Leyes de ejecución hipotecaria de California: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. Una escritura de fideicomiso (deed of trust) o una hipoteca (mortgage) con poder de venta puede ejecutarse fuera del tribunal mediante una venta por el fiduciario (trustee's sale), después de un aviso de incumplimiento (notice of default) y un aviso de venta. Un prestamista también puede ejecutar la hipoteca mediante una acción judicial (ejecución hipotecaria judicial, judicial foreclosure).

Antes de registrar un aviso de incumplimiento (notice of default), el administrador del préstamo (servicer) generalmente debe comunicarse con el prestatario (en persona o por teléfono) para evaluar sus finanzas y explorar opciones para evitar la ejecución hipotecaria (foreclosure), y luego esperar 30 días (o 30 días después de cumplir los requisitos de contacto con la debida diligencia). El administrador debe darle al prestatario el número gratuito de HUD para encontrar una agencia de asesoría de vivienda. Luego se registra un aviso de incumplimiento ante el registrador del condado (county recorder). Para la venta, debe colocarse un aviso de venta en un lugar público y en la propiedad (en la puerta de una vivienda unifamiliar) al menos 20 días antes de la venta, y publicarse una vez por semana durante tres semanas calendario consecutivas, con la primera publicación al menos 20 días antes de la venta. Debe colocarse y enviarse por correo un aviso separado dirigido al "Resident of property subject to foreclosure sale" (residente de la propiedad sujeta a venta por ejecución hipotecaria) para advertir a los ocupantes.

Deben transcurrir al menos tres meses después de registrado el aviso de incumplimiento (notice of default) antes de que se dé el aviso de venta. El aviso de venta puede registrarse hasta 5 días antes de que terminen los tres meses, pero solo si la fecha de la venta es al menos tres meses y 20 días después de registrado el aviso de incumplimiento. El aviso de venta debe colocarse y publicarse por primera vez al menos 20 días antes de la venta.

Sí. Un prestatario puede restablecer (reinstate) un préstamo en incumplimiento monetario pagando los montos vencidos más los costos y honorarios permitidos en cualquier momento desde el registro del aviso de incumplimiento (notice of default) hasta cinco días hábiles antes de la fecha de venta fijada en el primer aviso de venta registrado. El aviso de incumplimiento requerido debe informar al prestatario sobre este derecho.

Después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial en la que se aplica la redención (redemption), el propietario puede redimir la propiedad dentro de los tres meses siguientes a la venta si el producto de la venta cubrió la deuda, los intereses y los costos, o dentro de un año si no los cubrió. Las leyes de California revisadas no establecen un derecho general de redención posterior a la venta después de una venta por el fiduciario (trustee's sale) de un prestamista, pero una ejecución hipotecaria no judicial por parte de una asociación de propietarios (homeowners' association) está sujeta a un derecho de redención de 90 días.

En gran medida prohibida para los propietarios de vivienda. No se puede deber ni cobrar ninguna deficiencia (deficiency) después de una venta por el fiduciario (trustee's sale) con poder de venta. No se puede deber ninguna deficiencia sobre un préstamo de compra financiado por el vendedor, ni sobre un préstamo de un prestamista usado para comprar una vivienda de hasta cuatro unidades en la que vive el comprador (un "purchase money loan" (préstamo de precio de compra)), ni sobre un refinanciamiento de dicho préstamo, excepto por cualquier dinero nuevo adelantado. Estas protecciones no cambian la responsabilidad de un garante.

Un inquilino (tenant) de mes a mes o periódico que vive en una unidad de alquiler cuando esta se vende en una ejecución hipotecaria (foreclosure) debe recibir un aviso por escrito de 90 días para desocupar (notice to quit) antes de ser removido. Un inquilino con un contrato de arrendamiento de plazo fijo firmado antes de la venta puede quedarse hasta que termine el contrato, a menos que el comprador vaya a vivir en la unidad como residencia principal o el contrato no sea un contrato genuino entre partes independientes (arm's-length) (por ejemplo, el inquilino es el prestatario o un pariente cercano, o el alquiler está muy por debajo del mercado); en esos casos, se sigue requiriendo un aviso de 90 días. Cuando se coloca un aviso de venta, también debe enviarse y colocarse para los ocupantes un aviso de que se ha iniciado una ejecución hipotecaria y de que puede afectar su derecho a quedarse.

Sí, con límites. Una asociación de propietarios (homeowners' association) no puede ejecutar (foreclose) (judicial ni no judicialmente) para cobrar cuotas morosas de menos de $1,800 (sin contar recargos por pago tardío, honorarios, costos de cobranza, honorarios de abogado ni intereses) a menos que las cuotas tengan más de 12 meses de mora; las deudas menores pueden reclamarse en el tribunal de reclamos menores (small claims) o por otros medios. Una ejecución hipotecaria no judicial por parte de una asociación está sujeta a un derecho de redención de 90 días después de la venta.

Sí. Los vendedores de propiedades residenciales unifamiliares (incluidas ventas, permutas, contratos a plazos y arrendamientos con opción de compra) deben entregar al comprador la Real Estate Transfer Disclosure Statement (declaración de divulgación de transferencia de bienes raíces) que exige la ley, usando el formulario establecido en el Civil Code. Una renuncia a estos requisitos es nula.

California vende la propiedad con impuestos en mora en sí misma en una venta del recaudador de impuestos (tax collector). El propietario puede redimirla (redeem) pagando al recaudador de impuestos hasta el cierre de operaciones del último día hábil antes de que comience la venta por impuestos; los pagos enviados por correo deben llegar para entonces. Si la propiedad no se redime antes de ese plazo, el propietario pierde todos sus derechos sobre ella. El derecho revive si la propiedad no se vende.

El California Attorney General aconseja a los propietarios de vivienda que están atrasados comunicarse de inmediato con su administrador del préstamo (servicer) y obtener ayuda gratuita de una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD, que se puede encontrar a través de la base de datos Foreclosure Avoidance Counseling de HUD o llamando al 888-995-HOPE (4673). También remite a la página de información sobre asistencia por dificultades económicas de la California Housing Finance Agency y advierte sobre estafas de modificación de préstamos (loan modification) y de rescate de ejecuciones hipotecarias (foreclosure rescue).