Leyes de ejecución hipotecaria de Nevada: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. La ley de Nevada otorga al fiduciario de una escritura de fideicomiso (deed of trust) un poder de venta que puede usarse de manera extrajudicial después de un incumplimiento (ejecución extrajudicial). Un prestamista también puede iniciar una sola acción judicial para cobrar una deuda garantizada por una hipoteca u otro gravamen sobre bienes raíces, en la cual el tribunal puede ordenar que el alguacil venda la propiedad (ejecución judicial).

Para un préstamo hipotecario residencial, al menos 30 días después del incumplimiento y al menos 30 días antes de registrar un aviso de incumplimiento (o presentar una ejecución hipotecaria judicial), el administrador del préstamo debe enviar por correo al prestatario un aviso con un resumen de la cuenta, el monto necesario para ponerse al día, alternativas para evitar la ejecución hipotecaria e información de contacto de las agencias de asesoría aprobadas por HUD. Para una venta por el fiduciario, se debe registrar un aviso de incumplimiento y decisión de vender en cada condado donde esté ubicada la propiedad y enviarlo por correo registrado o certificado al prestatario y al dueño registrado. Para viviendas ocupadas por el dueño, el aviso debe incluir información sobre el Foreclosure Mediation Program estatal, un contacto del prestamista con autoridad para negociar una modificación del préstamo y al menos una agencia local de asesoría de vivienda aprobada por HUD. Después del período de espera, el fiduciario debe registrar un aviso de venta, entregarlo o enviarlo por correo registrado o certificado al prestatario, colocarlo en un lugar público del condado durante 20 días seguidos y publicarlo una vez por semana durante 3 semanas consecutivas en un periódico local.

Para una venta por el fiduciario: el aviso previo a la ejecución hipotecaria debe enviarse por correo al menos 30 días antes de que se registre el aviso de incumplimiento; luego el prestatario tiene 35 días después de que el aviso de incumplimiento se registre y se envíe por correo para ponerse al día; y el aviso de venta no puede darse hasta al menos 3 meses después de que se registre el aviso de incumplimiento. El aviso de venta debe colocarse durante 20 días sucesivos y publicarse una vez por semana durante 3 semanas consecutivas antes de la venta. Para viviendas ocupadas por el dueño, un prestatario que pida a tiempo la mediación detiene los pasos siguientes hacia una venta hasta que se complete la mediación. Si un prestatario presenta una solicitud para una alternativa de prevención de ejecución hipotecaria, por lo general el administrador del préstamo no puede registrar un aviso de incumplimiento ni un aviso de venta, ni realizar una venta, mientras la solicitud esté pendiente.

Sí. En una venta por el fiduciario, el prestatario, el dueño registrado o un acreedor con gravamen subordinado tiene 35 días (contados desde el día siguiente a que el aviso de incumplimiento se registre y se envíe por correo) para ponerse al día con los pagos o el cumplimiento omitidos; si la deficiencia y los costos y honorarios del aviso se pagan dentro de ese plazo, el préstamo no puede acelerarse. En una ejecución hipotecaria judicial basada en pagos omitidos, el incumplimiento puede subsanarse hasta 5 días hábiles antes de la fecha de venta ordenada por el tribunal pagando el monto vencido más los costos, honorarios y gastos, y entonces la venta no podrá realizarse.

No hay derecho de redención después de una venta por el fiduciario: la venta transfiere el título al comprador sin equidad ni derecho de redención. Después de una venta judicial por el alguacil ordenada por un tribunal (que se realiza como una venta por ejecución), el deudor con sentencia o un redimente (redemptioner) puede redimir la propiedad dentro de 1 año después de la venta pagando el precio de compra más 1% por mes, y los impuestos, tasaciones o pagos de gravámenes anteriores que haya hecho el comprador, con intereses.

Se permite en muchos casos, con límites. El prestamista debe presentar la solicitud ante el tribunal dentro de 6 meses después de la venta por ejecución hipotecaria, y se requiere una audiencia. La sentencia no puede exceder el menor de (a) la deuda menos el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la venta, o (b) la deuda menos el precio de venta (con un límite adicional cuando el derecho a la sentencia se compró al titular original y la propiedad era la residencia principal del deudor). Una institución financiera no puede obtener una sentencia por saldo insuficiente (deficiency judgment) sobre una casa unifamiliar si el dueño usó el préstamo para comprar la casa, vivió en ella continuamente como residencia principal y nunca la refinanció.

Sí. El Foreclosure Mediation Program de Nevada se aplica a las ventas por el fiduciario de viviendas ocupadas por el dueño. El aviso de incumplimiento debe incluir información sobre cómo participar. Dentro de los 30 días siguientes a que se le notifique el aviso de incumplimiento, el propietario puede presentar una petición ante el tribunal de distrito (district court) para solicitar la mediación, pagar una tarifa de presentación de $25 más una parte de la tarifa de mediación, y notificar la petición al prestamista y a Home Means Nevada, Inc., que administra el programa. Luego el tribunal asigna un mediador, y no puede tomarse ninguna otra medida hacia una venta hasta que se complete la mediación. El propietario también puede renunciar a la mediación en el formulario provisto. Un fiduciario no puede vender sin registrar un certificado de Home Means Nevada que indique que la mediación se completó o no era necesaria.

Después de una ejecución hipotecaria residencial (una vivienda de hasta cuatro unidades vendida por orden judicial o por venta del fiduciario), un inquilino o subinquilino que viva allí y no figure en la hipoteca ni en la escritura puede ser desalojado solo después de recibir un aviso del cambio de dueño y del fin de un período de aviso: al menos 60 días para arrendamientos de mes a mes o de períodos más largos y arrendamientos a voluntad (tenancies at will) (para arrendamientos periódicos de menos de un mes, la cantidad de días del período). Durante ese período, el nuevo dueño asume los derechos y obligaciones del arrendador anterior conforme al contrato de arrendamiento, y el aviso debe indicar al inquilino adónde enviar el alquiler. No se puede anotar ningún registro de desalojo contra un inquilino que se mude durante el período de aviso, y el inquilino puede irse antes sin ninguna obligación con el nuevo dueño.

Sí. Una asociación de propietarios o de condominios tiene un gravamen por cuotas, multas y ciertos cargos, y puede ejecutar su gravamen mediante venta. Una parte del gravamen (hasta 9 meses de cuotas ordinarias basadas en el presupuesto, ciertos cargos de mantenimiento y costos de cobro limitados) tiene prioridad incluso sobre una primera hipoteca. Antes de vender, la asociación debe enviar por correo un aviso de cuota morosa, esperar al menos 30 días, registrar un aviso de incumplimiento y decisión de vender (con una advertencia en negrita de que el dueño podría perder la vivienda) y darle al dueño 90 días después del registro para pagar. Por lo general, una asociación no puede ejecutar el gravamen basándose solo en multas o sanciones por violar sus reglas, a menos que la violación amenace la salud, la seguridad o el bienestar o implique ciertas otras condiciones, y no puede proceder mientras la unidad esté en el programa estatal de mediación de ejecuciones hipotecarias, salvo que se cumplan ciertas condiciones.

Sí. Al menos 10 días antes de que se transfiera una propiedad residencial, el vendedor debe completar un formulario de declaración sobre el estado de la propiedad y entregarlo al comprador o al agente del comprador; el agente del vendedor no puede llenarlo por el vendedor. El formato y el contenido del formulario los fija un reglamento de la Real Estate Division del Department of Business and Industry y abarcan los sistemas eléctrico, de calefacción, de aire acondicionado, de plomería y de alcantarillado y otras condiciones que afecten el uso o el valor de la propiedad. Si el vendedor descubre un defecto nuevo o más grave antes del cierre, debe informárselo al comprador por escrito; si el vendedor no lo repara, el comprador puede cancelar o cerrar la compra aceptando el defecto. Los compradores no pueden renunciar a estos requisitos. Están exentas las ventas por ejecución hipotecaria, las ventas entre copropietarios, cónyuges o parientes cercanos, y las primeras ventas de casas nuevas construidas por contratistas con licencia.

Cuando no se pagan los impuestos a la propiedad, el tesorero del condado mantiene la propiedad en fideicomiso bajo un certificado durante 2 años después del primer lunes de junio del año de la fecha del certificado (1 año para propiedades que se determine que están abandonadas), a menos que se redima antes. Para redimir, el dueño paga los impuestos morosos, las multas y los costos, más los impuestos y costos posteriores, con intereses del 10% anual calculados mensualmente (a menos que otra ley disponga algo distinto). Si no se redime a tiempo, el título pasa al condado.

Home Means Nevada, Inc., una organización sin fines de lucro afiliada al estado, administra el Foreclosure Mediation Program de Nevada y ofrece información del programa, formularios y un portal en línea. Por ley, el aviso de incumplimiento de una vivienda ocupada por el dueño debe incluir información de contacto de al menos una agencia local de asesoría de vivienda aprobada por HUD, y el aviso previo a la ejecución hipotecaria debe enumerar una o más agencias de asesoría aprobadas por HUD.