicial, judicial foreclosure).

Antes de registrar un aviso de incumplimiento (notice of default), el administrador del préstamo (servicer) generalmente debe comunicarse con el prestatario (en persona o por teléfono) para evaluar sus finanzas y explorar opciones para evitar la ejecución hipotecaria (foreclosure), y luego esperar 30 días (o 30 días después de cumplir los requisitos de contacto con la debida diligencia). El administrador debe darle al prestatario el número gratuito de HUD para encontrar una agencia de asesoría de vivienda. Luego se registra un aviso de incumplimiento ante el registrador del condado (county recorder). Para la venta, debe colocarse un aviso de venta en un lugar público y en la propiedad (en la puerta de una vivienda unifamiliar) al menos 20 días antes de la venta, y publicarse una vez por semana durante tres semanas calendario consecutivas, con la primera publicación al menos 20 días antes de la venta. Debe colocarse y enviarse por correo un aviso separado dirigido al "Resident of property subject to foreclosure sale" (residente de la propiedad sujeta a venta por ejecución hipotecaria) para advertir a los ocupantes.

Deben transcurrir al menos tres meses después de registrado el aviso de incumplimiento (notice of default) antes de que se dé el aviso de venta. El aviso de venta puede registrarse hasta 5 días antes de que terminen los tres meses, pero solo si la fecha de la venta es al menos tres meses y 20 días después de registrado el aviso de incumplimiento. El aviso de venta debe colocarse y publicarse por primera vez al menos 20 días antes de la venta.

Sí. Un prestatario puede restablecer (reinstate) un préstamo en incumplimiento monetario pagando los montos vencidos más los costos y honorarios permitidos en cualquier momento desde el registro del aviso de incumplimiento (notice of default) hasta cinco días hábiles antes de la fecha de venta fijada en el primer aviso de venta registrado. El aviso de incumplimiento requerido debe informar al prestatario sobre este derecho.