Leyes de ejecución hipotecaria de Maine: proceso, plazos y sus derechos

Judicial para las hipotecas de vivienda. Después del incumplimiento de la hipoteca (mortgage), el prestamista ejecuta presentando una acción civil en el Superior Court o el District Court donde se encuentra la propiedad. La ejecución extrajudicial por poder de venta (power of sale) se permite solo para hipotecas otorgadas por corporaciones, sociedades, LLC o ciertos fideicomisos, y, para escrituras hipotecarias firmadas en o después del 1 de octubre de 1993 (10/1/1993), solo cuando la escritura dice que el préstamo es principalmente para fines comerciales, empresariales o agrícolas.

Para una vivienda principal, antes de que el prestamista pueda acelerar el préstamo o ejecutar por un pago omitido, debe enviar un aviso escrito del derecho a ponerse al día (right to cure) por correo certificado y por correo de primera clase. El aviso debe detallar lo que está vencido y el total para ponerse al día, indicar que pueden existir otras opciones y enumerar agencias de asesoría aprobadas por HUD, mencionar la mediación (mediation) e incluir una advertencia sobre estafas. El prestamista informa el aviso al Bureau of Consumer Credit Protection, que luego envía por correo al propietario un resumen de sus derechos y recursos. La demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure) debe llevar adjunto un aviso de una página y un formulario de contestación/mediación, y debe registrarse en el registro de escrituras dentro de los 60 días siguientes a su presentación. Después de que termine el período de redención, el aviso de la venta pública debe publicarse una vez por semana durante tres semanas sucesivas en un periódico del condado y enviarse por correo al menos 30 días antes de la venta a todas las personas que comparecieron en el caso.

Períodos mínimos fijados por ley: el prestamista no puede comenzar a hacer cumplir la hipoteca hasta al menos 35 días después de que se dé el aviso del derecho a ponerse al día. Después de una sentencia de ejecución hipotecaria, el propietario tiene un período de redención (90 días desde la sentencia para hipotecas firmadas en o después del 1 de octubre de 1975 (10/1/1975)) antes de cualquier venta. El primer aviso de venta debe publicarse a más tardar 90 días después de que termine el período de redención, y la venta debe realizarse de 30 a 45 días después de la primera publicación (a menos que las reglas federales de administración de préstamos exijan otra cosa); puede aplazarse hasta 60 días cada vez, y el tribunal puede extender los plazos por causa justificada.

Sí, para una residencia principal que garantiza un préstamo personal o doméstico. El propietario tiene al menos 35 días después de que se dé el aviso del derecho a ponerse al día para pagar todos los montos adeudados sin aceleración (más intereses razonables, cargos por mora y honorarios de abogados), y pagar antes de la fecha indicada en el aviso restablece la hipoteca como si no hubiera ocurrido ningún incumplimiento. Durante el caso, el prestamista y el propietario pueden acordar un plan de pago que suspenda la ejecución hipotecaria. Después de que termine el período de redención, el prestamista puede (pero no está obligado a) permitir que el propietario redima o se ponga al día antes de la venta.

Sí, antes de la venta. Después de una sentencia de ejecución hipotecaria, el propietario puede pagar el monto que el tribunal determinó adeudado, con intereses, dentro del período de redención (right of redemption): 90 días desde la sentencia para hipotecas firmadas en o después del 1 de octubre de 1975 (10/1/1975) (un año para hipotecas más antiguas, a menos que la hipoteca diga otra cosa), a partir de que se dicte la sentencia si no se interpone apelación. Para una vivienda principal, no puede emitirse una orden de posesión hasta que termine el período de redención. La venta ocurre solo después de que venza el período de redención.

Sí, con límites. Cualquier saldo insuficiente (deficiency) se evalúa contra el prestatario y el tribunal emite una ejecución por este, pero el reclamo del prestamista por saldo insuficiente se limita al monto a la fecha de la venta pública. Si el propio prestamista compra en la venta, el saldo insuficiente se limita a la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad al momento de la venta (fijado por una tasación independiente) y el monto adeudado más los gastos de venta. El prestamista debe presentar un informe de la venta a tiempo o pierde el derecho de pedir un saldo insuficiente. Cualquier excedente va al propietario.

Sí. El Foreclosure Diversion Program del Judicial Branch ofrece mediación para viviendas ocupadas por el propietario de hasta cuatro unidades que sean la residencia principal del propietario. El propietario la solicita devolviendo el formulario Response to Complaint and Request for Mediation (el tribunal lo pide dentro de los 20 días siguientes a recibir los documentos judiciales), asiste a una sesión informativa con un consejero de vivienda (housing counselor) certificado por HUD y luego se reúne con el prestamista y un mediador neutral. El prestamista debe asistir con autoridad para conciliar, ambas partes deben mediar de buena fe y no puede dictarse sentencia final hasta que se complete el informe del mediador.

Después de una sentencia de ejecución hipotecaria, el prestamista debe dar una copia de la sentencia a cualquier inquilino (tenant) residencial (por correo de primera clase y registrado solo después de dos intentos de buena fe en persona) y debe dar al inquilino aviso escrito de todos los procedimientos posteriores hasta la venta. Un inquilino residencial no puede ser desalojado a menos que el prestamista presente un caso de desalojo (forcible entry and detainer, eviction) después de dar este aviso y después de que haya terminado el período de redención.

Sí, para condominios. Una asociación de condominio tiene un gravamen (lien) sobre una unidad por cuotas y multas, que puede ejecutarse de la misma manera que una hipoteca. El gravamen se ubica detrás de una primera hipoteca (cuando sea que se haya registrado) y de los impuestos sobre la propiedad, y termina a menos que la ejecución comience dentro de los seis años siguientes a que las cuotas sean totalmente exigibles. La asociación debe proporcionar una declaración vinculante de las cuotas impagadas dentro de los 10 días hábiles siguientes a una solicitud escrita.

Sí. Salvo que esté exento, el vendedor de bienes inmuebles residenciales debe dar al comprador una declaración de divulgación de la propiedad (seller disclosure) que cubra el suministro de agua, el sistema de calefacción, el sistema de eliminación de desechos, los materiales peligrosos (asbesto, pintura con plomo, radón, tanques subterráneos de petróleo, metanfetamina), los defectos conocidos, el acceso a la propiedad y los riesgos de inundación, entre otros puntos, además de información estatal sobre arsénico. Debe entregarse a más tardar cuando el comprador haga una oferta; si se entrega más tarde, el comprador puede retirarse o cancelar dentro de las 72 horas siguientes a recibirla, sin penalización.

Maine usa un proceso de gravamen por impuestos en lugar de una venta por impuestos (tax sale). Presentar un certificado de gravamen por impuestos crea una hipoteca de gravamen por impuestos a favor del pueblo. El propietario puede redimir pagando el impuesto, los intereses y los costos; si no se pagan dentro de los 18 meses siguientes a la presentación del certificado, el gravamen se ejecuta automáticamente. El tesorero del pueblo debe enviar un aviso de ejecución automática inminente de 30 a 45 días antes de la fecha de ejecución; la persona que no reciba aviso oportuno puede redimir hasta 30 días después de que se dé el aviso. Si el gravamen se ejecuta, el pueblo es dueño de la propiedad y puede venderla y devolver cualquier producto excedente conforme a 36 M.R.S. § 943-C.

Hay asesoría de vivienda gratuita para las personas que tienen problemas para pagar su hipoteca llamando al Maine Bureau of Consumer Credit Protection al 1-888-664-2569. El Foreclosure Diversion Program de los tribunales (207-822-0706) ofrece mediación y una sesión informativa con un consejero de vivienda certificado por HUD, y el aviso del derecho a ponerse al día debe enumerar las agencias de asesoría aprobadas por HUD que atienden Maine.