Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Nevada

Ambos. La ley de Nevada otorga al fiduciario de una escritura de fideicomiso (deed of trust) un poder de venta que puede usarse de manera extrajudicial después de un incumplimiento (ejecución extrajudicial). Un prestamista también puede iniciar una sola acción judicial para cobrar una deuda garantizada por una hipoteca u otro gravamen sobre bienes raíces, en la cual el tribunal puede ordenar que el alguacil venda la propiedad (ejecución judicial).

Para un préstamo hipotecario residencial, al menos 30 días después del incumplimiento y al menos 30 días antes de registrar un aviso de incumplimiento (o presentar una ejecución hipotecaria judicial), el administrador del préstamo debe enviar por correo al prestatario un aviso con un resumen de la cuenta, el monto necesario para ponerse al día, alternativas para evitar la ejecución hipotecaria e información de contacto de las agencias de asesoría aprobadas por HUD. Para una venta por el fiduciario, se debe registrar un aviso de incumplimiento y decisión de vender en cada condado donde esté ubicada la propiedad y enviarlo por correo registrado o certificado al prestatario y al dueño registrado. Para viviendas ocupadas por el dueño, el aviso debe incluir información sobre el Foreclosure Mediation Program estatal, un contacto del prestamista con autoridad para negociar una modificación del préstamo y al menos una agencia local de asesoría de vivienda aprobada por HUD. Después del período de espera, el fiduciario debe registrar un aviso de venta, entregarlo o enviarlo por correo registrado o certificado al prestatario, colocarlo en un lugar público del condado durante 20 días seguidos y publicarlo una vez por semana durante 3 semanas consecutivas en un periódico local.

Para una venta por el fiduciario: el aviso previo a la ejecución hipotecaria debe enviarse por correo al menos 30 días antes de que se registre el aviso de incumplimiento; luego el prestatario tiene 35 días después de que el aviso de incumplimiento se registre y se envíe por correo para ponerse al día; y el aviso de venta no puede darse hasta al menos 3 meses después de que se registre el aviso de incumplimiento. El aviso de venta debe colocarse durante 20 días sucesivos y publicarse una vez por semana durante 3 semanas consecutivas antes de la venta. Para viviendas ocupadas por el dueño, un prestatario que pida a tiempo la mediación detiene los pasos siguientes hacia una venta hasta que se complete la mediación. Si un prestatario presenta una solicitud para una alternativa de prevención de ejecución hipotecaria, por lo general el administrador del préstamo no puede registrar un aviso de incumplimiento ni un aviso de venta, ni realizar una venta, mientras la solicitud esté pendiente.

Sí. En una venta por el fiduciario, el prestatario, el dueño registrado o un acreedor con gravamen subordinado tiene 35 días (contados desde el día siguiente a que el aviso de incumplimiento se registre y se envíe por correo) para ponerse al día con los pagos o el cumplimiento omitidos; si la deficiencia y los costos y honorarios del aviso se pagan dentro de ese plazo, el préstamo no puede acelerarse. En una ejecución hipotecaria judicial basada en pagos omitidos, el incumplimiento puede subsanarse hasta 5 días hábiles antes de la fecha de venta ordenada por el tribunal pagando el monto vencido más los costos, honorarios y gastos, y entonces la venta no podrá realizarse.