Cómo funciona la ejecución hipotecaria en North Carolina

Carolina del Norte tiene dos métodos. La mayoría de las escrituras de fideicomiso (deeds of trust) en el estado contienen una cláusula de "power of sale" (poder de venta), que permite a un fiduciario (trustee) vender la vivienda después de una audiencia ante el secretario del tribunal superior (clerk of superior court) (presentada como un procedimiento especial); el secretario primero debe autorizar la venta. En cambio, un prestamista puede presentar una ejecución hipotecaria (foreclosure) mediante una acción civil, que es vista por un juez. El North Carolina Judicial Branch dice que, con cualquiera de los dos métodos, una vivienda no puede venderse sin obtener primero una orden judicial que permita la venta.

Para un préstamo para vivienda sobre una residencia principal, el administrador del préstamo (servicer) debe enviar por correo un aviso previo a la ejecución hipotecaria (foreclosure) al menos 45 días antes de presentar el aviso de audiencia. Debe detallar las cantidades vencidas y otros cargos necesarios para poner el préstamo al día, decir que el prestatario puede tener opciones distintas a la ejecución hipotecaria y dar información de contacto del administrador del préstamo, de agencias de asesoría aprobadas por HUD y del State Home Foreclosure Prevention Project. Para una ejecución hipotecaria con poder de venta (power of sale), luego se debe entregar un aviso de audiencia al prestatario y a los propietarios registrados al menos 10 días antes de la audiencia ante el secretario (o colocarlo en la propiedad al menos 20 días antes, si falla la entrega personal); debe describir el incumplimiento, cualquier derecho a pagar o subsanar, y el derecho a comparecer e impugnar. Después de que el secretario autoriza la venta, el aviso de venta debe colocarse en el palacio de justicia (courthouse) al menos 20 días antes de la venta, enviarse por correo al menos 20 días antes de la venta a quienes tienen derecho a recibir aviso (y a los inquilinos (tenants) de propiedades residenciales con menos de 15 unidades de alquiler), y publicarse en un periódico una vez por semana durante al menos dos semanas.

Plazos mínimos en una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta (power of sale) de un préstamo para vivienda: el aviso previo a la ejecución hipotecaria debe enviarse al menos 45 días antes de que se presente la ejecución hipotecaria, y la Housing Finance Agency puede extender esa fecha de presentación una vez por hasta 30 días; el aviso de audiencia debe entregarse al menos 10 días antes de la audiencia ante el secretario; la orden del secretario puede apelarse dentro de 10 días; el aviso de venta debe colocarse y enviarse por correo al menos 20 días antes de la venta, con la última publicación en el periódico no más de 10 días antes de la venta; y después de la venta hay un período de 10 días para ofertas superiores (upset bid), que vuelve a comenzar con cada nueva oferta superior, antes de que la venta quede firme.

El poder de venta (power of sale) termina si, antes de la venta (o antes de que termine el período para ofertas superiores (upset bid) después de una venta), el propietario paga u ofrece pagar la obligación total garantizada por la escritura de fideicomiso (deed of trust) más los gastos de la venta, incluida la compensación del fiduciario. Si el prestatario puede, en cambio, subsanar el incumplimiento poniéndose al día con los pagos atrasados depende de los documentos del préstamo; el aviso de audiencia debe indicar cualquier derecho a pagar la deuda o a subsanar el incumplimiento "if such is permitted" (si está permitido). El Judicial Branch dice que los prestatarios podrían negociar una modificación del préstamo u otra solución en cualquier momento hasta que la venta quede firme.