Leyes de ejecución hipotecaria de Minnesota: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. Una hipoteca (mortgage) que contiene un poder de venta (power of sale) puede someterse a ejecución hipotecaria (foreclosure) "by advertisement" (por anuncio; una venta del alguacil sin un caso judicial) después de un incumplimiento, siempre que no haya pendiente una demanda para cobrar la deuda y que la hipoteca y todas las cesiones estén registradas. Las hipotecas también pueden ejecutarse mediante una acción judicial conforme al Chapter 581. En cualquiera de los dos casos, el propietario generalmente conserva un período de redención (redemption period) después de la venta del alguacil (sheriff's sale).

Para una vivienda ocupada por el propietario de 1 a 4 unidades, antes de que se inicie la ejecución hipotecaria (foreclosure) (antes de que se registre el aviso de litigio pendiente o lis pendens), el prestamista debe darle al propietario un aviso de que hay asesoría gratuita para prevenir la ejecución hipotecaria y de que la información de contacto del propietario se enviará a una agencia de asesoría aprobada. Para una ejecución hipotecaria por anuncio (by advertisement), se requiere aviso publicado de la venta durante seis semanas, y se debe entregar formalmente una copia al ocupante, igual que una citación judicial, al menos 4 semanas antes de la venta. El aviso debe indicar la cantidad que se reclama como adeudada, la hora y el lugar de la venta, el período de redención (redemption period) y, para una vivienda unifamiliar ocupada por el propietario, la fecha en que el propietario debe mudarse si no se restablece la hipoteca o no se redime la propiedad. A los propietarios-ocupantes de viviendas de 1 a 4 unidades también se les debe dar, junto con el aviso de ejecución hipotecaria, un aviso de orientación aparte, "Help For Homeowners in Foreclosure" (Ayuda para propietarios en ejecución hipotecaria), y un aviso de los derechos de redención.

Para una ejecución hipotecaria (foreclosure) por anuncio (by advertisement), la ley exige aviso publicado durante seis semanas antes de la venta y entrega personal al ocupante al menos 4 semanas antes de la venta. Para una vivienda ocupada por el propietario de 1 a 4 unidades, el administrador del préstamo (servicer) generalmente no puede remitir el préstamo a un abogado para la ejecución hipotecaria, ni realizar la venta, mientras esté pendiente una solicitud oportuna de mitigación de pérdidas (loss mitigation) (los administradores pequeños están exentos en su mayoría). El propietario de una vivienda familiar protegida (homestead) puede posponer la venta una sola vez —por 5 meses si el período de redención es de 6 meses, o por 11 meses si es de 12 meses— registrando una declaración jurada (affidavit) al menos 15 días antes de la venta, lo cual acorta el período de redención (redemption period) a cinco semanas. Después de la venta, transcurre el período de redención (generalmente 6 meses) antes de que el propietario deba irse.

Sí. En una ejecución hipotecaria (foreclosure) por anuncio o por acción judicial, la hipoteca se restablece por completo y la ejecución hipotecaria debe detenerse si, en cualquier momento antes de la venta, el propietario (o un acreedor con un gravamen de menor prioridad, o cualquier persona en su nombre) paga la cantidad realmente en incumplimiento cuando comenzó la ejecución hipotecaria, más el seguro, los impuestos atrasados, los intereses, los costos de publicación y de entrega, honorarios de abogado limitados (no más de $150 o la mitad de los honorarios permitidos por Minn. Stat. § 582.01, lo que sea mayor) y otros costos legales. El prestamista debe informarle al propietario la cantidad para el restablecimiento (reinstatement) dentro de los tres días siguientes a una solicitud, pero no tiene que posponer la venta por una solicitud hecha menos de tres días antes de la venta.

Sí. Después de una venta del alguacil (sheriff's sale), el propietario puede redimir la propiedad pagando el precio de venta más intereses a la tasa de la hipoteca (6% si el certificado de venta no indica una tasa) y ciertas otras cantidades permitidas. El período usual es de 6 meses después de la venta. Es de 12 meses en las situaciones enumeradas, incluso cuando la cantidad reclamada como adeudada en el aviso de venta era menor al 66-2/3% del capital original, para ciertas parcelas más grandes o agrícolas, para hipotecas firmadas antes del 1 de julio de 1967 (7/1/1967) y para hipotecas inversas (reverse mortgages). Puede acortarse a cinco semanas si el propietario pospone la venta conforme a § 580.07 o si un tribunal determina que la propiedad está abandonada. El propietario puede quedarse en la vivienda durante el período de redención (redemption period).

No se permite una sentencia por deficiencia (deficiency judgment) cuando una hipoteca se somete a ejecución hipotecaria (foreclosure) por anuncio y el período de redención es de 6 meses o de cinco semanas. En los demás casos, el prestamista puede obtener una sentencia por deficiencia, limitada a la diferencia entre el producto de la venta (después de gastos y costos) y la cantidad adeudada o la sentencia judicial. Para propiedades agrícolas, el prestamista debe presentar una acción por deficiencia dentro de los 90 días posteriores a la venta, y la deficiencia se limita a la diferencia entre la deuda y el valor justo de mercado de la propiedad, determinado por un jurado a menos que se renuncie a ello.

En las leyes revisadas, Minnesota no tiene un programa general de mediación judicial para ejecuciones hipotecarias (foreclosures) de viviendas, pero la ley estatal exige avisos de asesoría previa a la ejecución hipotecaria y revisión de mitigación de pérdidas (loss mitigation) para viviendas ocupadas por el propietario de 1 a 4 unidades. Antes de iniciar la ejecución hipotecaria, el prestamista debe informarle al propietario sobre la asesoría gratuita para prevenir la ejecución hipotecaria y enviar la información de contacto del propietario a una agencia de asesoría aprobada dentro de una semana. Una vez que una agencia de asesoría notifica al prestamista, este debe, dentro de 15 días, nombrar a un agente autorizado para hablar de los términos de la hipoteca y negociar una solución del incumplimiento (aunque el prestamista no está obligado a llegar a una solución). Los administradores del préstamo (servicers) deben ofrecer y revisar opciones de mitigación de pérdidas (como modificaciones, indulgencia (forbearance) o planes de pago) y generalmente no pueden seguir adelante con la ejecución hipotecaria mientras esté pendiente una solicitud oportuna.

Un inquilino (tenant) cuyo contrato de arrendamiento comenzó después de que se firmó la hipoteca y antes de que terminara el período de redención (redemption period) debe recibir un aviso por escrito de al menos 90 días para desocupar, dado no antes del fin del período de redención, siempre que el inquilino pague la renta y cumpla el contrato. Si un contrato de arrendamiento de buena fe (bona fide) se extiende más de 90 días después del fin del período de redención, el nuevo dueño debe permitir que el inquilino se quede hasta que termine el contrato (con al menos 90 días de aviso), a menos que el nuevo dueño o un comprador posterior vaya a vivir en la unidad, en cuyo caso se aplica la regla del aviso de 90 días. Los arrendamientos de Section 8 reciben una protección similar. Un contrato de arrendamiento es "bona fide" (de buena fe) solo si el inquilino no es el prestatario ni el hijo, cónyuge, padre o madre del prestatario, si fue un trato entre partes independientes (arm's-length) y si la renta no es sustancialmente inferior a la del mercado (a menos que esté subsidiada).

Sí. En una comunidad de interés común (condominio, comunidad planificada o cooperativa de bienes raíces), la asociación tiene un gravamen (lien) por las cuotas (assessments), que también puede incluir cargos, recargos por pago tardío, multas e intereses, a menos que la declaración disponga otra cosa. Puede ejecutar el gravamen (foreclose) como una hipoteca, por anuncio (poder de venta) o por acción judicial. Los honorarios de abogado y los costos no pueden incluirse en la cantidad que el propietario debe pagar para el restablecimiento. El período de redención (redemption period) del propietario es de 6 meses a partir de la venta o un período más corto permitido por la ley. El gravamen tiene menor prioridad que una primera hipoteca, pero si se ejecuta la primera hipoteca, el comprador adquiere la unidad sujeta a hasta 6 meses de cuotas regulares no pagadas. La ejecución del gravamen debe comenzar dentro de 3 años después de que vence el último pago parcial de la cuota.

Sí. Antes de firmar un acuerdo para vender un bien inmueble residencial, el vendedor debe darle al posible comprador una divulgación (disclosure) por escrito de todos los hechos materiales que el vendedor conozca y que podrían afectar de forma adversa y significativa el uso y disfrute de la propiedad por parte de un comprador común, o cualquier uso previsto que el vendedor conozca. La ley no establece un formulario estatal. Los vendedores no tienen que divulgar ciertos hechos, como que en la vivienda ocurrió una muerte o que un ocupante tenía VIH/SIDA (HIV/AIDS), y pueden basarse en el informe escrito de inspección de un tercero calificado que se haya entregado al comprador.

Los terrenos con impuestos a la propiedad (property tax) atrasados se venden al State of Minnesota en una venta por sentencia de impuestos (tax judgment sale). El período de redención (redemption period) usual es de tres años a partir de la venta al estado; es de un año para terrenos que no son vivienda familiar protegida (non-homestead) en una comunidad designada como objetivo (targeted community), y puede acortarse en algunos casos conforme a §§ 281.173 y 281.174. Para redimir, el propietario paga al condado la cantidad por la que se ofertó el terreno más todos los impuestos atrasados posteriores, multas, costos e intereses. El terreno se puede seguir redimiendo hasta que vence el plazo de redención después del aviso de vencimiento requerido; entonces el título absoluto pasa al estado.

Minnesota Housing (la agencia estatal de financiamiento de vivienda) les indica a los propietarios que tienen dificultades con los pagos de la hipoteca que se comuniquen con el administrador de su préstamo (loan servicer) para conocer las opciones y con una agencia de asesoría certificada para recibir orientación gratuita de un asesor de prevención de ejecuciones hipotecarias (foreclosure); una forma de encontrar uno es a través del Minnesota Homeownership Center, una organización sin fines de lucro independiente. La ley estatal exige que los avisos de ejecución hipotecaria a los propietarios incluyan el Minnesota Home Ownership Center (651-659-9336 o 866-462-6466, www.hocmn.org) y la línea de referencia a asesores de HUD (1-800-569-4287).