Cómo funciona la ejecución hipotecaria en New York

Las ejecuciones hipotecarias (foreclosures) de viviendas en Nueva York pasan por los tribunales. El New York Department of Financial Services describe una ejecución hipotecaria como una demanda que comienza cuando el prestamista presenta y entrega una citación y demanda (summons and complaint), y una venta por ejecución hipotecaria se programa solo después de que el tribunal falla en contra del prestatario. Las acciones de ejecución hipotecaria residencial se rigen por el Article 13 de la Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL).

Para un préstamo para vivienda sobre una casa de 1-4 familias o un condominio en el que vive el prestatario, el prestamista o el administrador del préstamo (servicer) debe enviar por correo un aviso previo a la ejecución hipotecaria (foreclosure) al menos 90 días antes de iniciar un caso judicial. Debe estar en letra de al menos 14 puntos, llevar el encabezado "YOU MAY BE AT RISK OF FORECLOSURE" (USTED PODRÍA ESTAR EN RIESGO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA), enumerar recursos gratuitos de asesoría de vivienda e indicar que el prestatario puede quedarse en la vivienda hasta que un tribunal ordene otra cosa; se envía por correo registrado o certificado y por correo de primera clase. Cuando se presenta el caso, el propietario de una vivienda de 1-4 familias ocupada por él mismo debe recibir un aviso "Help for Homeowners in Foreclosure" (Ayuda para propietarios en ejecución hipotecaria), en papel de color, entregado junto con la citación y demanda (summons and complaint). Los inquilinos (tenants) deben recibir un aviso aparte dentro de los 10 días posteriores a la entrega de la citación y demanda. Antes de una venta ordenada por un tribunal, se debe publicar un aviso de la hora y el lugar de la venta en un periódico local una vez por semana durante cuatro semanas (o al menos dos veces por semana durante tres semanas) y, en algunas áreas, también colocarlo en tres lugares públicos.

Las leyes establecen estos mínimos: el aviso previo a la ejecución hipotecaria (foreclosure) debe enviarse por correo al menos 90 días antes de que el prestamista presente la demanda; en un caso que involucra un préstamo para vivienda en el que el propietario vive en la propiedad, el prestamista presenta prueba de la entrega dentro de los 20 días posteriores a la entrega, y luego el tribunal celebra una conferencia de conciliación (settlement conference) dentro de 60 días; y la venta solo puede realizarse después de que transcurra el plazo del aviso publicado: el día 28 o después (y a más tardar el día 35) tras la primera publicación cuando se publica semanalmente durante cuatro semanas, o el día 21 o después (y a más tardar el día 28) cuando se publica dos veces por semana durante tres semanas.

Cuando una parte del préstamo está vencida y otra parte aún no vence, el propietario puede pagar al tribunal el capital y los intereses vencidos, más las costas judiciales y cualquier gasto de la venta. Si el pago se hace antes del fallo que ordena una venta, el tribunal desestima la demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure); si se hace después de ese fallo pero antes de la venta, el tribunal suspende el procedimiento. Si el prestatario vuelve a incumplir más adelante, el tribunal puede ordenar que se ejecute el fallo.