Leyes de ejecución hipotecaria de New York: proceso, plazos y sus derechos

Las ejecuciones hipotecarias (foreclosures) de viviendas en Nueva York pasan por los tribunales. El New York Department of Financial Services describe una ejecución hipotecaria como una demanda que comienza cuando el prestamista presenta y entrega una citación y demanda (summons and complaint), y una venta por ejecución hipotecaria se programa solo después de que el tribunal falla en contra del prestatario. Las acciones de ejecución hipotecaria residencial se rigen por el Article 13 de la Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL).

Para un préstamo para vivienda sobre una casa de 1-4 familias o un condominio en el que vive el prestatario, el prestamista o el administrador del préstamo (servicer) debe enviar por correo un aviso previo a la ejecución hipotecaria (foreclosure) al menos 90 días antes de iniciar un caso judicial. Debe estar en letra de al menos 14 puntos, llevar el encabezado "YOU MAY BE AT RISK OF FORECLOSURE" (USTED PODRÍA ESTAR EN RIESGO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA), enumerar recursos gratuitos de asesoría de vivienda e indicar que el prestatario puede quedarse en la vivienda hasta que un tribunal ordene otra cosa; se envía por correo registrado o certificado y por correo de primera clase. Cuando se presenta el caso, el propietario de una vivienda de 1-4 familias ocupada por él mismo debe recibir un aviso "Help for Homeowners in Foreclosure" (Ayuda para propietarios en ejecución hipotecaria), en papel de color, entregado junto con la citación y demanda (summons and complaint). Los inquilinos (tenants) deben recibir un aviso aparte dentro de los 10 días posteriores a la entrega de la citación y demanda. Antes de una venta ordenada por un tribunal, se debe publicar un aviso de la hora y el lugar de la venta en un periódico local una vez por semana durante cuatro semanas (o al menos dos veces por semana durante tres semanas) y, en algunas áreas, también colocarlo en tres lugares públicos.

Las leyes establecen estos mínimos: el aviso previo a la ejecución hipotecaria (foreclosure) debe enviarse por correo al menos 90 días antes de que el prestamista presente la demanda; en un caso que involucra un préstamo para vivienda en el que el propietario vive en la propiedad, el prestamista presenta prueba de la entrega dentro de los 20 días posteriores a la entrega, y luego el tribunal celebra una conferencia de conciliación (settlement conference) dentro de 60 días; y la venta solo puede realizarse después de que transcurra el plazo del aviso publicado: el día 28 o después (y a más tardar el día 35) tras la primera publicación cuando se publica semanalmente durante cuatro semanas, o el día 21 o después (y a más tardar el día 28) cuando se publica dos veces por semana durante tres semanas.

Cuando una parte del préstamo está vencida y otra parte aún no vence, el propietario puede pagar al tribunal el capital y los intereses vencidos, más las costas judiciales y cualquier gasto de la venta. Si el pago se hace antes del fallo que ordena una venta, el tribunal desestima la demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure); si se hace después de ese fallo pero antes de la venta, el tribunal suspende el procedimiento. Si el prestatario vuelve a incumplir más adelante, el tribunal puede ordenar que se ejecute el fallo.

No hay derecho a redimir la vivienda después de la venta por ejecución hipotecaria (foreclosure). El New York Department of Financial Services indica que, después de la venta, "you have no right of redemption" (usted no tiene derecho de redención).

Sí, pero con límites. El prestamista debe pedir al tribunal una sentencia por deficiencia (deficiency judgment) junto con su moción para confirmar la venta, presentada dentro de los 90 días posteriores a que se complete la venta, en contra de una persona responsable de la deuda que haya comparecido en el caso o a quien se le haya hecho entrega personal de la notificación. El tribunal determina el valor justo de mercado de la vivienda a la fecha de la subasta, y la deficiencia es la deuda menos lo que sea mayor entre ese valor de mercado y el precio de venta.

Sí. En una ejecución hipotecaria (foreclosure) residencial sobre un préstamo para vivienda en el que el propietario vive en la propiedad, el tribunal debe celebrar una conferencia de conciliación obligatoria (mandatory settlement conference) dentro de los 60 días posteriores a que el prestamista presente la prueba de la entrega. La conferencia examina formas de evitar perder la vivienda, como una modificación del préstamo, una venta corta (short sale) o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure). Ambas partes deben llevar ciertos documentos, comparecer en persona o por medio de un abogado y negociar de buena fe; si el prestamista no lo hace, el tribunal debe, como mínimo, impedir que se sigan acumulando intereses, costos y cargos. Se considera que un propietario que no tiene abogado en la primera conferencia está pidiendo proceder como persona pobre (poor person), y ninguna parte puede cobrarle a la otra el costo de asistir.

Se debe notificar a los inquilinos (tenants) cuando comienza el caso de ejecución hipotecaria (foreclosure). Después de una ejecución hipotecaria, los inquilinos de unidades que no tienen control de renta (rent-controlled) ni estabilización de renta (rent-stabilized) pueden quedarse por el resto de su contrato de arrendamiento o 90 días después del aviso del nuevo dueño, lo que sea más largo (con límites para los contratos firmados después de que comenzó el caso), y el nuevo dueño debe darles a los inquilinos un aviso por escrito de este derecho y de su nombre y dirección. Un nuevo dueño que vaya a vivir en una unidad como residencia principal puede limitar esa unidad a 90 días. Los inquilinos con control o estabilización de renta conservan los mismos derechos que tenían con el arrendador (landlord) anterior, y el Department of Financial Services dice que la ejecución hipotecaria por sí sola no es causa justificada para desalojar (evict) a un inquilino de Section 8.

Sí, para condominios. La junta de administradores (board of managers) de un condominio tiene un gravamen (lien) sobre cada unidad por los cargos comunes (common charges) no pagados, que tiene prioridad sobre otros gravámenes excepto los gravámenes fiscales, la primera hipoteca y ciertas hipotecas de agencias gubernamentales de vivienda. El gravamen entra en vigor cuando se presenta un aviso de gravamen ante el funcionario de registro y dura hasta que se pague o seis años desde la presentación, lo que ocurra primero. La junta puede ejecutarlo (foreclose) de la misma manera que una hipoteca, pero primero debe enviarle al propietario un aviso en letra de 14 puntos que indique la cantidad adeudada al menos 90 días antes de iniciar la ejecución hipotecaria. La junta también puede demandar para cobrar el dinero sin ejecutar el gravamen.

Sí. El vendedor de un bien inmueble residencial bajo un contrato de compraventa debe completar y firmar un "Property Condition Disclosure Statement" (Declaración de divulgación sobre la condición de la propiedad) y entregarlo al comprador o al agente del comprador antes de que el comprador firme un contrato vinculante. Si el vendedor se entera después de que la declaración se ha vuelto inexacta en algo importante, debe entregar una declaración revisada tan pronto como sea factible, hasta el cierre o la ocupación. La definición del formulario excluye las unidades de condominio, los apartamentos en cooperativa y ciertas otras propiedades, y algunas ventas están exentas conforme a la Real Property Law § 463.

Conforme a la ley estatal de ejecución hipotecaria por impuestos (tax foreclosure), el propietario puede redimir la propiedad pagando los gravámenes fiscales atrasados, incluidos todos los cargos autorizados por la ley, al funcionario encargado de la ejecución (enforcing officer) antes de que termine el período de redención (redemption period). El período generalmente termina dos años después de la fecha del gravamen. Un distrito fiscal puede alargarlo para propiedades residenciales o agrícolas, o acortarlo a un año para propiedades residenciales registradas como vacantes y abandonadas, y prevalece una fecha posterior fijada en el aviso de ejecución hipotecaria publicado.

El New York Department of Financial Services tiene una página Help for Homeowners. Su Homeowner Protection Program (HOPP) pone a los propietarios en contacto con asesores de vivienda y servicios legales gratuitos: llame al (855) 466-3456 o visite homeownerhelpny.com. La DFS también menciona la línea directa de HOPE NOW, 888-995-HOPE (888-995-4673), una lista por condado de asesores de vivienda sin fines de lucro y un formulario de quejas; los residentes de la Ciudad de Nueva York también pueden llamar al 311.