Leyes de ejecución hipotecaria de North Carolina: proceso, plazos y sus derechos

Carolina del Norte tiene dos métodos. La mayoría de las escrituras de fideicomiso (deeds of trust) en el estado contienen una cláusula de "power of sale" (poder de venta), que permite a un fiduciario (trustee) vender la vivienda después de una audiencia ante el secretario del tribunal superior (clerk of superior court) (presentada como un procedimiento especial); el secretario primero debe autorizar la venta. En cambio, un prestamista puede presentar una ejecución hipotecaria (foreclosure) mediante una acción civil, que es vista por un juez. El North Carolina Judicial Branch dice que, con cualquiera de los dos métodos, una vivienda no puede venderse sin obtener primero una orden judicial que permita la venta.

Para un préstamo para vivienda sobre una residencia principal, el administrador del préstamo (servicer) debe enviar por correo un aviso previo a la ejecución hipotecaria (foreclosure) al menos 45 días antes de presentar el aviso de audiencia. Debe detallar las cantidades vencidas y otros cargos necesarios para poner el préstamo al día, decir que el prestatario puede tener opciones distintas a la ejecución hipotecaria y dar información de contacto del administrador del préstamo, de agencias de asesoría aprobadas por HUD y del State Home Foreclosure Prevention Project. Para una ejecución hipotecaria con poder de venta (power of sale), luego se debe entregar un aviso de audiencia al prestatario y a los propietarios registrados al menos 10 días antes de la audiencia ante el secretario (o colocarlo en la propiedad al menos 20 días antes, si falla la entrega personal); debe describir el incumplimiento, cualquier derecho a pagar o subsanar, y el derecho a comparecer e impugnar. Después de que el secretario autoriza la venta, el aviso de venta debe colocarse en el palacio de justicia (courthouse) al menos 20 días antes de la venta, enviarse por correo al menos 20 días antes de la venta a quienes tienen derecho a recibir aviso (y a los inquilinos (tenants) de propiedades residenciales con menos de 15 unidades de alquiler), y publicarse en un periódico una vez por semana durante al menos dos semanas.

Plazos mínimos en una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta (power of sale) de un préstamo para vivienda: el aviso previo a la ejecución hipotecaria debe enviarse al menos 45 días antes de que se presente la ejecución hipotecaria, y la Housing Finance Agency puede extender esa fecha de presentación una vez por hasta 30 días; el aviso de audiencia debe entregarse al menos 10 días antes de la audiencia ante el secretario; la orden del secretario puede apelarse dentro de 10 días; el aviso de venta debe colocarse y enviarse por correo al menos 20 días antes de la venta, con la última publicación en el periódico no más de 10 días antes de la venta; y después de la venta hay un período de 10 días para ofertas superiores (upset bid), que vuelve a comenzar con cada nueva oferta superior, antes de que la venta quede firme.

El poder de venta (power of sale) termina si, antes de la venta (o antes de que termine el período para ofertas superiores (upset bid) después de una venta), el propietario paga u ofrece pagar la obligación total garantizada por la escritura de fideicomiso (deed of trust) más los gastos de la venta, incluida la compensación del fiduciario. Si el prestatario puede, en cambio, subsanar el incumplimiento poniéndose al día con los pagos atrasados depende de los documentos del préstamo; el aviso de audiencia debe indicar cualquier derecho a pagar la deuda o a subsanar el incumplimiento "if such is permitted" (si está permitido). El Judicial Branch dice que los prestatarios podrían negociar una modificación del préstamo u otra solución en cualquier momento hasta que la venta quede firme.

Después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta (power of sale), cualquier persona puede presentar una oferta superior (upset bid) (al menos 5% más alta, mínimo $750) dentro de los 10 días posteriores al informe de la venta o a la última oferta superior. Si no se presenta ninguna oferta superior en ese período, los derechos de las partes de la venta quedan fijados. Hasta entonces, el propietario puede detener la venta pagando la deuda garantizada total y los gastos de la venta.

Limitada. Un prestamista no puede obtener una sentencia por deficiencia (deficiency judgment) sobre una hipoteca o escritura de fideicomiso de precio de compra (purchase-money) financiada por el vendedor cuyo pagaré indica a simple vista que es por el saldo del precio de compra. Cuando el propio prestamista compra la vivienda en una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta y luego demanda por una deficiencia, el prestatario puede defenderse demostrando que la vivienda valía la cantidad de la deuda o que la oferta fue sustancialmente menor que su verdadero valor. Una persona obligada por la deuda a quien no se le entregó el aviso de audiencia no es responsable de ninguna deficiencia.

No hay un programa de mediación aparte en las leyes revisadas, pero la audiencia ante el secretario incluye un paso de resolución. Cuando el prestatario vive en la vivienda como residencia principal, el secretario debe preguntar qué ha hecho el prestamista o el administrador del préstamo para resolver el incumplimiento (a menos que el prestamista presente una declaración jurada (affidavit) que describa esos esfuerzos), y debe aplazar la audiencia por hasta 60 días si hay causa justificada para creer que más tiempo o ciertas medidas, como una indulgencia (forbearance) o una modificación del préstamo, probablemente resolverán la morosidad sin una ejecución hipotecaria (foreclosure). Por separado, el State Home Foreclosure Prevention Project, administrado por la N.C. Housing Finance Agency, ofrece asesoría de vivienda gratuita.

En propiedades residenciales con menos de 15 unidades de alquiler, el aviso de venta también debe enviarse por correo a cada inquilino (tenant) (por su nombre, o a "occupant" (ocupante)) al menos 20 días antes de la venta. Después de recibirlo, un inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo mediante aviso por escrito con efecto de 10 a 90 días después de la fecha de venta indicada en el aviso, siempre que el propietario no haya subsanado el incumplimiento, y debe la renta solo hasta la fecha de terminación. Después de la venta, el comprador puede obtener del secretario una orden de posesión solo después de dar a los ocupantes un aviso de 10 días, o de 30 días en propiedades residenciales con 15 o más unidades de alquiler.

Sí. En una comunidad planificada, una cuota (assessment) no pagada durante 30 días o más se convierte en un gravamen (lien) cuando la asociación presenta una reclamación de gravamen (claim of lien) ante el secretario del tribunal superior, después de enviar por correo al propietario un estado de la cantidad adeudada al menos 15 días antes de presentarla. La asociación, mediante una votación de su junta ejecutiva sobre el lote específico, puede ejecutar el gravamen (foreclose) como una escritura de fideicomiso con poder de venta si la cuota sigue sin pagarse durante 90 días o más. Un gravamen compuesto solo por multas (o por intereses y honorarios de abogados relacionados solo con multas) puede hacerse cumplir solo mediante una ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial. El gravamen se extingue a menos que su ejecución comience dentro de los tres años posteriores a la presentación de la reclamación de gravamen, y tiene menor prioridad que las hipotecas registradas antes que él y que los impuestos a la propiedad. Las asociaciones de condominio tienen un gravamen similar conforme a G.S. 47C-3-116.

Sí. En las transferencias residenciales cubiertas por la ley, el propietario debe darle al comprador la declaración estándar de divulgación (disclosure) sobre la propiedad residencial exigida por la North Carolina Real Estate Commission y una Owners' Association and Mandatory Covenants Disclosure Statement, a más tardar cuando el comprador hace una oferta. Para cada punto, el propietario puede divulgar lo que realmente sabe o indicar que no hace ninguna declaración. Si las declaraciones no se entregan para el momento de la oferta, el comprador puede cancelar el contrato, generalmente dentro de los tres días calendario después de recibir la declaración o después de celebrado el contrato (o antes del cierre o la ocupación, si esto ocurre antes), y recuperar el depósito. Las transferencias exentas incluyen las ventas por ejecución hipotecaria (foreclosure), las transferencias ordenadas por un tribunal y las de herencias, las transferencias entre copropietarios o familiares cercanos y, para la declaración sobre la propiedad, la primera venta de una vivienda nunca ocupada o cuando ambas partes acuerdan no completar las declaraciones.

Los gobiernos locales cobran los impuestos a la propiedad (property tax) no pagados ejecutando el gravamen fiscal (foreclosing the tax lien), ya sea mediante una acción civil o mediante un procedimiento in rem. En una ejecución hipotecaria por impuestos (tax foreclosure) mediante acción civil, el propietario puede redimir la propiedad antes de que el tribunal confirme la venta por ejecución, pagando al menos todos los impuestos adeudados en ese momento al gobierno local, más multas, intereses y costos (y el cargo del comisionado si redime después de la venta). Dentro de los 10 días posteriores a la presentación del informe de la venta, las personas interesadas pueden presentar objeciones y cualquier persona puede presentar una oferta mayor. En el procedimiento in rem, el gravamen puede pagarse antes del fallo, y antes de la venta de ejecución del alguacil (sheriff) el propietario puede pedir al secretario que anule el fallo porque el impuesto se pagó o el gravamen no es válido.

El State Home Foreclosure Prevention Project, administrado por la North Carolina Housing Finance Agency, ofrece asesoría gratuita para prevenir la ejecución hipotecaria (foreclosure) en cualquier etapa a través de agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD; los asesores pueden trabajar con los administradores de préstamos y remitir a los propietarios de menores ingresos a servicios legales gratuitos. Llame a la Agency al 1-888-442-8188 para que lo pongan en contacto con un asesor. El Judicial Branch también remite a Legal Aid of North Carolina, 1-866-219-5262, y advierte sobre las estafas de rescate de ejecuciones hipotecarias (foreclosure rescue scams).