Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Minnesota

Ambos. Una hipoteca (mortgage) que contiene un poder de venta (power of sale) puede someterse a ejecución hipotecaria (foreclosure) "by advertisement" (por anuncio; una venta del alguacil sin un caso judicial) después de un incumplimiento, siempre que no haya pendiente una demanda para cobrar la deuda y que la hipoteca y todas las cesiones estén registradas. Las hipotecas también pueden ejecutarse mediante una acción judicial conforme al Chapter 581. En cualquiera de los dos casos, el propietario generalmente conserva un período de redención (redemption period) después de la venta del alguacil (sheriff's sale).

Para una vivienda ocupada por el propietario de 1 a 4 unidades, antes de que se inicie la ejecución hipotecaria (foreclosure) (antes de que se registre el aviso de litigio pendiente o lis pendens), el prestamista debe darle al propietario un aviso de que hay asesoría gratuita para prevenir la ejecución hipotecaria y de que la información de contacto del propietario se enviará a una agencia de asesoría aprobada. Para una ejecución hipotecaria por anuncio (by advertisement), se requiere aviso publicado de la venta durante seis semanas, y se debe entregar formalmente una copia al ocupante, igual que una citación judicial, al menos 4 semanas antes de la venta. El aviso debe indicar la cantidad que se reclama como adeudada, la hora y el lugar de la venta, el período de redención (redemption period) y, para una vivienda unifamiliar ocupada por el propietario, la fecha en que el propietario debe mudarse si no se restablece la hipoteca o no se redime la propiedad. A los propietarios-ocupantes de viviendas de 1 a 4 unidades también se les debe dar, junto con el aviso de ejecución hipotecaria, un aviso de orientación aparte, "Help For Homeowners in Foreclosure" (Ayuda para propietarios en ejecución hipotecaria), y un aviso de los derechos de redención.

Para una ejecución hipotecaria (foreclosure) por anuncio (by advertisement), la ley exige aviso publicado durante seis semanas antes de la venta y entrega personal al ocupante al menos 4 semanas antes de la venta. Para una vivienda ocupada por el propietario de 1 a 4 unidades, el administrador del préstamo (servicer) generalmente no puede remitir el préstamo a un abogado para la ejecución hipotecaria, ni realizar la venta, mientras esté pendiente una solicitud oportuna de mitigación de pérdidas (loss mitigation) (los administradores pequeños están exentos en su mayoría). El propietario de una vivienda familiar protegida (homestead) puede posponer la venta una sola vez —por 5 meses si el período de redención es de 6 meses, o por 11 meses si es de 12 meses— registrando una declaración jurada (affidavit) al menos 15 días antes de la venta, lo cual acorta el período de redención (redemption period) a cinco semanas. Después de la venta, transcurre el período de redención (generalmente 6 meses) antes de que el propietario deba irse.

Sí. En una ejecución hipotecaria (foreclosure) por anuncio o por acción judicial, la hipoteca se restablece por completo y la ejecución hipotecaria debe detenerse si, en cualquier momento antes de la venta, el propietario (o un acreedor con un gravamen de menor prioridad, o cualquier persona en su nombre) paga la cantidad realmente en incumplimiento cuando comenzó la ejecución hipotecaria, más el seguro, los impuestos atrasados, los intereses, los costos de publicación y de entrega, honorarios de abogado limitados (no más de $150 o la mitad de los honorarios permitidos por Minn. Stat. § 582.01, lo que sea mayor) y otros costos legales. El prestamista debe informarle al propietario la cantidad para el restablecimiento (reinstatement) dentro de los tres días siguientes a una solicitud, pero no tiene que posponer la venta por una solicitud hecha menos de tres días antes de la venta.