Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Maine

Judicial para las hipotecas de vivienda. Después del incumplimiento de la hipoteca (mortgage), el prestamista ejecuta presentando una acción civil en el Superior Court o el District Court donde se encuentra la propiedad. La ejecución extrajudicial por poder de venta (power of sale) se permite solo para hipotecas otorgadas por corporaciones, sociedades, LLC o ciertos fideicomisos, y, para escrituras hipotecarias firmadas en o después del 1 de octubre de 1993 (10/1/1993), solo cuando la escritura dice que el préstamo es principalmente para fines comerciales, empresariales o agrícolas.

Para una vivienda principal, antes de que el prestamista pueda acelerar el préstamo o ejecutar por un pago omitido, debe enviar un aviso escrito del derecho a ponerse al día (right to cure) por correo certificado y por correo de primera clase. El aviso debe detallar lo que está vencido y el total para ponerse al día, indicar que pueden existir otras opciones y enumerar agencias de asesoría aprobadas por HUD, mencionar la mediación (mediation) e incluir una advertencia sobre estafas. El prestamista informa el aviso al Bureau of Consumer Credit Protection, que luego envía por correo al propietario un resumen de sus derechos y recursos. La demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure) debe llevar adjunto un aviso de una página y un formulario de contestación/mediación, y debe registrarse en el registro de escrituras dentro de los 60 días siguientes a su presentación. Después de que termine el período de redención, el aviso de la venta pública debe publicarse una vez por semana durante tres semanas sucesivas en un periódico del condado y enviarse por correo al menos 30 días antes de la venta a todas las personas que comparecieron en el caso.

Períodos mínimos fijados por ley: el prestamista no puede comenzar a hacer cumplir la hipoteca hasta al menos 35 días después de que se dé el aviso del derecho a ponerse al día. Después de una sentencia de ejecución hipotecaria, el propietario tiene un período de redención (90 días desde la sentencia para hipotecas firmadas en o después del 1 de octubre de 1975 (10/1/1975)) antes de cualquier venta. El primer aviso de venta debe publicarse a más tardar 90 días después de que termine el período de redención, y la venta debe realizarse de 30 a 45 días después de la primera publicación (a menos que las reglas federales de administración de préstamos exijan otra cosa); puede aplazarse hasta 60 días cada vez, y el tribunal puede extender los plazos por causa justificada.

Sí, para una residencia principal que garantiza un préstamo personal o doméstico. El propietario tiene al menos 35 días después de que se dé el aviso del derecho a ponerse al día para pagar todos los montos adeudados sin aceleración (más intereses razonables, cargos por mora y honorarios de abogados), y pagar antes de la fecha indicada en el aviso restablece la hipoteca como si no hubiera ocurrido ningún incumplimiento. Durante el caso, el prestamista y el propietario pueden acordar un plan de pago que suspenda la ejecución hipotecaria. Después de que termine el período de redención, el prestamista puede (pero no está obligado a) permitir que el propietario redima o se ponga al día antes de la venta.